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개요
1. 행정구역 기준
천안시는 2012년부터 동남구와 서북구로 분구되어 있습니다.
동남구
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천안의 구도심이자 행정 중심지
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상대적으로 오래된 주거지와 상권 밀집
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주요 동: 신부동, 대흥동, 봉명동(일부), 청당동, 목천읍 등
서북구
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신도심 개발지역, 교통 요지
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백석동, 두정동(최근에는 재건축 및 리모델링을 통해 주거 환경이 개선), 불당동(2005년 천안시청 이전함)
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KTX 천안아산역, 아산과 인접
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주요 동: 두정동, 성정동, 불당동, 백석동, 직산읍 등
2. 실생활 기반 권역 구분
권역명 | 설명 및 특징 | 주요 지역 |
① 불당·백석 신도시권 | 천안의 신흥 주거·상업 중심지. 신축 아파트 많고, 호재 지속 | 불당동, 백석동, 성성동 |
② 두정·성정 생활권 | 대형 아파트 단지와 학군, 상업시설 조화 | 두정동, 성정동 |
③ 구도심권 (동남구) | 전통 중심지, 관공서 밀집. 재개발 및 리모델링 진행 중 | 대흥동, 신부동, 청당동 |
④ 직산·입장 외곽권 | 천안 북부 외곽, 산업단지와 전원주택지 혼재 | 직산읍, 입장면 |
⑤ 목천·병천 동남 외곽권 | 천안 동남부 외곽, 유관순열사 유적지, 천안삼거리공원 인접 | 목천읍, 병천면 |
⑥ 아산 인접 복합생활권 | 아산과의 경계지역, KTX 역세권, 복합 개발지 | 불당동(일부), 아산 탕정신도시 인접 |
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불당동(신시가지): 2000년대 이후 개발된 신도시 지구로, 천안시청과 갤러리아백화점(센터시티)·이마트·롯데몰 등 대규모 상업시설이 모여 있다. KTX천안아산역과 가깝고 백석·부성동의 대단지 아파트가 입주해 주거밀집도와 상주인구가 높다.
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신부동(구도심권): 천안시 구도심으로, 천안종합버스터미널과 신세계백화점(천안아산점)·천안역 지하도상가 등이 몰려 있다. 교통망이 발달해 유동인구가 많고 오랜 전통 상권을 유지해 왔다. 다만 천안시청 이전 이후 상권 집중도가 다소 약화되었다.
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성정동·쌍용동 : 천안역 인근의 구도심 상권으로, 먹자골목·영화관·전통시장(성정시장) 등이 있다. 상대적으로 좁은 범위의 상권이나, 인근 주거단지와 역세권 유동인구를 기반으로 한다.
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두정동(오래되어 재건축 리모델링 진행중): 남천안 개발지구로서 동서고속도로 천안IC 접근성이 뛰어나고, 롯데마트·CGV 등의 생활형 상업시설이 들어섰다. 3만여 세대 규모의 대단지 아파트(효성해링턴 등)가 입주해 상주인구가 매우 많으며, 「항아리 상권」 성격으로 안정적인 소비층을 갖춘다.
인구 및 산업 변화 분석 (최근 5년)
*** 2025년 4월 기준 인구현황 (외국인 포함) 699,602명
— 서북구 422,694명, 동남구 276,926명
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인구: 2025년 4월 기준 699,602명(내국인 661,733명, 외국인 37,869명)으로, ‘70만 도시’ 진입을 눈앞에 두고 있습니다.
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서북구: 422,694명
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동남구: 276,926명
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산업: 제조업 2,637개소, 서비스업 약 5.4만 개로 다각화
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반도체 후공정, 디스플레이, 전기차 부품 등 첨단산업 클러스터 확대
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바이오·헬스케어 스타트업 유입 활발
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투자 포인트:
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천안역·두정역·불당 등 역세권 F&B·K콘텐츠 복합매장 적합
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풍세2 산단 주변 주거·근린상업 수요 증가
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고금리 PF 위험 대비 필요 (금리스왑·분양보증 등 대책 필요)
인구 구조 세부 분석 (2024 년 말 기준)
연령대 | 비중 | 특징 |
0-19세 | 17.5 % | 출생률 둔화로 지속 감소; 초·중 교 교실 감축 논의 |
20-39세 | 32.8 % | 12개 대학 + 산단 근로자 유입, 청년 인구 비중 전국 시 평균 대비 4.1 %p 높음 |
40-64세 | 36.9 % | 전자·자동차 부품 제조업 종사자 핵심 연령 |
65세+ | 12.8 % | 고령화 속도는 전국 평균(18 %)보다 아직 낮으나, 2030년 18 % 진입 전망 |
** 외국인은 전체 5.3 %(中·베트남·카자흐 순)이며 제조업·대학·K-스마트팜 취업 비중이 크다.
산업 구조 & 변화
분야 | 2020 | 2024 | 변화 |
제조업체 | 2,587개 | 2,637개 | +1.9% 증가 |
산단 조성 | 7개 | 13개 예정 | 풍세2 등 확장 진행 중 |
서비스업체 | 50,463개 | 약 54,000개 | 도소매·숙박·음식업 비중 46% |
고용 인원 | 248,000명 | 265,831명 | 최근 3년간 +6.1% |
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미래 유망 분야: 전장부품·수소연료전지, 반도체 장비, K-콘텐츠, 헬스케어 창업
천안시 주요 중심 상업지역별 상권 분석
신부동 상권
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특징: 천안역과 버스터미널 인접, 외식·쇼핑 중심 전통 상권
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유동인구: 전 연령대 유입, 저녁 시간대 집중
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업종: 외식·유흥·카페·소매 등 다양
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공시지가: 11.27백만원/㎡ (충남 최고)
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임대료: 매우 높음, 일부 공실 발생 중
두정동 상권
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특징: 대단지 아파트 기반 주거 중심 상권, 광역 소비권 확대 중
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유동인구: 가족 단위 꾸준한 증가세
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업종: 외식, 편의시설, 병원·은행 다수
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공시지가: 상승 추세
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임대료: 상승세, 공실률은 안정적
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계획: 두정역 역세권 개발 예정
불당동 상권
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특징: 갤러리아백화점, KTX 인접 신도시 핵심 상권
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유동인구: 아파트 배후 수요 기반, 도심외곽 연결 효과
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업종: 쇼핑몰, 카페, 병원, 학원, 서비스 업종 집중
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공시지가: 꾸준한 상승세
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임대료: 높은 편, 일부 소형 점포 공실 증가
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계획: 천안역세권 혁신지구 개발 중 (2026년 완공 예정)
성정동 상권
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특징: 먹자골목, 교육·행정 중심 생활형 상권
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유동인구: 인근 산업단지·학교 배후 고객
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업종: 병원·학원·식당 등 교육·편의 중심
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공시지가: 중간 수준, 상승세
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임대료: 비교적 안정적
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계획: 두정·입장 연계 경제 활성화 구상
투자 및 출점 전략
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불당·신부동: 고가 상권, 브랜드 외식·뷰티·패션 매장 적합
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두정동: 학원·병원·생활밀착형 업종 유리, 성장형 투자처
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성정동: 저가 창업·소형 업종에 적합, 틈새시장 공략 필요
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임대료·권리금: 불당·신부동 최고 수준, 두정·성정은 상대적으로 저렴
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리스크: 고금리·소비 둔화·온라인 소비 확대에 따른 점포 수익성 저하
전문가 의견
2025년 현재, 천안시는 수도권 외곽 중 가장 뚜렷한 구조적 성장을 보이는 지역 중 하나입니다. 투자자 입장에서 중요한 점은 "동남구와 서북구의 상권 성격이 명확히 갈라졌다는 점"입니다.
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불당동과 신부동은 이미 상권이 성숙한 안정형 지역입니다. 프랜차이즈 본사 또는 중·대형 자본의 접근에는 매우 유리하지만, 신규 창업자는 진입장벽(임대료, 권리금)이 높습니다. 특히 신부동은 유동인구가 많아 외식업이 강세인 반면, 불당동은 생활밀착형 소비가 강한 구조로 업종 선택의 전략이 달라야 합니다.
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두정동은 성장주입니다. 대규모 주거단지와 역세권 개발이 맞물리며, 중장기적으로는 신도심 내 중심생활권으로 도약할 수 있습니다. 2026년 완공 예정인 두정역 개발계획은 투자자 입장에서 실질적인 모멘텀입니다. 다만 신규 공급이 많아 상권 포화도와 경쟁 강도는 면밀히 분석해야 합니다.
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성정동은 고정수요 기반의 생활형 상권입니다. 임대료 부담이 낮고 공실률이 낮아 소형 창업자에게 매력적이나, 소비력 자체는 제한적이므로 업종 선택과 운영 전략이 매우 중요합니다.
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산단·역세권 연계 개발이 많아지면서 지역 간 상권 흡수·분화가 가속될 전망입니다. 투자자 입장에서는 단순 입지보다 인구 구조, 근무 인구, 도시계획과의 연결성을 종합적으로 고려한 입체적 전략이 필수입니다.
결론적으로, 천안은 과잉공급보다는 상권의 다핵화와 기능분화가 빠르게 진행되고 있는 도시입니다. 단기 수익보다 중장기 수요·정책 흐름에 기반한 전략적 투자 판단이 필요한 시점입니다.
요약
2025년 천안시는 70만 명 도시로 성장하며, 동남구·서북구의 생활권 및 상권구조가 명확히 구분되고 있습니다. 역세권 도시재생(천안역세권 혁신지구), 청년창업지원, 첨단산단 확충 등은 상권 확대를 견인할 전망입니다. 불당동과 신부동은 안정형 투자처로, 두정동은 성장 잠재력이 높고, 성정동은 저비용·틈새공략형 상권으로 적합합니다.
창업자와 투자자는 권역별 유동인구·업종 집중도·임대료 수준을 정밀 분석하여 입지 전략을 수립해야 하며, 천안시 정책(도시재생·산단확충 등)의 흐름을 주시하는 것이 필수입니다.
참고자료: 천안시청, 통계청, 충남데이터포털 올담, 한국부동산원, 한국경제 보도, 연합뉴스 등 공식자료 및 보도를 기반으로 작성.
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