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부동산 세금 시리즈 - 양도소득세
수익의 출구를 설계하지 않으면, 이익은 사라진다 – 양도소득세
부동산은 단순히 “오르면 좋은 투자”가 아닙니다.
언제 팔지, 어떻게 팔지, 그리고 팔았을 때 세금이 얼마인지를 모른다면,
수익은 생각보다 훨씬 작아지거나 없어진 것처럼 느껴질 수 있습니다.
부동산 매도 시 발생하는 대표 세금, 바로 양도소득세입니다.
이 세금은 수익 실현 시점에서 직접 부과되는 유일한 구조적 세금입니다.
양도소득세란?
양도소득세는 부동산을 팔아서 얻은 이익에 대해 부과되는 국세입니다.
즉, 취득가액보다 비싸게 매도해 이익이 발생했을 때,
그 차익에 대해 과세됩니다.
계산 기본 구조:
(양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 공제금액) × 세율 = 양도세
보유 기간, 주택 수, 거주 여부, 조정지역 여부에 따라세율과 공제 구조가 크게 달라집니다.
2025년 기준, 핵심 변화 정리
구분 | 기본 세율 구조 | 특이점 |
1주택자 (2년 이상 보유, 거주 시) | 6~45% 누진세율 | 최대 80% 장기보유특별공제 가능 |
2주택 이상 (조정지역) | 최대 75% (중과) | 장특공제 불인정, 중과세율 적용 |
법인 보유 주택 매도 | 22% 단일세율 + 지방세 10% 별도 | 양도차익 전액 과세, 공제 없음 |
참고:2025년 현재 1주택 장기보유자에 대한 공제는 유지되고 있으나,
다주택자 중과세 구조는 완화되었다가 다시 강화될 가능성 있음
사례로 이해하기
•
서울 조정지역 내 10년 보유 1주택 매도
→ 장기보유특별공제 + 1세대1주택 비과세 적용 → 양도세 거의 없음
•
다주택자가 3년 보유 주택 매도
→ 장특공제 미적용 + 중과세율 → 실수익 30~40% 증발 가능
•
법인이 취득 후 2년 만에 매도
→ 감면 없음 → 차익 전액에 22% 세금 부과
이처럼 동일한 거래라도
보유 구조와 시점에 따라 수익 실현 후 계좌에 남는 금액이 완전히 달라집니다.
양도소득세 전략 핵심
1.
보유 기간 설정 전략
→ 2년 이상 보유 + 실거주 → 최대 공제 적용
→ 단기차익은 세율 급등 → 계획적 매각만 허용
2.
다주택 정리 시 분할 매도 설계
→ 한 해에 몰아서 파는 것보다 연도 분산, 명의 분산 고려
→ 필요 시 증여 후 양도 전략도 검토
3.
법인 명의 자산 정리 주의
→ 양도 차익이 커질수록 22% 고정세율이 오히려 손해일 수 있음
→ 감가상각 반영 등 회계 전략이 절세 핵심
4.
장기보유특별공제 체크
→ 보유 + 거주 연수에 따라 최대 80% 공제
→ 단, 조정지역 다주택자는 적용 불가
마무리 정리:
수익은 ‘상승’이 아니라 ‘출구’를 설계하는 자에게 남는다
양도소득세는 수익 실현을 제어하는 마지막 관문입니다.
이 관문을 통과하는 방식에 따라,
같은 부동산도 이익이 3천만 원일 수도, 1억일 수도 있습니다.
지금 가진 부동산이 “언제 팔 수 있느냐”보다,
“어떻게 팔아야 가장 남느냐”를 먼저 계산해야 합니다.
엘토스(LTOS)는 공인중개사 ‘만상(萬象)’과 건축가 ‘비온후풍경(OGL-Architects)’이 함께 만든 부동산, 건축 전문 서비스&솔루션 플랫폼입니다.
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공인중개사사무소 만상
주소: 서울특별시 서초구 반포대로114, 1006호(서초동, 서초 S.R Tower)
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엘토스/LTOS 코멘트
양도소득세는 건물 매수 전부터 사전 전략을 갖고 접근해야 합니다.
또한, 양도소득세는 계산은 전문가 그룹을 통해 신중하게 검토의 검토가 필요한 부분이기도 합니다.
부동산은 구입할 때보다 팔 때 세금이 더 중요합니다. 팔 때 세금은 구입하기 전부터 따져 보아야 뒷 탈이 없습니다.
공인중개사, 건축사, 세무사 이 3인의 조합이 투자 성공의 핵심이 될 수 있죠. 지금 내가 보려는 그 건물, "몇 년 뒤 팔 때 세금이 얼마 나올까?"라는 질문부터 꼭 던져보세요.
