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부동산 투자와 세금
세금 흐름은 이렇게 연결됩니다
1.
취득 단계 → 취득세 1~12%
2.
보유 단계 → 재산세 + 종합부동산세
3.
처분 단계 → 양도소득세 (또는 법인양도세)
이처럼 부동산 투자 전 과정에는 세금이 따라붙습니다.
하지만 많은 투자자들이 각각의 세금을 따로 계산하고,
그때그때 “아깝다, 많다”는 감각만 남기고 전략 없이 흘러갑니다.
하지만 이 모든 세금은 하나의 흐름 안에 있습니다.
흐름을 인식하고 구조화하는 자만이, 세금에 휘둘리지 않습니다.
① 취득세 편 – “투자의 시작, 먼저 빠져나가는 돈을 계산하라”
•
계약 시점 즉시 납부: 투자금 유동성 리스크
•
1주택 vs 다주택 vs 법인 세율 구조 비교
•
생애 최초 감면, 조정지역 여부 체크포인트
•
법인 명의 보유의 장단점 + 실전 대응 전략
② 재산세 편 – “보유는 곧 지속 가능한 흐름인가?”
•
6월 1일 기준 보유세 → 고정 유출 구조
•
과세표준 계산법, 공정시장가액비율 적용 구조
•
1주택 감면과 임대사업자 감면 요건 분석
•
자산 분산 보유 전략 vs 집중 보유 리스크
③ 종합부동산세 편 – “자산이 커질수록 과세는 구조화된다”
•
공시가 합산 기준 → 고가 주택 집중 보유자 대상
•
개인 vs 법인 종부세 구조 차이
•
조정지역 보유자에게 가중되는 부담
•
절세 목적의 지분 분할, 가족 명의 분산 리스크
④ 양도소득세 편 – “수익의 출구를 제어하지 않으면, 이익은 허상이다”
•
보유 기간, 거주 여부에 따른 과세 구조
•
비과세 요건 및 장기보유 특별공제 구조
•
법인 양도 시 구조적 불리함
•
사전 양도 시점 설계가 필수인 이유
마무리: 세금은 피하는 게 아니라, 흐름에 넣는 것이다
부동산 세금 구조, 3가지 전략으로 정렬하라
명의 전략 – 세금은 누구에게 부과되는가?
•
개인 vs 법인: 보유 구조가 다르면, 세금 구조도 완전히 달라짐
•
법인 명의의 고정 중과세율(취득세 12%, 종부세 6%, 양도세 22%)
•
개인 명의는 세금 차별화 가능하지만, 보유 수에 따라 중과 가능성 존재
•
가족 명의 분산, 공동 명의는 전략적으로 사용하되 조세 회피 요건 주의
시점 전략 – 언제 사서 언제 파느냐가 전부다
•
취득 시점: 조정지역 여부, 정책 발표 직전/후 타이밍 중요
•
보유 기간: 장기보유특별공제, 1세대1주택 비과세 요건
•
양도 시점: 연말, 연초 세제 개편기 직전의 판단 차이가 수천만 원을 좌우
•
분할 취득 및 분할 양도를 통해 세금 분산 설계 가능
구조 전략 – 자산을 어떻게 구성하느냐가 흐름을 만든다
•
고가 1채 집중 vs 저가 분산 보유: 종부세/재산세 부담의 차이
•
오피스텔, 상가, 토지 등 비주택 자산과의 혼합 보유 고려
•
임대사업자 등록 → 재산세 감면, 종부세 제외 등의 혜택 활용
•
투자용 부동산의 경우 현금흐름 중심 포트폴리오 재설계 필수
부동산 투자, 세금이 발목이 되지 않게지금부터 구조 안에 넣어두세요.
엘토스/LTOS 코멘트
투자는 선택이지만, 공부는 생존을 위한 필수입니다.
싸게 사고 비싸게 파는 건 기술입니다. 하지만 시장을 이기는 건, 원칙입니다.
감이 아닌 기준, 그게 바로 흔들리지 않는 투자자의 무기입니다.
엘토스(LTOS)는 공인중개사 ‘만상(萬象)’과 건축가 ‘비온후풍경(OGL-Architects)’이 함께 만든 부동산, 건축 전문 서비스&솔루션 플랫폼입니다.
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공인중개사사무소 만상
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