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청담동은 강남구 동남부 한강변 인근의 고급 주거지와 쇼핑가로, 갤러리아백화점 청담관트·트리마제 등) 등을 배후로 하고 있다. 인근에 압구정·신사동 상권이 형성되어 있으며, 명품 브랜드 매장과 성형외과·뷰티숍이 밀집한 것으로 유명하다. 압구정로데오는 지하철 분당선 압구정로데오역을 기점으로 도산대로 및 학동사거리 방향으로 확장된 상권이다.
도산공원과 신사동 주요 시설을 배후로 하며, 1990년대부터 ‘압구정 오렌지족’으로 대표되는 올드 머니 부촌과 밀접하다. 한편 서울의 주요 상권에서 압구정로데오는 고급 주택 밀집지역인 압구정동·청담동을 배후로 두며, 한남동·성수동과 함께 서울 대표 상권으로 꼽힌다.
유동인구 데이터 (시간·요일·연령·성별)
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압구정로데오: SKT 분석에 따르면 코로나 이전인 2021년 일평균 유동인구는 약 23만명으로 서울 최고 수준이었다. 인구 성·연령 분포는 남성이 약 60%로 다소 높고(오전·오후 시간대 대체로 균등), 30~40대 비중이 가장 큰 것으로 나타났다(40대 약 22%로 최고, 30대·50대 순).
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청담동: SKT 조사에서 청담역 인근 상권의 일평균 유동인구는 약 3.3만명으로 압구정에 비해 적은 편이었다. 서울열린데이터에 따르면 청담동 거주인구는 2024년 8월 기준 24,358명으로 강남구 내 3번째로 적은 행정동이나, 쇼핑객은 주로 30대 이상 중장년층 여성 비중이 높다. 요일별로는 마찬가지로 금요일 유동인구가 정점을 이루며, 출퇴근 시간대 편차가 적어 낮 시간대에 걸쳐 방문객이 비교적 고르게 분포한다.
업종별 매출 추정치 (F&B·명품·뷰티·패션 등)
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F&B·외식: 압구정로데오에는 핫플레이스로 꼽히는 고급 레스토랑·카페가 늘어나 매출을 견인한다. 특히 2017년 도산공원 인근에 수제 햄버거·도넛 브랜드가 개점한 이후 MZ세대의 관심을 끌며 상권 활력을 키웠다. 나이스지니(Nice Genie), 노티드(Knotted)도 팬데믹 기간에도 압구정로데오 상권 매출이 지속 상승했다는 결과가 있다. 청담동은 전통적인 명품거리이므로 외식업보다는 뷰티·성형외과와 연계된 고급 F&B가 일부 존재하나 전체 매출 비중은 낮은 편이다.
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명품·패션: 청담동은 갤러리아백화점 청담관에서 청담사거리까지 이르는 거리에 루이비통·디올·샤넬·구찌·까르띠에·반클리프앤아펠 등 최상위급 명품 브랜드 플래그십 매장이 즐비하다. 이러한 고급 브랜드 덕분에 청담 상권은 명품 수요가 매우 높아 매출 규모가 크며, 글로벌 상업용 부동산 서비스 회사인 쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield)는 “명품 브랜드가 선호하는 지역으로 수요가 여전히 높아 상권의 안정성이 유지된다”고 분석했다. 압구정로데오는 패션·뷰티 등 젊은 층 라이프스타일 중심 업종이 다양하다. Apple(애플스토어), Lululemon, Five Guys 등 글로벌 브랜드 매장과 함께 무신사 스탠다드·토니모리 등 K-패션/뷰티 브랜드가 입점 중이다. 또한 Hansat Art Space, 로에베(LOEWE) 매장 등 문화·브랜드 복합공간도 들어서고 있다. 신규 입점 사례로는 2023~24년 오데마피게(940㎡, 명품 시계)와 바샤커피(380㎡) 등이 있다.
공실률 및 최근 변동 추이
2024년 2분기 기준 서울 6대 가두상권 평균 공실률은 18.3%로 전년보다 소폭 완화되었다. 청담동 상권의 공실률은 2024년 2분기 17.4%로 전년 동기 대비 1.1%p 상승했으나, 명품 수요 회복에 따라 향후 추가 개선이 기대된다고 분석됐다. 한편 압구정로데오(도산대로) 중대형 상가 공실률은 2024년 3분기 기준 6.44%로 낮은 수준을 유지하고 있다. 전반적으로 상권별 회복세가 엇갈리며, 청담·압구정 모두 팬데믹 이후 점진적 복구 추세를 보이고 있다.
임대료 수준 (층별 세분화)
공식 통계에 따르면 압구정로데오 일대 상가 임대료가 강남 주요 상권 중 높은 상승률을 보였다. 2021년 대비 2022년 평(3.3㎡)당 임대료는 약 14% 뛰어 10만3400원(약 31.8만원/평)까지 올랐다. KB리포트에 의하면 압구정로데오역에서 로데오거리 구간 1층 상가 월 임대료는 2025년 1월 기준 평당 약 35만원 이상이며, 이면 상권 1층은 17~28만원 수준이다. 이와 대조적으로 청담동 명품거리 부근 1층 임대료는 이보다 더욱 높을 것으로 알려져 있으나, 자료마다 편차가 크다. 일반적으로 청담동은 내부 높은 임대료와 공실 부담이 동반되는 상권으로 평가된다.
경쟁 업체 및 주요 브랜드 입점 현황
청담동과 압구정로데오는 유사 상권과 경쟁 관계를 형성한다. 청담동 명품거리는 가로수길·신사동 명품거리 등과, 압구정로데오는 가로수길·성수동·도산공원 일대와 경쟁한다. 주요 입점 브랜드를 보면, 청담동은 앞서 언급한 최상위 명품 브랜드의 플래그십 스토어가 도로변을 따라 밀집해 있다. 예를 들어 럭셔리 주얼리 브랜드 메종(까르띠에, 반클리프), 명품 패션 하우스(루이비통 메종, 디올 하우스) 등이 대표적이다. 압구정로데오에는 글로벌 패션·뷰티 브랜드(예: 로에베, 헤라)와 스타트업형 편집매장, 트렌디 카페·레스토랑이 공존한다. 핵심 지점에 아트 복합공간(Hansat Art Space)과 미디어아트 테마 매장 등이 입주해 MZ 세대를 끌어들이고 있다. 최신 조사에 따르면 압구정로데오 상권에 등록된 점포 수는 2024년 말 기준 1,031개로 집계되었다.
최근 트렌드 및 상권 재편 움직임
압구정로데오 상권은 최근 몇 년간 ‘핫 플레이스’로 부활 중이다. 팬데믹 시기에도 매출·방문자 수가 회복세를 보였으며, 한남·청담 등 인근 고급 쇼핑벨트와의 시너지로 2차 소비가 늘고 있다. 특히 고급 레스토랑·카페 등 F&B의 고급화, 아트·라이프스타일 업종 증가는 압구정의 부활을 견인했다. KB리포트는 “MZ세대가 모이는 압구정로데오 상권”이라고 평가하며 젊은 고객층의 유입을 주목했다. 한편 청담동은 코로나 이후 명품·뷰티 수요가 꾸준히 유지되면서 ‘안정적 회복’ 구간에 있다. 쿠시먼 보고서는 “명품 브랜드 선호지역”이라는 점을 근거로 청담동 상권의 안정성이 유지되고 있다고 진단했다. 최근 글로벌 명품 브랜드도 플래그십 확장을 이어가고 있다(예: 반클리프앤아펠 서울 메종, 루이비통 메종 서울 등).
향후 개발 계획 및 투자 유의사항
압구정로데오·청담동 일대는 대규모 개발과 교통 인프라 개선이 예정되어 있다. 청담동 ‘프리마호텔’ 부지 개발사업은 내년 착공 목표로 진행 중이며, 이곳에는 지상 49층 규모의 호텔·오피스텔·공동주택 등 복합시설이 들어설 예정이다. 도산대로 상권 인근에서는 삼성역 복합환승센터, 위례신사선 신설, 동부간선도로 지하화 등 광역 교통망 사업도 계획 중이다. 이와 같은 구조적 변화는 상권 활성화에 긍정적이나, 투자 시에는 개발 규모와 시기를 면밀히 검토해야 한다. 또한 압구정로데오 상권은 고급화 추세가 뚜렷하므로, 진입 업종의 특성·사업 전략 분석이 필수적이다. 청담동은 높은 임대료와 규제 여건이 부담 요소이며, 외국인 관광객 회복 속도 등 외부 변수도 살펴야 한다. 결국 양 상권 모두 입지 매력은 높지만 상권 특성과 리스크를 충분히 검토한 뒤 투자 결정을 내리는 것이 중요하다.
출처: 서울시 상권통계, SKT 빅데이터·나이스지니, 한국부동산원·쿠시먼앤드웨이크필드 보고서, KB·우리금융리서치, 매경·아시아경제 등 (2021~2024년 자료 기준).
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