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유동 인구 분석
삼성역 상권의 일일 유동인구는 코로나 이전(2019년 약 36.8만 명) 대비 감소 추세이다. 2025년 1분기 기준, 일평균 유동인구는 약 31만 6천 명 수준으로, 2019년과 비교해 약 14% 감소하였다.
주중 출근 시간대(오전 7~9시)와 점심(11~14시), 퇴근시간대(18~20시)에 피크가 형성되며, 특히 점심 시간대 매출 비중이 48.7%로 가장 높았다.
요일별로는 수요일 매출과 유동인구 비중이 가장 높고(매출 비중 21.5%) 일요일이 가장 낮았다(4.2%). 이는 오피스 밀집 상권의 특성으로, 평일 직장인 수요가 집중됨을 시사한다. 주요 유입 경로는 지하철과 버스로, 2호선 삼성역(5·6번 출구), 9호선 봉은사역(7번 출구) 등이 인접해 있다. 또한 서울외곽순환도로·올림픽대로·영동대로 등 간선도로 및 공항버스(6002, 6702번 등)도 이용 가능하다.
상업시설 매출 규모 및 업종별 비중
삼성역 인근(무역센터·파르나스호텔) 상권의 최근 업종별 월 매출을 보면, 소매업이(백화점,면세점,복합쇼핑몰) 590억 원으로 가장 높고, 숙박업이(파르나스호텔,인터컨티넨탈 등) 150억 원, 음식점·주점업이(코엑스몰,파르나스몰 내 F&B) 120억 원 수준이다. 즉, 고가 쇼핑·면세점이 몰린 복합몰과 백화점 중심의 소매매출이 절반 이상을 차지한다. 코엑스몰 등 대형 복합쇼핑몰에서는 F&B, 엔터테인먼트(영화관*, 아쿠아리움)도 매출의 상당 부분을 담당한다.
*출처: 메가박스중앙 신용평가 보고서, 영화진흥위원회 통계
2025년 1분기 기준으로 연간 환산 시 관람객 수는 2019년 대비 약 54.5%, 박스오피스 매출은 약 62.2% 수준으로 회복된 것으로 추정됩니다.
업종 구성 및 주요 점포 브랜드
삼성역·코엑스 상권은 오피스 수요가 높은 비즈니스 상권이지만, 쇼핑·관광 시설이 복합되어 있어 다양한 업종이 혼재한다. 패션·잡화 분야는 스타필드 코엑스몰 내 ZARA, H&M, 유니클로, GAP 등을 비롯한 SPA와 스포츠 브랜드 매장, 백화점(현대백화점 무역센터점) 및 면세점으로 구성된다.다만 2025년 들어 소비 트렌드가 빠르게 변화하며, 아미(AMI), 메종키츠네(Maison Kitsuné), 아더에러(ADER ERROR) 등 프리미엄 디자이너 브랜드와 글로벌 감성 편집숍이 입점하거나 팝업 스토어 형태로 확산되고 있다.
F&B·외식은 스타벅스, 블루보틀(Blue Bottle), %아라비카(%Arabica), 파리바게뜨 같은 프랜차이즈 커피전문점과 딤딤섬(DimDimSum),Shake Shack등 외국계 레스토랑, 분식·한식·중식·일식 브랜드가 즐비하다. 뷰티·헬스 시장도 발달해 아리따움·이니스프리·올리브영 등 화장품 로드샵과 피부과·성형외과 등 미용의료 시설이 다수 입점해 있다.최근에는 탬버린즈, 라카(Laka) 등 프리미엄 K-뷰티 브랜드의 플래그십 공간이 늘고, 펫프렌즈·바우라움 같은 고급 반려동물 쇼핑·케어 브랜드도 상권 내 존재감을 키우는 중이다.
한편 인근 오피스 빌딩으로는 포스코센터, 트레이드타워(롯데·GS글로벌), 파르나스 타워(두산) 등이 있고, 호텔·숙박으로는 그랜드인터컨티넨탈·인터컨티넨탈·파크하얏트등 고급 호텔이 위치한다. 실제 상권 내 음식점 수는 약 254개(매출 190억 원)로 점포수·매출 규모 모두 상위권을 차지했다.
공실률 및 평균 임대료 동향
삼성역·코엑스 상권의 상가건물 공실률은 코로나 이후 점진적인 회복 흐름에도 불구하고 일부 구간에서는 정체 양상을 보이고 있다. 한국부동산원과 민간 리서치 자료에 따르면, 2024년 4분기 기준 전국 상가건물 평균 공실률은 10.3%에 달했으며, 중대형 및 소형 상가 모두 임대료 지수는 전분기 대비 소폭 하락(–0.17% ~ –0.34%)하였다.
삼성역 상권 내 주요 고급 상가건물(코엑스몰·파르나스몰 일대)의 ㎡당 월평균 임대료는 약 20만~30만 원 수준(3.3㎡당 약 2.65만 원)으로 강남권에서도 높은 축에 속하나, 유동인구 회복 지연과 소비 행태 변화로 인해 신규 입점 문의는 코로나 이전보다 눈에 띄게 줄어든 상황이다.
특히 대형 복합쇼핑몰 내 일부 F&B, 의류, 라이프스타일 매장에서는 단기 팝업 형태나 임시 계약이 증가하는 모습도 나타나고 있으며, 이는 브랜드 측이 상권 내 장기 고정비 부담을 꺼리는 흐름으로 풀이된다.
전반적으로 삼성역·코엑스 상권은 여전히 광역 유동인구와 교통 접근성이 우수한 핵심 입지임에도 불구하고, 공실 장기화 및 임대료 조정 압력이 병존하는 과도기적 국면에 놓여 있다.
주요 경쟁 상권 비교
삼성역 상권은 강남 일대에서도 핵심 상권이지만, 다른 강남권역과 특징이 뚜렷이 다르다. 예컨대, 강남역(남부) 상권의 하루 유동인구는 약 46만 명으로 삼성역보다 훨씬 크고 매출도 많다. 반면 청담역 인근은 명품·고가 소비 특화 상권으로 일 유동인구가 3.3만 명에 불과하지만, 1인당 소비금액은 삼성역보다 높다. 잠실역(롯데월드타워) 상권은 지하철 환승역이자 대형몰 중심으로 유동인구 규모가 매우 크며, 복합쇼핑몰과 스포츠·엔터테인먼트 시설이 발달했다. 2025년 1분기 기준, 명동역 상권은 외국인 관광객의 유입이 크게 증가하며 팬데믹 이전 수준에 근접한 회복세를 보이고 있습니다.
삼성역은 오피스 밀집으로 평일 점심·저녁 수요가 강하고, 코엑스·무역센터 등 전시·컨벤션 수요도 결합되어 있어 경쟁 상권들과는 업종·시간대별 소비패턴에 차이가 있다.
교통 인프라 및 배후 시설
삼성역 상권은 수도권 서남부와 동남부를 잇는 교통 요충지이다. 지하철 2호선(삼성역)과 신분당선(수서~정자), 9호선(봉은사역), 7호선(청담역) 등 총 3개 노선이 인접한 트리플 역세권으로, 교통 접근성이 뛰어나다. 영동대로와 올림픽대로, 강변북로, 양재대로 등 주요 간선도로가 가까이 위치해 있으며, 공항 리무진(6002·6702번)과 광역버스도 삼성역 사거리와 코엑스 일대를 경유해 국내외 방문객의 접근성이 우수하다.
2025년 1분기 기준으로는 기존 교통망 외에도 GTX-A 노선의 수서~서울역 구간이 이미 개통된 상태이며, 삼성역 정차는 2028년 예정으로 계획돼 있다. 서울시가 추진 중인 영동대로 복합환승센터 역시 착공이 진행되며 중·장기적으로 상권의 광역 접근성은 더욱 강화될 전망이다.
주변 배후 기반으로는 코엑스·무역센터·파르나스몰 등 대형 업무·상업시설, 그랜드인터컨티넨탈·파크하얏트 등 특급호텔, 그리고 삼성힐스테이트·롯데캐슬프레미어·센트럴아이파크 등 고급 아파트 단지, 학원가, 쇼핑몰이 밀집해 있어 고소득·고소비 중심의 안정적인 배후 수요가 뒷받침되고 있다.
향후 개발 계획 및 상권 확장성
삼성역 일대는 2025년 1분기 기준으로도 대규모 개발 호재가 집적된 핵심 권역으로, 상권의 확장성과 미래가치가 더욱 부각되고 있다. 강남구의 ‘MICE* 산업벨트’ 전략에 따라, 현대차 GBC(글로벌비즈니스센터) 복합단지가 2개 타워·전망대·마이스시설을 포함해 건립 중이며, 코엑스~영동대로 일대의 지하공간 통합개발(복합환승센터 포함)도 착공에 돌입했다.
또한 세텍(SETEC) 부지 복합개발이 민간제안 방식으로 검토 중이며, 코엑스몰 리모델링(별마당도서관 확장·체류형 테마 공간 조성), 스타필드 코엑스몰 인근 특급호텔 리뉴얼, 압구정 현대백화점 리노베이션 등도 진행되며 상권 전반의 인프라가 빠르게 고도화되고 있다.
특히 2028년 개통 예정인 GTX-A 삼성역 정차와 더불어, 학여울·대치동까지 연계되는 MICE+첨단산업 복합축이 완성되면 글로벌 비즈니스·관광 수요 유입이 급증할 가능성이 크다.
전반적으로 삼성역 상권은 강남권 핵심축 재정비, 교통망 확충, 글로벌 마이스 수요를 모두 품은 입지로, 장기 성장 모멘텀이 뚜렷한 전략 거점 상권으로 평가된다.
*MICE 복합개발은 도시의 경제·문화·관광 경쟁력을 높이기 위해 회의(Meeting), 포상관광(Incentive), 컨벤션(Convention), 전시(Exhibition) 기능을 통합적으로 갖춘 복합시설과 도시공간을 개발하는 전략입니다.
투자 리스크 요인 및 기회 요인
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수요 약화: 코로나 이후 원격근무·온라인 쇼핑 확대로 직장인·소비자의 오프라인 방문이 감소했다. 특히 SKT 분석에 따르면 재택근무 확산이 코엑스 등 삼성역 상권의 유동인구와 매출 감소로 이어졌다는 지적이 있다.
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공급 과잉: 다수의 신규 오피스·상가 개발 계획이 있어 임대시장의 경쟁이 심화될 수 있다. 예컨대 GBC 등 대형 프로젝트 완공 시 공급 증가로 초기 공실이 늘어날 우려가 있다.
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규제·비용 부담: 최근 상가건물 임대차보호법 강화(계약갱신요구권·임대료 상한 등)로 임대수익률이 낮아지고, 상업용 부동산에 대한 보유세·대출 규제 강화도 투자 리스크다. 금리 인상 장기화와 경기 침체도 상권 소비력에 부정적이다.
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기회 요인: 강남 MICE벨트 조성, 대규모 국제행사(MWC·CES아시아 등) 등 유입수요가 지속적으로 증가하고 있다. 주변 개발 호재(예: GBC, 복합환승센터)로 상권 가치가 올라갈 전망이며, 강남구청의 도시계획 지원도 기대된다. 삼성역 상권은 강남 금융·무역 중심지로서 안정적 임대수요(대기업·외국계 기업)와 풍부한 배후수요를 확보해 장기 투자에 유리한 요소가 많다.
참고자료: 서울시 및 민간 빅데이터 상권분석, SK텔레콤 빅데이터 리포트, 상권분석 리포트, 부동산 시장 리포트, 강남구 정책자료 등.
엘토스(LTOS)는 공인중개사 ‘만상(萬象)’과 건축가 ‘비온후풍경(OGL-Architects)’이 함께 만든 부동산, 건축 전문 서비스&솔루션 플랫폼입니다.
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