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상권 개요 및 최근 트렌드 (2022~2025)
도산공원과 논현동 일대는 코로나 충격 이후 새롭게 부상하는 강남권핵심 상권입니다. 도산공원 상권은 압구정·청담 주거지 인근으로 럭셔리 패션 브랜드와 트렌디 F&B·뷰티 매장이 속속 입점하며 MZ세대의 힙스팟으로 성장했습니다.
반면 논현동 상권은 과거 유흥·노후 상가 밀집지에서 오피스, 스튜디오, 의료시설 등 비(非)업무 기능이 결합된 리뉴얼 지역으로 탈바꿈 중입니다.
최근에는 압구정·청담·삼성 등 고가 상권의 성장 압력이 분산되어 도산대로·논현동으로 일부 수요가 이동하는 추세이며, 이로 인해 두 상권 모두 임대료 상승과 공실률 감소라는 긍정적 변화를 보이고 있습니다.
예컨대 도산대로 상권의 중대형 상가 공실률은 2023년 3분기 17.08%에서 2024년 2분기 2.52%로 크게 하락했습니다.
유동인구 분석 (시간대, 요일, 연령, 체류시간)
도산공원 상권은 20–30대 젊은 층의 방문이 특히 활발합니다. SKT 빅데이터 분석에 따르면 2022년 벚꽃 시즌 도산공원 방문자는 총 11만 명으로, 20–30대가 선호하는 수도권 벚꽃 명소 중 2위에 꼽혔습니다. 도산공원을 찾는 20대는 주로 시내 및 한강 인근 공원을 선호하며, 30대는 가족 단위 방문도 많았습니다. 특히 도산공원 주변에는 카페와 레스토랑이 밀집해 있어 젊은 층의 체류시간이 길며 소비가 꾸준히 일어납니다.
반면 논현동 상권은 주중 낮 시간대 직장인 유동인구가 많아 업무형(고정 수요) 비중이 높습니다. 분당선·7호선 강남구청역과 7호선 학동역 등을 이용하는 직장인이 상주하며, 인근 학동과 압구정아파트 단지 거주민의 생활 수요도 일부 결합됩니다. 주말·야간에는 압구정로데오, 신사역 인근 상권으로 유입되는 소비층이 일부 논현까지 확장되지만 도산공원만큼의 방문자 수는 아닙니다. 연령별로 보면 논현동은 30~40대가 상대적으로 많으며, 고소득 전문직·오피스 수요가 주요 고객층을 형성합니다.논현
20-30대가 선호하는 벚꽃 명소 중 도산공원이 상위권에 올라 있어 MZ 세대 방문이 많은 편입니다.
임대료 및 공실률 동향
도산대로 상권의 3.3㎡당 임대료(중대형 기준)는 2024년 2분기 154,176원으로, 신사역(가로수길) 287,694원 대비 절반 수준, 압구정 175,164원보다 낮은 것으로 조사되었습니다.
한국부동산원 자료에 따르면 논현동 일대 1층 상가의 임대료는 신사동 및 청담동 상권에 비해 상대적으로 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 이는 도산대로와 인접한 논현동 지역이 여전히 중간 보증금 및 월세 구간에서 접근 가능한 소형 투자 수요가 유효함을 나타냅니다.
최근 몇 년간 신사동과 청담동 상권의 임대료는 꾸준히 상승세를 보이고 있습니다. 예를 들어, 한국부동산원 자료에 따르면 2022년 논현동 도산대로 일대 건물 거래 시 평당 약 3.24억 원이었으나, 현재 시세는 평당 약 3.5억 원으로 평가되고 있습니다.
공실률은 가파르게 개선 중입니다. 한국부동산원 자료에 따르면, 도산대로 상권의 중대형 상가 공실률은 2023년 3분기 17.08%에서 2024년 2분기 2.52%로 급락했습니다. DBRitz 자료도 2023년 하반기 7% 수준이던 논현동 상권 공실률이 2025년 1분기 약 4.5%로 낮아진 것으로 나타났습니다. 이처럼 공실이 감소한 배경에는 신규 상권 활성화 노력(임대료 인하, 젠트리피케이션 대응)과 입지 매력도 강화(브랜드 유치) 등이 복합적으로 작용했습니다.
업종 분포 및 주요 브랜드 현황
도산공원 상권은 패션·뷰티·미식 업종이 조화된 구성이 특징입니다. 명품·컨템퍼러리 패션 편집숍과 젊은 브랜드의 플래그십 스토어가 압구정로데오 대신 도산대로에 속속 들어서고 있습니다.
예컨대 젠틀몬스터(선글라스) 운영사인 아이아이컴바인드가 신사동 대지 195평 건물을 686억원에 매입(평당 3.5억)하며 도산대로 진출을 하엿습니다.이와 함께 고급 레스토랑, 카페, 베이커리 등 미식업체도 늘어나 “미식의 거리”로 불리며 식음료업체의 입점이 활발합니다. 뷰티·헬스 계열에서는 스킨케어·성형외과·피트니스 등이 고급 수요층을 대상으로 성장 중입니다.
논현동 상권은 F&B·뷰티·헬스 업종이 주축입니다. 기존에 유흥업소와 소규모 상가가 많았으나 최근 몇 년간 트렌디 카페와 레스토랑이 증가하며 F&B 비중이 높아졌습니다. 더불어 미용실·뷰티샵이 밀집한 지역으로, 주변 주거밀집지의 생활 수요를 충족하고 있습니다. 최근에는 소규모 병원, 치과, 피트니스, 요가 등 건강 서비스업체도 줄어들던 상가에 새로 들어서고 있으며, 구내에 소형 오피스 전환 수요도 증가하는 추세입니다.
(예시로 두 상권의 업종 비중을 정리하면, 도산공원 상권은 패션·뷰티·F&B 중심 체류형 구성이며 논현동은 F&B·뷰티·서비스 비중이 높은 편입니다.)
경쟁 점포 분석
최근 도산공원·논현동 상권에는 유사 업종 점포가 속속 경쟁적으로 유입되면서 입지 경쟁이 심화되고 있습니다. 도산대로에는 유명 글로벌 패션 브랜드와 국내 디자이너 브랜드의 플래그십 스토어가 잇따라 입점하고 있는데, 이는 압구정·신사역보다 상대적으로 저렴한 임대료가 영향을 미쳤습니다. 상위 브랜드 유치로 인해 기존 소매업자 간 경쟁이 커지고 있으며, 반대로 과당경쟁으로 비효율적인 매장은 퇴점률도 증가하고 있습니다.
한편 논현동은 전통적으로 임대료가 부담되던 홍대·이태원 상권과 달리 소규모 창업자들에게 접근성이 좋아, 여러 카페나 뷰티샵이 인근으로 분산되는 양상이 보입니다. 그러나 최근 도심 개발 수요로 리모델링·재건축 물건이 늘어나면서, 노후 소상공인은 임대료 상승 압박에 노출되고 있어 대체 브랜드 교체가 활발합니다. 종합하면 두 상권 모두 유사 업종 점포가 밀집하는 경향이 강해 특정 카테고리 내 경쟁이 치열하며, 빈 점포는 빠르게 새 입주자로 채워지는 흐름입니다.
입지 특성 및 고객층 분석
도산공원 상권은 압구정아파트·현대아파트 등 고가 주거단지와 직주근접형 오피스가 인근에 있어 고정 고객 수요가 탄탄합니다. 또한 신사역, 압구정로데오역등 지하철 접근성이 좋아 주중 직장인 유입도 많습니다. 특히 도산공원 자체가 명소화되면서 20–30대 젊은층의 방문 수요도 대폭 늘었습니다. 이런 복합 고객 구조는 주말에도 방문객을 뒷받침해주며, 유동인구가 압구정·한남·청담 등 주변 상권과는 독특한 조합을 이룹니다.
논현동은 강남구청역과 학동역이 가까워 교통접근성이 좋은 편이며, 주변 언주로·학동로를 따라 근린생활시설이 자리잡고 있습니다. 대부분의 방문객은 인근 직장인과 지역 거주민으로, 30–40대가 중심이 됩니다. 논현1동(학동사거리) 권역에는 분당선과 7호선 환승이 가능해 타 지역 직장인 유입이 많고, 논현2동(강남구청역) 일대는 판교·일산에서 출퇴근하는 이들의 경유지 역할을 하기도 합니다.
개발 계획 및 규제 리스크
향후 압구정아파트지구 등 인근 대규모 주거단지 재건축과 도시계획 변화가 상권에 큰 영향을 줍니다. 2023년 11월 서울시는 압구정동·청담동 일대 압구정 아파트지구에 대한 지구단위계획을 고시해(면적 약 116만㎡) 대대적 재건축이 예고되었습니다. 이는 주변 인구와 유동량 급증으로 상권 활성화 기회가 되지만, 건설 기간 임시철거나 교통 혼잡, 신규 공급 증가 등의 리스크도 수반합니다.
또한 도산공원 일대는 1종 일반주거지역으로 건물 높이가 4층 이하로 제한되어 있어, 규모 큰 상업시설 개발이 어렵다는 한계가 있습니다. 학동역 신사선(트램) 사업 등 교통망 확충은 긍정적이지만, 공사 기간 교통 혼잡과 주차난 악화 등의 부담도 고려해야 합니다. 그 외 글로벌 경기침체·이커머스 확산에 따른 소비패턴 변화, 금리 변동 등 거시 리스크는 모든 상권에 공통된 변수입니다.
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