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상권 개요 및 최근 트렌드 (2022~2025)
도산공원과 논현동 일대는 코로나19 이후 부상한 강남권 핵심 신흥 상권입니다. 도산공원 상권은 압구정·청담 고급 주거지와 인접하며, 럭셔리 패션 브랜드, 트렌디 F&B, 뷰티 업종이 활발히 입점하고 있어 MZ세대의 힙스팟으로 자리잡았습니다.
논현동 상권은 과거 유흥 중심지 이미지에서 벗어나, 최근에는 리모델링 건물 기반의 소형 오피스, 헬스케어, 스튜디오, 병의원 중심 상권으로 전환되고 있습니다.
2023~2025년 사이 고가 상권(청담, 압구정, 삼성역 등)의 임대료 상승이 일부 임차인 이탈을 유발하며, 도산대로·논현동으로 수요가 분산되는 구조가 관측됩니다.
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도산대로: 2023년 17.08% → 2024년 2.52% → 2025년 5월 기준 약 14.56%p 감소 유지
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논현동: 2023년 하반기 약 7% → 2025년 5월 기준 약 4.5%, 약 2.5%p 하락
유동인구 분석 (시간대, 요일, 연령, 체류시간)
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도산공원 상권은 20~30대 MZ세대 방문률이 높으며, 특히 벚꽃 시즌에는 하루 유동인구가 11만 명에 달할 정도로 체류형 소비가 활발합니다. 카페, 레스토랑 밀집에 따른 방문 시간대는 오후~저녁 및 주말 전시간대가 중심입니다.
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논현동은 30~40대 고소득 전문직·직장인 중심의 유동이 뚜렷하며, 강남구청역, 학동역 이용 직장인, 압구정·학동아파트 지역의 주거 생활수요까지 결합된 형태입니다. 평일 중심의 점심·퇴근 시간대 유동이 많고, 주말 유동은 도산대로에 비해 다소 낮은 편입니다.
임대료 및 공실률 동향
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도산대로 상권(중대형 기준)은 1평당 15만4천원, 대로변 1층은 70~85만원 사례도 존재합니다.
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논현동 1층 상가의 임대료는 평당 30만~40만 원 수준으로, 소형 건물 및 소규모 점포 위주 창업 수요가 유효합니다.
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도산대로 공실률은 2023년 3분기 17.08% → 2024년 2분기 2.52%, 논현동은 2023년 하반기 약 7% → 2025년 1분기 약 4.5%로 각각 하락하며 회복세가 뚜렷합니다.
업종 분포 및 주요 브랜드 현황
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도산공원 상권은 패션·뷰티·미식 중심 상권으로, 젠틀몬스터, 아워레가시 등 디자이너 브랜드 플래그십 스토어와 함께 고급 F&B, 카페, 베이커리의 집적이 활발합니다.
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논현동 상권은 F&B, 뷰티, 헬스케어 중심 업종이 주류를 이루며, 미용실·뷰티숍 밀집도 높고 최근 소형 병원, 치과, 피트니스, 요가 업종이 재입점하면서 생활밀착형 리뉴얼 상권으로 전환 중입니다.
경쟁 점포 분석
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도산대로는 글로벌 브랜드, 디자이너 브랜드의 플래그십 입점 경쟁이 가속화되며, 임대료 인상과 유사 업종 밀집으로 인한 중소 브랜드 퇴점 사례도 증가 중입니다.
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논현동은 이태원·홍대보다 진입장벽이 낮은 창업지로 인식되며, 카페·뷰티업종을 중심으로 소형 창업 점포 입점률 증가가 뚜렷합니다. 동시에 리모델링·재건축 등으로 기존 임차인의 임대료 갱신 부담도 커지고 있습니다.
입지 특성 및 고객층 분석
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도산공원 상권은 고급 주거지(압구정, 현대아파트 등)와 인접하고, 신사역·압구정로데오역을 통한 접근성이 뛰어나 체류형 소비가 활발합니다.
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논현동은 학동역,언주로 축선을 따라 중소 상가가 분포하며, 직주근접형 30~40대 직장인층이 중심 고객층입니다. 출퇴근 시간대 고정 수요가 안정적이며, 일부 판교·분당권 직장인 유입도 존재합니다.
개발 계획 및 규제 리스크
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압구정 아파트지구 재건축: 2023년 서울시 지구단위계획(116만㎡) 고시로 대단위 주거재개발이 예정되며, 도산대로 상권과 연계된 인구·소비 유입 확대가 예상됩니다. 다만, 공사 기간 동안 임시철거나 교통 혼잡 등 단기 리스크는 불가피합니다.
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도산공원 일대 개발 제한: 1종 일반주거지역으로 개발 높이(4층 이하) 제한이 있어 대형 상업시설 유치는 구조적으로 어려움이 있습니다.
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교통망 확충: 학동역 신사선(트램) 구축 예정. 긍정적 효과 기대되나, 공사 시기 상권 단기 혼잡 리스크도 병존합니다.
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공통 리스크: 글로벌 경기 위축, 온라인 소비 확산, 고금리 기조 유지 등 거시환경 불확실성은 단기 수익률과 공실 회전율에 변수로 작용합니다.
** 엘토스(LTOS)는 공인중개사 ‘만상(萬象)’과 건축가 ‘비온후풍경(OGL-Architects)’이 함께 만들었습니다.
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