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강남구 5대 핵심 상권 비교
강남역·역삼·테헤란로 상권
2024년 들어 강남역‧역삼‧테헤란로 일대는 여전히 서울 최대 상권으로 상반기 매출 약 1조 8,805억 원을 기록했지만, 고금리·물가 부담 속에 고급 F&B와 유흥업 매출이 급감하며 전년 동기 대비 약 245억 원 줄었다. IT 스타트업과 금융회사, 의료·뷰티 클리닉이 밀집한 덕분에 프라임 오피스 공실률은 3% 안팎으로 안정적이고, 총수익률도 10% 내외를 유지하지만, 1층 리테일은 두 자릿수 공실이 누적돼 임대료와 매출 간 괴리가 뚜렷하다.
26년간 이용객 1위를 지켜온 강남역은 2024년 잠실·홍대입구역에 밀려 3위로 내려앉아 소비 인구가 다핵화되는 흐름을 보여준다. 2025년부터 테헤란로 핵심 구간에는 용적률을 최대 1,800%까지, 높이 제한은 사실상 폐지하는 도시계획 완화가 적용돼 글로벌 본사와 R&D 시설 유치를 노리지만, 동시에 공급 과잉과 건설비 인플레이션 위험이 커진다. 결국 이 지역에서 안정적인 수익을 유지하려면 지상층에는 체험형 팝업 등 단기 브랜드를, 중·상층에는 장기 임차를 희망하는 기술·헬스케어 기업을 확보하고, 신규 개발 사업은 선임차 계약과 자본 비용 검증을 통해 리스크를 헤지해야 한다.
신사·가로수길 상권
2024년 4분기 기준, 서울 강남구 신사동 가로수길 상권은 심각한 침체 국면에 접어들었습니다. 글로벌 부동산 컨설팅사 쿠시먼앤드웨이크필드의 보고서에 따르면, 해당 기간 가로수길의 공실률은 41.2%에 달해 서울 주요 상권 중 가장 높은 수준을 기록했습니다.
해당 기간 가로수길의 공실률은 41.2%에 달해 서울 주요 상권 중 가장 높은 수준을 기록했습니다.이러한 공실률 증가는 임대료의 하향 경직성과도 관련이 있습니다. 상인들은 수익 감소에도 불구하고 임대료가 쉽게 조정되지 않아 공실이 장기화되고 있다고 지적합니다.
한편, 패스트패션 브랜드 자라(ZARA)의 창업주 아만시오 오르테가는 2016년 9월에 325억 원에 매입한 가로수길 건물을 최근 300억 원에 매각하여 25억 원의 손실을 입었습니다.
이러한 상황에서 젊은 소비층은 세로수길, 연남장길 등 임대료가 비교적 저렴하고 트렌디한 상권으로 이동하는 경향을 보이고 있습니다. 세로수길은 특히 F&B 및 라이프스타일 매장이 확장되며 새로운 상권으로 부상하고 있습니다.
젊은 소비층은 세로수길, 연남장길 등 임대료가 비교적 저렴하고 트렌디한 상권으로 이동하는 경향을 보이고 있습니다. 세로수길은 특히 F&B 및 라이프스타일 매장이 확장되며 새로운 상권으로 부상하고 있습니다.결론적으로, 가로수길 상권은 높은 공실률과 임대료 경직성으로 인해 침체를 겪고 있으며, 투자자와 임차인 모두 신중한 접근이 요구됩니다. 세로수길 등 인근 상권의 성장 가능성도 함께 고려할 필요가 있습니다.
삼성역·코엑스 상권
삼성역과 코엑스 권역은 MICE 산업이라는 강력한 성장 동력을 배경으로 여전히 활발하게 발전하고 있습니다. 2024년 한 해 동안 약 950만 명이 코엑스를 방문했으며, 특히 대형 K-POP, 게임, 카페 박람회가 큰 인기를 끌면서 식음료, 면세점, 호텔 등 관련 산업의 매출이 두 자릿수 이상의 높은 회복세를 나타냈습니다.
첫째, MICE 및 관광 산업의 수요는 안정적인 성장세를 보이고 있습니다. 2024년 상반기 일평균 방문객 수는 약 2만 8천 명을 기록하며 활력을 유지했고, 설 연휴 기간에는 파르나스 및 인터컨티넨탈 계열 호텔들의 객실 점유율이 80% 이상으로 높은 수준을 유지했습니다. 또한 면세점 매출은 전년 대비 30% 이상의 증가를 보이며 상권의 활황을 뒷받침했습니다.
MICE 및 관광 산업의 수요는 안정적인 성장세를 보이고 있습니다. 2024년 상반기 일평균 방문객 수는 약 2만 8천 명을 기록하며 활력을 유지했고, 설 연휴 기간에는 파르나스 및 인터컨티넨탈 계열 호텔들의 객실 점유율이 80% 이상으로 높은 수준을 유지했습니다. 또한 면세점 매출은 전년 대비 30% 이상의 증가를 보이며 상권의 활황을 뒷받침했습니다.둘째, 오피스 임대 시장은 비교적 안정적이나 일부 리스크가 존재합니다. 프라임급 오피스의 공실률은 2.3%, A-급 오피스는 3.3%로 자연 공실률인 약 5%보다 낮은 수준이나 최근 3분기 연속 소폭 상승했습니다. 명목 임대료는 평당 약 120,300원을 기록했으며 상승세는 점차 둔화하는 모습입니다. 글로벌 금리의 고점과 IT 기업의 외곽 이전 움직임이 단기적으로 임대 시장의 불확실성을 높이고 있습니다.
오피스 임대 시장은 비교적 안정적이나 일부 리스크가 존재합니다. 프라임급 오피스의 공실률은 2.3%, A-급 오피스는 3.3%로 자연 공실률인 약 5%보다 낮은 수준이나 최근 3분기 연속 소폭 상승했습니다. 명목 임대료는 평당 약 120,300원을 기록했으며 상승세는 점차 둔화하는 모습입니다. 글로벌 금리의 고점과 IT 기업의 외곽 이전 움직임이 단기적으로 임대 시장의 불확실성을 높이고 있습니다.셋째, 권역 내 주요 개발 사업들은 장기적 성장의 견고한 기반을 제공합니다. 특히 영동대로 지하 광역복합환승센터가 2025년 초 착공하여 2031년까지 완공될 계획이며, GTX-A 삼성역은 2028년 개통 예정입니다. 또한 위례신사선은 민자에서 재정 사업으로 전환되어 착공 협의 중입니다. 이러한 교통 인프라 사업들은 향후 권역의 접근성을 크게 높일 것으로 기대됩니다.
권역 내 주요 개발 사업들은 장기적 성장의 견고한 기반을 제공합니다. 특히 영동대로 지하 광역복합환승센터가 2025년 초 착공하여 2031년까지 완공될 계획이며, GTX-A 삼성역은 2028년 개통 예정입니다. 또한 위례신사선은 민자에서 재정 사업으로 전환되어 착공 협의 중입니다. 이러한 교통 인프라 사업들은 향후 권역의 접근성을 크게 높일 것으로 기대됩니다.넷째, 금리와 환율 변동으로 인해 외국계 임차인의 관망세가 짙어지고 투자 수익률 스프레드가 압박을 받고 있습니다. 임차인 구성에서도 양극화가 뚜렷해져 글로벌 기업과 대기업은 장기적인 안정성을 확보한 반면, 중소 IT 기업 및 스타트업은 비용 절감을 위해 강남 외 지역으로 이전하는 추세가 나타나고 있습니다. 그러나 GTX 개통에 따른 교통 호재로 프라임 빌딩의 임대료 프리미엄은 2026년 이후 더욱 뚜렷해질 전망이며, F&B 및 K-컬처 중심의 체험형 매장 수요가 높아지면서 저층 리테일 공간의 수익성은 빠르게 개선되고 있습니다.
금리와 환율 변동으로 인해 외국계 임차인의 관망세가 짙어지고 투자 수익률 스프레드가 압박을 받고 있습니다. 임차인 구성에서도 양극화가 뚜렷해져 글로벌 기업과 대기업은 장기적인 안정성을 확보한 반면, 중소 IT 기업 및 스타트업은 비용 절감을 위해 강남 외 지역으로 이전하는 추세가 나타나고 있습니다. 그러나 GTX 개통에 따른 교통 호재로 프라임 빌딩의 임대료 프리미엄은 2026년 이후 더욱 뚜렷해질 전망이며, F&B 및 K-컬처 중심의 체험형 매장 수요가 높아지면서 저층 리테일 공간의 수익성은 빠르게 개선되고 있습니다.결론적으로 삼성역과 코엑스 권역은 중장기적으로 MICE 산업의 지속적인 성장과 대형 인프라 개발로 인해 긍정적인 전망을 유지할 것으로 예상됩니다. 그러나 단기적으로 오피스 시장의 변동성이 있을 수 있어 투자 시점과 자금 조달 방식에 충분한 여유를 두고 전략을 수립하는 것이 바람직합니다.
청담·압구정로데오 상권
청담동은 서울에서도 대표적인 고급 명품 상권으로 알려져 있지만 최근 들어 상가의 공실률이 빠르게 증가하고 있습니다. 한국부동산원의 통계에 따르면, 2023년 3분기만 해도 3.4%였던 청담동 중대형 상가 공실률이 불과 한 분기 만인 2023년 4분기에 17.9%까지 급증하여, 같은 시기 서울 평균 공실률(8.4%)과 강남구 평균(7.8%)을 크게 웃돌았습니다. 이러한 공실률 상승의 주요 원인은 매우 높은 임대료와 건물주들의 특정 임차인 선호 때문입니다. 청담동 내 일부 상가는 월 임대료가 1억 원에 육박하며, 비교적 유동인구가 적은 골목 내 상가조차도 보증금 6억 원에 월 임대료가 4,600만 원 수준으로 책정되어 있습니다. 특히 건물주들이 주로 명품 브랜드나 갤러리 등 제한된 고급 업종만을 선호해 임대계약의 어려움이 지속되고, 그 결과 장기적인 공실이 발생하고 있는 상황입니다.
2023년 3분기만 해도 3.4%였던 청담동 중대형 상가 공실률이 불과 한 분기 만인 2023년 4분기에 17.9%까지 급증하여, 같은 시기 서울 평균 공실률(8.4%)과 강남구 평균(7.8%)을 크게 웃돌았습니다. 이러한 공실률 상승의 주요 원인은 매우 높은 임대료와 건물주들의 특정 임차인 선호 때문입니다. 청담동 내 일부 상가는 월 임대료가 1억 원에 육박하며, 비교적 유동인구가 적은 골목 내 상가조차도 보증금 6억 원에 월 임대료가 4,600만 원 수준으로 책정되어 있습니다. 특히 건물주들이 주로 명품 브랜드나 갤러리 등 제한된 고급 업종만을 선호해 임대계약의 어려움이 지속되고, 그 결과 장기적인 공실이 발생하고 있는 상황입니다.반면, 인근의 압구정로데오 지역은 청담동과는 반대되는 양상을 보이며 최근 공실률이 지속적으로 감소하고 상권이 회복세를 보이고 있습니다. 2023년 3분기에는 도산대로 일대 중대형 상가 공실률이 17.08%였으나, 2024년 3분기에는 6.44%로 대폭 낮아졌습니다. 이러한 변화는 대기업의 플래그십 스토어와 팝업 매장의 입점이 증가하면서 상권에 활력을 불어넣었기 때문입니다. 실제로 2024년 9월에는 패션 브랜드 마뗑킴이 압구정로데오 인근에 도산 플래그십 스토어를 오픈했고, 에이피알(APR) 또한 자사의 다양한 브랜드를 집약한 '스페이스 도산'을 열어 방문객을 유입시키고 있습니다. 임대료 수준은 위치와 건물 규모에 따라 다소 차이가 있지만, 로데오거리 중심부의 경우 평당 약 35만 원 이상으로 강남 내에서도 고가를 유지하고 있으며, 주변 지역은 평당 17~28만 원대로 형성되어 있는 것으로 나타났습니다.
압구정로데오 지역은 청담동과는 반대되는 양상을 보이며 최근 공실률이 지속적으로 감소하고 상권이 회복세를 보이고 있습니다. 2023년 3분기에는 도산대로 일대 중대형 상가 공실률이 17.08%였으나, 2024년 3분기에는 6.44%로 대폭 낮아졌습니다. 이러한 변화는 대기업의 플래그십 스토어와 팝업 매장의 입점이 증가하면서 상권에 활력을 불어넣었기 때문입니다. 실제로 2024년 9월에는 패션 브랜드 마뗑킴이 압구정로데오 인근에 도산 플래그십 스토어를 오픈했고, 에이피알(APR) 또한 자사의 다양한 브랜드를 집약한 '스페이스 도산'을 열어 방문객을 유입시키고 있습니다. 임대료 수준은 위치와 건물 규모에 따라 다소 차이가 있지만, 로데오거리 중심부의 경우 평당 약 35만 원 이상으로 강남 내에서도 고가를 유지하고 있으며, 주변 지역은 평당 17~28만 원대로 형성되어 있는 것으로 나타났습니다.종합적으로 볼 때, 현재 청담동과 압구정로데오는 고급 상권 내에서도 명확히 대조되는 흐름을 보이고 있습니다. 청담동은 지나치게 높은 임대료와 제한된 업종 선택으로 인해 공실이 심화되고 있는 반면, 압구정로데오는 대기업 중심의 전략적 매장 유치가 활발히 이루어지며 공실률이 개선되고 있습니다. 그러나 두 지역 모두 앞으로 글로벌 경기 침체 가능성과 여전히 높은 임대료가 큰 리스크로 작용할 수 있어, 향후 안정적인 상권 활성화를 위해서는 보다 현실적인 임대료 조정과 다양한 업종의 임차인을 적극적으로 유치하는 등 유연한 운영 전략이 필수적일 것으로 전망됩니다.
청담동과 압구정로데오는 고급 상권 내에서도 명확히 대조되는 흐름을 보이고 있습니다. 청담동은 지나치게 높은 임대료와 제한된 업종 선택으로 인해 공실이 심화되고 있는 반면, 압구정로데오는 대기업 중심의 전략적 매장 유치가 활발히 이루어지며 공실률이 개선되고 있습니다. 그러나 두 지역 모두 앞으로 글로벌 경기 침체 가능성과 여전히 높은 임대료가 큰 리스크로 작용할 수 있어, 향후 안정적인 상권 활성화를 위해서는 보다 현실적인 임대료 조정과 다양한 업종의 임차인을 적극적으로 유치하는 등 유연한 운영 전략이 필수적일 것으로 전망됩니다.
도산공원·논현 상권
도산대로·논현동 상권의 2025년 초봄 데이터를 살펴보면, 강남의 주요 상권 중 하나로 자리매김하고 있음을 확인할 수 있습니다. 2024년 상반기 이 지역의 카드 매출 총액은 약 7,263억 원을 기록하여, 압구정·청담 등 강남 내 상위권 상권과 비슷한 수준으로 나타났습니다. 특히, 2023년 상반기 대비 매출은 4.9% 증가하여 안정적인 상승세를 보이고 있습니다.
강남의 주요 상권 중 하나로 자리매김하고 있음을 확인할 수 있습니다. 2024년 상반기 이 지역의 카드 매출 총액은 약 7,263억 원을 기록하여, 압구정·청담 등 강남 내 상위권 상권과 비슷한 수준으로 나타났습니다. 특히, 2023년 상반기 대비 매출은 4.9% 증가하여 안정적인 상승세를 보이고 있습니다.부동산 시장에서도 긍정적인 신호가 뚜렷합니다. 2023년 3분기부터 2024년 3분기까지 중대형 상가 공실률이 17.08%에서 6.44%로 크게 감소했으며, 2024년 4분기에는 2%대까지 내려왔습니다. 이는 압구정과 가로수길보다 빠른 회복 속도로, 강남권의 저공실 상권으로 자리 잡고 있음을 의미합니다.
2023년 3분기부터 2024년 3분기까지 중대형 상가 공실률이 17.08%에서 6.44%로 크게 감소했으며, 2024년 4분기에는 2%대까지 내려왔습니다. 이는 압구정과 가로수길보다 빠른 회복 속도로, 강남권의 저공실 상권으로 자리 잡고 있음을 의미합니다.임대료 측면에서는 신사역과 청담동 대비 상대적으로 낮은 평당 약 18.3만 원(2024년 2분기 기준)을 형성하고 있어, 신규 브랜드의 진입 장벽을 낮추고 다양한 업종의 유입을 촉진하는 완충지대 역할을 하고 있습니다.
이 지역 상권은 F&B·디저트가 34%, 뷰티·헬스가 23%, 패션이 18%를 차지하는 등 생활밀착형 업종 중심으로 구성되어 있어 경기 변동에 비교적 탄력적으로 대응할 수 있는 특성을 보입니다. 유동인구 흐름 역시 주중과 주말 모두 고른 분포를 나타내며, 인근 고소득 주거지역과 압구정로데오와의 연계성이 뛰어납니다.
구체적으로 살펴보면, 카페와 레스토랑의 경우 점포 회전율이 빠른 편이지만, 야간 매출이 전체의 45%를 차지하며 회복세를 보이고 있습니다. 성형·피부·웰니스 업종은 압구정 일대의 시술 수요와 외국인 의료관광 수요를 흡수하여 2~3층 규모의 전문클리닉 형태로 성장 가능성이 높습니다. 패션·라이프스타일 업종은 하이엔드 브랜드와 스트리트 브랜드가 혼재하며, 팝업스토어 형태로 테스트 후 장기 임차로 전환하는 전략이 효과적입니다.
야간 매출이 전체의 45%를 차지하며 회복세를 보이고 있습니다. 성형·피부·웰니스 업종은 압구정 일대의 시술 수요와 외국인 의료관광 수요를 흡수하여 2~3층 규모의 전문클리닉 형태로 성장 가능성이 높습니다. 패션·라이프스타일 업종은 하이엔드 브랜드와 스트리트 브랜드가 혼재하며, 팝업스토어 형태로 테스트 후 장기 임차로 전환하는 전략이 효과적입니다.투자 관점에서는 신사역과 청담동 대비 10~40% 낮은 임대료가 신규 진입 브랜드와 테스트 매장의 설치를 유리하게 하고 있습니다. 압구정로데오와의 보행 동선 연결성이 개선되면서 공실률 감소에 직접적으로 기여했으며, 향후 위례·신사선의 학동사거리역과 언주로 버스 중앙차로 확장 등 개발 호재가 추가적인 상권 확대를 견인할 것으로 예상됩니다. 또한 1990년대 준공된 저층 건물을 리모델링한 사례가 늘면서, 소형 빌딩 투자 시 평균 CAPEX 회수기간이 약 6.5년 정도로 양호한 수준을 보이고 있습니다.앞으로의 전망은 세 가지 시나리오로 나눌 수 있습니다. 기본 시나리오(GDP 성장률 +1.5%)에서는 공실률 약 5%, 임대료는 연간 3% 상승할 것으로 예상되며, 생활밀착형 업종 중심으로 완만한 성장이 지속될 전망입니다. 긍정적 시나리오(위례·신사선 착공 가속)에서는 공실률이 4% 이하로 낮아지고 임대료는 연간 5% 상승하여 패션과 쇼룸 중심으로 대거 유입이 예상됩니다. 부정적 시나리오(내수 둔화)에서도 공실률은 최대 8% 수준으로 안정되며, 중저가 업종이 주요 구성 요소로 유지될 것으로 보입니다.
결론적으로 도산대로·논현동 상권은 강남 주요 상권 대비 수익성은 다소 낮지만, 임대료 부담과 경쟁 리스크가 적어 변동성이 낮고 안정적인 수익 확보가 가능합니다. 공실률 감소 추세와 더불어 생활밀착형 업종의 구성을 적극 활용하면 경기 변동에도 꾸준한 성장을 유지할 수 있는 기회가 있습니다. 핵심 투자 메시지는 고비용과 경쟁이 심한 외부 상권을 피해, 지속 가능한 성장을 이루는 내륙 해역인 도산대로 상권에 주목하라는 것입니다.
도산대로·논현동 상권은 강남 주요 상권 대비 수익성은 다소 낮지만, 임대료 부담과 경쟁 리스크가 적어 변동성이 낮고 안정적인 수익 확보가 가능합니다. 공실률 감소 추세와 더불어 생활밀착형 업종의 구성을 적극 활용하면 경기 변동에도 꾸준한 성장을 유지할 수 있는 기회가 있습니다. 핵심 투자 메시지는 고비용과 경쟁이 심한 외부 상권을 피해, 지속 가능한 성장을 이루는 내륙 해역인 도산대로 상권에 주목하라는 것입니다.
강남구 5대 핵심 상권 비교표
지표 | 강남역·역삼·테헤란로 | 신사역·가로수길 | 삼성역·코엑스 | 청담동·압구정로데오 | 도산공원·논현동 |
유동인구 | 도산대로 축 착지형 F&B 수요 + 직장인 점심 수요, 주말 체류인구 증가세(종일 8–10 만 명대) 데일리바이트(DAILY BYTE) | ||||
1층 임대료(월·3.3 ㎡) | 코엑스몰 실질 공실 1 %·주요 플래그십 월 1–2 억(대형) Lilys AI | ||||
중대형 공실률 | |||||
2024 H1 카드매출 | |||||
업종 분포 | 의료·뷰티(성형·피부과 등) 비중 절대적. 그 외 패션·F&B·오피스 지원업종(오피스텔, 은행 등) 다양. 대기업 빌딩 밀집으로 서비스업·IT 교육 기관도 많음. | *패션·라이프스타일(의류·악세서리 등)*과 카페·음식점이 대표적. 30% 이상이 뷰티/헬스케어(성형외과·피부과)로 변모 중. 원소스 다수, 개성 강한 소규모 매장 많음. | 복합몰과 대형 오피스 건물 영향으로 관광·비즈니스 서비스가 큼. 식음료·쇼핑·레저(영화관 등) 비중 높음. 삼성동 전시컨벤션 센터 영향으로 숙박·관광업도 일부 포함. | 명품 패션·주얼리·가구 같은 고급 리테일과 화장품/뷰티 매장이 많음. 고급 레스토랑·카페, 디자인 갤러리 등도 상위 업종. 소매업에 편중된 구도가 강함. | *F&B·라이프스타일(카페, 식당)*이 중심. 패션의류·프랜차이즈 매장도 증가 추세. 도산공원 주변은 상업·오피스가 혼재, 소규모 근린생활시설 비중 높음. |
접근성 | 지하철: 2호선(강남·역삼역), 분당선(삼성역까지), GTX-A 예정. 도로: 강남대로·테헤란로, 강변북로·올림픽대로 인접. | 지하철: 3호선(신사·압구정역), 신분당선(압구정로데오역), 위례신사선(예정). 도로: 강남대로와 인접, 학동로 진입 용이. | 지하철: 2호선(삼성역), 9호선(봉은사·신논현역), 공항철도(삼성역 도심공항터미널). 도로: 영동대로(성수~삼성 간) 및 올림픽대로로 광역 연결성 양호. | 지하철: 7호선(청담역), 3호선(압구정역), 신분당선(압구정로데오역). 도로: 학동로·압구정로 등 양방향 교통망. 유명 쇼핑거리지만 도로 혼잡 심함. | 지하철: 3호선(압구정역), 7호선(논현역). 도로: 도산대로·학동로, 올림픽대로(도로변 상가 가까움). 강남대로에서 강변북로 진출입 쉽고, 청담대교 남단 인접. |
거래 사례·시세 | (예시) 2024년 1월 강남대로 중대형 상가 매매 시세 평당 약 3~4억 원. 2023년, 역삼동 업무상업지구 600여 평 빌딩이 평당 5~6억 원대에 거래. | (예시) 2021년 가로수길 인근 빌딩 평당 2~3억 원 수준. 신사역 주변은 40~50평 소형 상가도 수억 원 권리금. 명품·핫플 가격 급등 후 최근 거래는 소강. | (예시) 삼성동 코엑스 인근 국제교류복합지구 개발 계획 발표 후 주변 빌딩 시세 상승. 2024년 대형 상가 매입가 평당 5억 원 이상 기록, 거래 활발. (GTX-A 등 교통호재 반영). | (예시) 청담동과 압구정역 인근 상가 빌딩은 평당 3억 원대(2023). 압구정 로데오 상권의 대표적 5층 건물이 약 100억 원(전용 400㎡)에 거래된 바 있음. (단지, 전용률에 따라 변동). | (예시) 논현동 소규모 상가권역도 평당 2억 원대 중후반. 도산공원 일대에는 대형 빌딩 신축 시세 1억 초반~중반까지, 역삼·논현 이면으로 갈수록 평당 1억 미만도. |
주요 리스크/호재 | ▴ 임대료 고공행진으로 공실 부담 ▴ 테헤란로 용적률 상향·GTX-A 개통(2028) | ▴ 임대료 하향 경직 ▴ 위례신사선(’29예정) 역세권 개편 | ▴ 국제교류복합지구·광역환승센터 2029 ▴ K-컨벤션·외국인 관광 수요 견조 | ▴ 고급주거 규제(경관지구ㆍ6층 제한) ▴ 한남·성수 경쟁 심화 | ▴ 도산대로 공실 급감, 패션·레스토랑 재입점 ▴ 강변북로·신분당 연계 개발 |
투자·수익·수요 안정성 | 예상 수익률: 상가투자 34%대 추정, 빌딩 리츠는 56% 목표. 수요: 사무·의료 등 고정수요와 쇼핑관광 수요가 병존. 의료·뷰티 관광객 비중 커 환율 영향을 받음. | 예상 수익률: 경쟁 심화로 2~4% 예상. 수요: 트렌디한 젊은층과 중국·동남아 관광객 유입(미용·쇼핑) 비중 있음. 하지만 SNS 유행·온라인 대체 리스크 높음. | 예상 수익률: MICE·오피스 임대료 반영, 중대형 빌딩은 4~5%대. 수요: 코엑스 전시·컨벤션과 주변 오피스 고정수요, 외국인 관광객(전시회) 수요도 있음. 교통호재로 안정성 ↑. | 예상 수익률: 고급지수 반영, 3~4%대. 수요: 자산가·관광객(럭셔리 쇼핑) 수요가 견고. 국내 경기 영향을 크게 받으며 고액 임대료 부담으로 임차인 찾기 어려움. | 예상 수익률: 3% 내외. 수요: 인근 거주·사무·관광 혼합. 도산공원·학동로는 안정적 식음료 수요, 압구정로 변이 높은 편이나 유동성은 강남대로보다 낮음. |
자료: 서울열린데이터광장, 강남구·통계청 자료, 한국부동산원, 부동산114, Cushman & Wakefield 등 각종 보고서 및 언론 보도. 표의 수치는 최신 통계 또는 보도 시점 기준임(연도/분기 표기).
엘토스(LTOS)는 공인중개사 ‘만상(萬象)’과 건축가 ‘비온후풍경(OGL-Architects)’이 함께 만든 부동산, 건축 전문 서비스&솔루션 플랫폼입니다.
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