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부동산 세금 시리즈 - 종합부동산세
자산이 커지는 순간, 세금의 레벨이 달라진다 – 종합부동산세
부동산을 ‘여러 채’ 보유하고 있는 순간,
또는 공시가격이 일정 기준을 넘는 고가 자산을 보유하고 있다면
이제는 단순한 재산세를 넘어 **종합부동산세(종부세)**를 고려해야 합니다.
자산의 총량이 커지는 순간, 세금도 ‘합산 과세’라는 방식으로 작동합니다.
이것이 바로 종부세 구조입니다.
종합부동산세란?
종부세는 고액 부동산 보유자에게 부과되는 국가 단위 세금입니다.
지방세인 재산세와 별도로, 공시가격 총액 기준으로 합산하여 과세됩니다.
적용 기준 (2025년 기준 예상):•
1세대 1주택자: 공시가격 합계 12억 원 초과
•
다주택자, 법인: 6억 원 초과 시 과세
(변동 가능성 있음)
즉, 여러 주택을 보유하거나,
공시가격이 높은 주택을 소유하고 있다면
자산 전체에 대한 과세가 추가로 발생하는 구조입니다.
실전 예시
•
개인 명의로 15억 원 공시가격의 아파트 1채 보유 (1주택자)
→ 12억 초과분 3억에 대해 종부세 과세
•
공시가 5억 원 주택 2채 보유 (다주택자)
→ 합산 10억 → 6억 초과분에 대해 종부세 과세
•
법인 명의 주택 1채, 공시가 7억 원
→ 기준선 없이 종부세 부과 대상 → 특별한 감면 없음
다주택자 및 법인의 경우,기본공제도 적고, 세율도 중과 구조로 되어 있어
실질 부담이 매우 큽니다.
세율은 어떻게 다를까?
구분 | 과세 기준 | 세율 구조 |
1세대 1주택 | 12억 초과 | 0.5% ~ 2.7% |
다주택자 | 6억 초과 | 1.2% ~ 6.0% |
법인 | 기준 없음 | 단일 세율 6.0% 적용 |
※ 2022년 일시 완화되었던 종부세는
2025년에도 ‘정상화’ 또는 ‘재강화’ 기조가 이어지고 있습니다.
대응 전략이 필요한 이유
종부세는 단순히 “세금이 많이 나온다”는 수준을 넘어
보유 구조 자체를 바꾸는 요인이 됩니다.
따라서 다음과 같은 전략적 접근이 필수입니다:
1.
보유 자산 구조 재설계
→ 다주택 집중에서 지역 분산, 유형 분산으로 이동
→ 오피스텔, 상가 등 비주택 자산 편입 고려
2.
명의 분산 vs 조세 회피 주의
→ 가족 명의 분산은 종부세 절감 효과 있지만
→ ‘실질 소유자’ 기준으로 과세될 수 있음 (세무조사 대상)
3.
법인 명의 보유 시 고정비용 인식 필요
→ 세율 6%는 피할 수 없음
→ 자산 운용 수익률 대비 절세보다 회계 전략이 중요
마무리 정리:
종부세는 자산 크기를 견딜 수 있는 구조인지 묻는 테스트다
세금은 단순히 ‘내는 돈’이 아닙니다.
보유 방식과 시점, 명의, 지역까지 설계하지 않으면
같은 부동산도 전혀 다른 수익 구조를 만들어냅니다.
종부세는 투자 구조를 해체하지 않고선 버틸 수 없는 단계에서 작동합니다.
이제는 “어떻게 보유할 것인가”가 아니라,
**“얼마까지 보유해도 흐름이 무너지지 않는가”**를 고민할 시점입니다.
엘토스(LTOS)는 공인중개사 ‘만상(萬象)’과 건축가 ‘비온후풍경(OGL-Architects)’이 함께 만든 부동산, 건축 전문 서비스&솔루션 플랫폼입니다.
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