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유동인구 및 방문자 특성
2025년 1분기 기준, 신사동·가로수길 상권의 일평균 유동인구는 신사역 일대에 약 11만 5천 명, 가로수길에는 약 9만 8천 명이 유입됩니다. 이들은 오전 7시~9시(28%), 점심 시간대 11시~14시(35%), 오후 18시~20시(24%)에 집중되며, 주말(토·일) 유입 비중은 전체의 22%에 그쳐 ‘직장인 수요형 상권’임을 분명히 보여 줍니다.
주 방문층은 20~30대 MZ세대로, 내국인이 78%, 외국인 관광객이 22%를 차지하는데, 이 중 동남아권이 43%, 일본·중국권이 37%로 나타납니다. 서울시 계절별 유동인구 자료에 따르면 남녀 비중은 약 5:5이나, 업계·언론 분석에서는 30대 여성 방문객이 절대다수라는 점이 반복 지적됩니다.
그러나 최근 국내외 경기 둔화와 물가 상승으로 전반적인 방문객 수는 감소 추세입니다. 일부 매체는 “주말 오후의 가로수길이 한때 ‘유령도시’처럼 한산했다”고 보도했으며, 여러 보고서가 고소득 MZ세대의 소비심리 위축을 주요 리스크로 꼽습니다. 한때 관광객 비중이 높았던 가로수길은 코로나 이전 대비 외국인 유입이 여전히 회복되지 못하고 있고, 신분당선·위례신사선 연장 등 교통 호재도 즉각적인 유입 효과로는 이어지지 않는 모습입니다
업종 분포 및 공실률
신사·가로수길 상권은 패션·뷰티·외식(F&B) 업종이 밀집된 특화 상권으로, 체류형 소비 중심의 업종 구조를 갖고 있다. 유관 리포트에 따르면 “가로수길은 패션 산업에 특화된 상권”으로 분류되며, 의류·액세서리, 카페·레스토랑 등 라이프스타일 기반 브랜드가 대다수를 차지한다. 실제로 애플스토어, 메종키츠네, 딥디크, 르라보 등 글로벌 프리미엄 브랜드의 플래그십 매장이 해당 지역에 집중 입점한 것도 이러한 상권 특성에 기인한다.
반면, IT·가전, 스포츠, 키즈·생활잡화 등 비패션 업종은 희소하거나 이탈 중이며, 업종 다양성이 부족한 점은 상권 정체성 고착화 및 유동 인구층의 한정성을 유발하고 있다는 지적이 나온다. 이는 향후 상권의 지속성 측면에서 구조적 리스크 요인으로 꼽힌다.
2025년 1분기 기준, 가로수길 공실률은 여전히 서울 내 최고 수준을 유지 중이다. 글로벌 부동산 컨설팅사 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면, 2024년 4분기 기준 공실률은 약 41.2%로, 전년 동기 대비 2.9%포인트 상승하며, 서울 주요 상권 중 가장 높은 수준을 기록했다.
공실률 변화 추이
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가로수길은 2021년 28.7% → 2022년 36.5% → 2024년 41.2%로 3년간 연속 상승
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신사역 일대 전체 상권 공실률은 같은 기간 24.1% → 27.8% → 28.7%로 완만한 상승세
전문가들은 이러한 현상의 원인으로 높은 임대료, 업종 편중, 경쟁 상권(도산공원·성수동 등)의 부상을 꼽고 있으며, 단기적으로는 브랜드 리셋 및 거리 마케팅 전략 변화 없이는 공실 개선이 어려울 것으로 진단하고 있다.
주요 건물·핫플레이스 분석
신사동과 가로수길 일대에는 도심 속 랜드마크라 불릴 만한 복합 건물이 즐비합니다. 지하 8층부터 지상 14층까지 메디컬 타워와 상업공간 136호를 아우르는 신사역 멀버리힐스는 성형·피부과·헬스케어 클리닉을 한곳에 모아 ‘메디컬 상권’의 중심축으로 자리매김하고 있습니다. 한때 가로수길의 아이콘이던 10 Corso Como와 카페 스미스 1호점(가로수길 본점)도 이곳에 둥지를 틀었지만, 높은 임대료 부담 앞에 일부 글로벌 패션 브랜드 창업주들이 손해를 감수하고 건물을 되판 사례가 나올 만큼 상권의 변동성도 커졌습니다.
신사역 일대의 또 다른 강점은 강남대로와 도산대로를 따라 얽혀 있는 다층적 상권 구조입니다. 갤러리아백화점과 신라스테이 같은 고정 수요 시설이 인접해 있어, 메디컬·패션·F&B·숙박 등 서로 다른 수요가 상호 보완적으로 작용하며 상권의 복합적 매력을 뒷받침합니다.
매출 및 임대료
서울시 ‘2024년 상가임대차 실태조사’에 따르면, 서울시내 주요 상권의 평균 통상임대료는 1㎡당 74,900원이며, 명동(153,600원), 압구정로데오(140,800원), 강남역(137,900원) 순으로 집계되었습니다. 가로수길은 개별 항목으로 공개되지 않았으나, 민간 조사에서는 2023년 기준 1㎡당 월평균 매출액이 417,600원으로 하락하며 상위권에서 밀려난 것으로 나타났습니다. 이 수치를 서울시 통상임대료와 결합해 보면 가로수길의 매출 대비 임대료 비중은 약 33.7%에 이르는 것으로 추정되는데, 이는 업계 권고치(10% 이하)를 크게 상회해 수익성 압박이 매우 커진 상태입니다.
한편, 일부 핵심 건물의 경우 월 임대료가 1,000만 원(㎡당 10만 원)에 달해 자영업자·투자자 모두 높은 고정비 부담을 호소하고 있습니다. 권리금 시장도 과거 고점을 지나면서 대폭 하락 혹은 사실상 소멸되는 추세가 확인됩니다.
부동산 거래 측면에서는 압구정·청담동이 여전히 높은 가치와 임대료를 유지하는 반면, 가로수길은 2023~2024년 들어 부동산 매매가가 급락하며 가격 조정 국면을 겪고 있습니다. 이러한 흐름은 높은 임대료 부담, 매출 부진, 권리금 소멸이 복합적으로 작용한 결과로, 가로수길 상권의 미래 수익성에 대한 불확실성이 한층 커진 모습입니다.
투자 수익률 및 리스크
가로수길 상권의 투자 수익률은 고가 대비 상대적으로 낮아진 상황이다. 예를 들어 대지면적 457㎡ 규모의 가로수길 건물이 2016년 325억원에 매입됐다가 최근 300억원에 거래되었는데, 현 시세 수준의 임대료(매출 대비 10% 이상)를 감안하면 수익률은 연 3~4%대에 불과하다. 이러한 임대 수익률은 부동산 시장 평균보다 낮은 편으로, 고임대료·고권리금 부담이 임대인과 임차인 모두에게 리스크로 작용한다.
개발가치는 제한적이다. 상권 밀집도로 건폐율·용적율 활용 여력이 크지 않고, 대부분 도시계획적 보호가 강화된 지역이다. 다만 신사역 멀버리힐스(복합건물)처럼 기존 건물 리뉴얼·용도 변경 가능성은 일부 존재하며, 재건축·고밀 개발에 대한 관심도 증가 중이다. 입지적 리스크로는 과도한 임대료 상승에 따른 수요 감소, 국내외 경기·소비 트렌드 변화(Covid 이후 온라인 전환 등), 경쟁상권 등장(세로수길, 성수 등) 등이 꼽힌다. 또한 업종 편중도가 커서, 가로수길이 패션·외식 중심이기 때문에 업황 변동에 취약하다. 규제 측면에서는 최근 임대차 보호법 강화 움직임과 공정거래 이슈가 있어, 단기적으로는 임대차 계약 상황을 면밀히 검토해야 한다.
경쟁 상권 비교
인근 주요 상권과 비교하면, 압구정로데오는 가로수길보다 회복세가 빠르다. 압구정(강남대로) 공실률은 8.3%로 매우 낮았고, 화려한 이벤트와 유동인구로 활기를 유지한다. 시세상 압구정은 명품부터 중저가 브랜드까지 폭넓은 고객층을 확보하여 주말 유동인구가 집중된다. 청담동·한남동은 더욱 고급화된 상권이다. 동일 기간에 공실률은 청담 17.4%, 한남·이태원 11.5%로 가로수길(41.2%)보다 크게 낮은 수준이다. 청담동은 명품·화장품업종의 장기 계약 비중이 높아 경기변동에 대한 안정성이 있고, 한남·이태원은 MZ세대·외국인 대상 글로벌 브랜드 매장 입점으로 성장 중이다. 종합하면, 압구정·청담·한남은 저녁·관광형 수요가 강하고, 상대적으로 저비용 임차 모델도 다양하여 수익률과 회복력이 가로수길보다 우위다. 반면 가로수길은 패션·카페 특화 상권이라는 차별성이 있으나, 최근 수요 둔화로 경쟁력이 약화되고 있다.
유망 업종 및 투자 전략 제안
단기적으로는 기존 강점을 살린 업종에 주목해야 한다. 예를 들어 신사역 멀버리힐스처럼 의료·뷰티 특화(성형·헬스케어) 매장이 증가할 예정이므로, 이와 연계된 헬스케어·뷰티·바이오 분야 투자가 유망하다. 또한 입지적 특성을 고려해 K뷰티·K패션 등 한류 소비재 플래그십 스토어나 체험형 F&B(카페·브런치) 매장이 장기적으로 수요를 창출할 수 있다. 단기 전략으로는 공실 리스크가 큰 임차 구간을 피하고, 오피스·공공기관 인근의 안정 수요를 이용하거나 리모델링을 통해 차별화된 매장으로 재배치해야 한다.
중·장기적으로는 교통·환경 개선 효과를 고려해야 한다. 신분당선 연장, 위례신사선 신설 등 신규 교통 호재와 경부고속도로 지하화 계획이 진행 중이므로, 이들 노선과 가까운 부동산은 향후 가치 상승 가능성이 있다. 또한, 상권 정체성 붕괴를 막기 위해서는 패션·외식 이외의 다양한 체험 요소(예: 엔터테인먼트, 문화예술 공간)를 유치하는 전략이 요구된다. 따라서 투자 포트폴리오에서는 1) 현재 MZ·관광수요를 겨냥한 체험형 매장, 2) 중장기 교통 인프라 수혜지역, 3) 임대료 부담 완화를 위한 규제 혜택 지역을 우선 검토할 필요가 있다.
자료 출처: 서울열린데이터광장·소상공인시장진흥공단 상권분석, 부동산114, 서울시 상가임대차 실태조사, 통계청 자료, 주요 언론 보도 등.
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