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부동산 세금 시리즈 - 재산세
매년 나가는 비용, 재산세를 흐름 안에 넣어라
부동산을 한 채 가지고 있어도,
매년 6월이면 어김없이 ‘보유세’ 고지서가 도착합니다.
바로 재산세입니다.
많은 분들이 "그냥 몇십만 원쯤 나가는 거 아닌가요?"라고 생각하지만,
공시가격이 올라가고, 자산이 늘어날수록 이 세금은
투자의 흐름을 무너뜨릴 수 있는 고정 유출로 작용합니다.
재산세란?
재산세는 부동산을 보유하고 있다는 사실 자체에 부과되는 지방세입니다.
납부 대상은 매년 6월 1일 기준 부동산 보유자이며,
해당 부동산의 공시가격, 공정시장가액비율, 세율을 기준으로 산정됩니다.
계산식:
공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율 = 재산세
2025년 현재, 주택의 공정시장가액비율은 일반적으로 60%입니다. 세율은 누진 구조로 0.1% ~ 0.4%까지 적용됩니다. 실전 예시
•
공시가격 10억 원 아파트 (1주택자)
→ 과세표준: 6억 원 (60% 적용)
→ 세율 구간에 따라 약 250만 원 수준의 재산세
•
같은 주택 2채 보유 (2주택자)
→ 각각 별도로 세금 부과 → 연간 약 500만 원 이상
이처럼 보유 주택 수가 늘수록 세금도 기하급수적으로 증가합니다.
투자용 자산이 많아질수록, 이 세금은 단순한 비용이 아닌 구조적 리스크로 작동합니다.
감면 대상은 따로 있다
다행히 모든 보유자에게 동일한 부담이 부과되지는 않습니다.
1세대 1주택자에게는 다음과 같은 감면 혜택이 있습니다:
•
과세표준 산정 시 공정시장가액비율 완화 적용
•
노령자, 장기보유자 등에 대한 추가 세율 경감
•
일정 기준 이하 공시가격일 경우 실질 부담 크게 낮아짐
임대사업자 전략, 여전히 유효할까?
등록 임대사업자 제도를 활용하면
재산세를 최대 100%까지 감면받을 수도 있습니다.
예시:
공시가격 6억 이하의 임대용 아파트를 일정 요건 충족한 등록 임대사업자가 보유할 경우,
→ 재산세 전액 면제 또는 25~75% 감면
단, 정책 변동 가능성이 매우 높기 때문에항상 최신 법령 기준을 확인해야 합니다.
무조건 등록한다고 감면받는 구조는 아닙니다.
재산세, 이렇게 대응하자
1.
사전 예측 기반 계획
→ 보유 자산별 공시가격 확인 → 과세표준 추정
→ 매년 세금 유출 예측 후 현금흐름 계획 수립
2.
자산 포트폴리오 조정
→ 고가 주택 집중 보유는 세금 집중 구조
→ 지역 분산 / 공시가 기준 분할 보유 전략 활용
3.
명의 전략과 조세 회피 리스크 구분
→ 가족 명의 분산은 조심해야 할 부분
→ “절세”와 “탈세”는 구조와 목적에서 명확히 나뉨
마무리 정리:
보유세는 ‘정체된 자산’에 대한 경고음이다
부동산을 갖고 있다는 건 자산이 있다는 뜻이지만,
그 자산이 현금 흐름을 잠식하기 시작하는 순간,
투자는 유지가 아닌 리스크로 전환됩니다.
재산세는 매년 반복됩니다.단순히 "내는 세금"이 아니라
"통제 가능한 흐름인가?"를 묻는 구조적 장치입니다.
엘토스(LTOS)는 공인중개사 ‘만상(萬象)’과 건축가 ‘비온후풍경(OGL-Architects)’이 함께 만든 부동산, 건축 전문 서비스&솔루션 플랫폼입니다.
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