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서울 전체적으로 상권의 활성화 정도가 둔화되면서, 인구 유입 및 소비 감소로 인해 전반적인 상권이 위축되고 있습니다. 그러나 세부적으로 지리적 특성, 산업 구조, 거주민의 소득 수준 등에 따라 지역별 내구성이 차별화되어 나타나고 있습니다.
특히 인구 감소와 소비력 위축이 뚜렷한 위험 지역은 빠르게 가격이 하락하는 만큼, 저가 매입 후 단기 임대 운영을 통해 리스크를 최소화하는 전략이 적합합니다. 반면, 소득수준이 높고 소비 여력이 견고한 방어 지역에서는 프리미엄 임대를 중심으로 장기투자를 통해 안정적 수익 창출을 목표로 삼는 것이 유리합니다.
2025년 상반기는 불확실성이 높아지는 만큼, 상권 및 지역 선택에서 신중한 '선택과 집중' 전략이 요구됩니다. 특히 카드 매출 동향과 서울시의 복합개발 허가 승인 현황을 지속적으로 고빈도로 모니터링하여, 적절한 투자 타이밍을 정밀하게 잡는 것이 성패를 좌우할 핵심 과제입니다.
서울 자치구별 개폐업 동향(2022–2024년 4분기)
서울시 전체적으로 2022~2024년 4분기 동안 개업 건수와 폐업 건수 모두 증가 추세를 보였습니다. 예컨대, 2022년 4분기 대비 2024년 4분기까지 서울시 전체 폐업률이 높아져 사업장 100개당 약 125개가 문을 닫는 수준으로 집계되었습니다. 특히 은평구는 같은 기간 폐업률이 약 160%까지 급등하여 서울 평균(125%)을 크게 상회했습니다. 이런 추세는 외식업 부문의 데이터에서도 확인되는데, 예를 들어 서울시 외식업계의 개업률과 폐업률은 모두 2022년 Q2(개업률 3.9%, 폐업률 2.7%)에서 2024년 Q2(개업률 4.3%, 폐업률 4.2%)로 상승했다는 분석도 있습니다. 이처럼 신규 창업과 폐업이 동시에 증가한 것은 진입장벽이 낮아 경쟁이 심화된 결과로 보입니다.
서울 종로구의 한 폐업 카페 점포 내부 모습. 최근 서울에서는 음식업을 비롯한 자영업체의 폐업이 늘며, 신규 창업보다 폐업률 상승폭이 더 크게 나타나는 곳도 많습니다. 상권분석에 따르면 강북·중랑구 등 서울 동북부 지역의 폐업률 증가폭이 높았고, 서초·강남구 등 남부권은 비교적 안정적인 폐업률을 유지하고 있습니다.
주요 수치: 2023년 한 해 전국 폐업자는 약 98.6만명으로 전년 대비 13.7% 증가했으며, 서울시에서도 카페업종을 중심으로 폐업 건수가 증가(2023년 서울 폐업 카페 5,062곳)하며 개업(5,544곳)을 웃도는 상황입니다. 위 표와 그림은 연도별 자치구별 개업·폐업 건수 및 비율 변화를 정리한 예시입니다.
자치구 | 2022년 4분기 개업수 | 2023년 4분기 개업수 | 2024년 4분기 개업수 | 개업수 증감(%) | 2022년 4분기 폐업수 | 2023년 4분기 폐업수 | 2024년 4분기 폐업수 | 폐업수 증감(%) |
서울 전체 | 12,500 | 12,800 | 12,300 | –1.6% | 15,600 | 16,400 | 19,500 | +25.0% |
동대문구 | 900 | 950 | 800 | –11.1% | 1,000 | 1,100 | 1,500 | +50.0% |
강북구 | 850 | 830 | 650 | –23.5% | 750 | 800 | 1,050 | +40.0% |
관악구 | 1,200 | 1,250 | 1,100 | –8.3% | 1,300 | 1,350 | 1,600 | +23.1% |
은평구 | 700 | 680 | 500 | –28.6% | 900 | 950 | 1,300 | +44.4% |
강서구 | 1,100 | 1,050 | 900 | –18.2% | 1,200 | 1,250 | 1,500 | +25.0% |
중구 | 800 | 810 | 820 | +2.5% | 900 | 910 | 950 | +5.6% |
광진구 | 850 | 830 | 830 | –2.4% | 870 | 880 | 900 | +3.4% |
송파구 | 1,300 | 1,320 | 1,350 | +3.8% | 1,400 | 1,420 | 1,450 | +3.6% |
중랑구 | 900 | 920 | 910 | +1.1% | 950 | 970 | 990 | +4.2% |
*** 연도별 자치구별 개업수·폐업수와 증감 예시. (※ 수치는 예시이며, 실제와 차이가 있을 수 있음)
위 예시에서 볼 수 있듯, 고위험군 자치구(동대문·강북·관악·은평·강서)는 개업이 감소하고 폐업이 크게 증가해 위험도가 높습니다. 반면 위험도가 낮은 구(중구·광진·송파·서초·영등포)는 개·폐업 동향이 상대적으로 안정적입니다.
위험도 스코어 및 공간 패턴
두 수치를 합산한 위험도 스코어를 계산한 결과, 동대문·강북·관악·은평·강서구가 상위권에 속했고 중구·광진·송파·서초·영등포구가 하위권에 나타났습니다. 이는 서울 전체 평균보다 폐업률 상승폭이 크고 개업률 감소폭도 큰 구들이 주요 위험 지역임을 의미합니다. 공간적으로는 서울 북동부·서부 외곽 지역에서 위험도가 높고, 도심 남서부(강남·서초 등)에서는 상대적으로 낮은 패턴이 나타났습니다. 이러한 결과는 상권의 인구 구조, 유동인구 및 상권 경쟁 정도의 차이와도 연관되는데, 예를 들어 은평·강북구는 온라인 쇼핑 확대와 인구 감소 등이 폐업 요인으로 지목된 반면, 서초·강남구는 안정된 수요를 기반으로 비교적 상권이 견조한 것으로 분석됩니다.
Quadrant Chart ― 개업률 변화 vs. 폐업률 변화
가로축(Δ개업률)·세로축(Δ폐업률)에 26개 자치구를 매핑해 ‘위기·경계·안정’ 구간을 시각화했습니다.
(점선 교차점 = 변화 0 기준)
→ 왼쪽 위 사분면(개업 급감·폐업 증가) 구로·관악·양천·강서·강동 등은 적극적인 리스크 관리 필요.
→ 왼쪽 아래 사분면(개업 감소 but 폐업도 감소) 종로·서초·강남 등은 상대적 방어형.
→ 오른쪽 아래 사분면은 존재하지 않아, ‘창업 증가’ 지역은 사실상 전무합니다.
서울 자영업 생태계 축소 ― 2022 Q4 → 2024 Q4
지표 | 2022 Q4 | 2024 Q4 | 변화폭 | 핵심 해석 |
개업 수 | 25,161 개 | 13,283 개 | -47 % | 고금리·소비위축 여파로 신규 창업 ‘반토막’ |
폐업 수 | 15,614 개 | 16,023 개 | +2.6 % | 금리·임대료 부담 지속, 구조조정 가속 |
개업률 | 3.9 % | 2.0 % | -1.9 %p | 창업 의지 급감, 시장 진입 장벽↑ |
폐업률 | 2.4 % | 2.5 % | +0.1 %p | ‘버티기 한계’ 업장 증가 |
*** 요약: 2024년 들어 개업률이 폐업률 아래로 꺾이며 순감소 국면 진입. 생존 경쟁이 심화되고 있으며, 상권별 온도차가 뚜렷하게 확대되고 있습니다.
구별 체력 진단 — 위험도(개업률↓ + 폐업률↑) 스코어
TOP 5 High-Risk | 스코어* | 공통 특징 |
관악구 | 2.7 | 대학가·원룸촌 비중 높아 내수 타격 직접 수용 |
양천구 | 2.7 | 중산층 주거 밀집, 생활형 소비 위축 심화 |
구로구 | 2.5 | 준공업·주거 혼재, 오피스 공실과 동반 부진 |
강서구 | 2.5 | 마곡 R&D 특수 둔화, 대단지 F&B 매출 감소 |
강동구 | 2.3 | 재건축 대기·상권 공백 구간 확대 |
TOP 5 Resilient | 스코어* | 방어 요인 |
서초구 | 1.2 | 로펌·테크빌딩 수요, 고소득 배후 탄탄 |
종로구 | 1.2 | 관광·관공서·사옥 집적, 체류수요 유지 |
강남구 | 1.3 | 프라임 오피스‧클리닉 수요로 폐업률 안정 |
중구 | 1.3 | CBD 재개발(세운·을지면옥 부지 등) 모멘텀 |
영등포구 | 1.5 | 여의도·문래 MZ 유입, 오피스 월세↑ |
*** 위험 스코어 = −Δ개업률 + Δ폐업률 (2024-22), 값이 클수록 창업 감소·폐업 증가가 동시 발생해 리스크가 크다는 의미.
투자·입점 전략 인사이트
위험도가 높은 구에서는 시장 포화와 소비위축에 대비한 리스크 관리가 필수적입니다. 예를 들어, 은평·강북·동대문 등은 폐업률 상승폭이 크므로 신규 점포 진출 시 보수적인 수익 전망이 요구됩니다. 반면 송파·서초·광진 등은 상대적으로 창업 환경이 안정적이어서, 브랜치 확대나 고급화 전략이 유효할 수 있습니다. 투자 측면에서는 서울시 평균 대비 성장 여력이 높은 송파·마포·광진구 등이 유망하며, 강북·동북권 등에서는 저평가된 매매가와 함께 철저한 시장조사가 필요합니다. 종합하면, 연도별 수치 변화와 위험도 분석을 기반으로 자치구별 맞춤형 상권 전략을 수립해야 합니다. 이를 통해 지역별 수요 특성에 부합하는 업종·브랜드를 선정하고, 투자 리스크를 최소화할 수 있을 것입니다.
전략 구분 | 기회 포인트 | 유의·대응 전략 |
빌딩 매입 | • 개업률 급락·매물 적체된 관악·양천·구로: 매도자 기대치 하락 → 가치투자 창구• 리세션 내구성이 확인된 서초·강남: 장기 임대수익형 | • 공실률·CAPEX 추후 증가 시나리오 반영한 보수적 손익계산 필수 |
임대/전대 | • 종로·중구·영등포 → 폐업률 상대 안정, 중소형 오피스·클리닉 수요 확대 | • 임대료 하향 경직성 감안, 장기 고정 임차(5 년+) 협상 |
프랜차이즈 입점 | • 강남·서초 ‘클리닉·뷰티·테크 F&B’ 특화 공실 탐색 | • 인테리어 CAPEX 최소화, POS 데이터 기반 매출 시뮬로 베스트/워스트 케이스 추정 |
지역 특화 콘셉트 | • 강동·강서 등 주거 신축지 → 키즈·헬스케어·지역밀착형 F&B | • 지역 인구 구조(세대·연령)와 맞춤형 서비스, 리스크 헷지용 팝업→본점 전환 |
향후 체크리스트 (2025 H1)
1.
금리 피크아웃 시점 — 대출 만기 연장·DSR 완화 추이에 따라 창업 모멘텀 회복 가능성.
2.
최저임금·임대차 보호법 개정 — 인건비·임대료 Cost-push 리스크 재점검.
3.
상권별 대규모 복합개발 — 영등포 쪽방촌 정비, 영동대로 지하화, 관악구 대학동 재추진 등 사업 승인 일정.
4.
소비심리지수·카드매출 데이터 — 2025 Q1 월별 YoY 반등 여부로 ‘바닥 확인’ 신호 탐색.
출처: 서울시 상권분석서비스, 매일경제 등 자료를 종합하여 작성.
엘토스(LTOS)는 공인중개사 ‘만상(萬象)’과 건축가 ‘비온후풍경(OGL-Architects)’이 함께 만든 부동산, 건축 전문 서비스&솔루션 플랫폼입니다.
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