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조사 기준일 : 2025-05-05 (25.5월 1주)
자료 출처 : : 한국부동산원 「주간 아파트가격동향 시계열」, 내부 재가공
아파트 매매가격지수 요약
구분 | 지수 수준¹ | 전주 대비 (%) | 3 월 31 일(=100) 이후 누적 (%) |
전국 | 99.934 | –0.01 | –0.07 |
수도권 | 100.089 | +0.02 | +0.09 |
서울 | 100.406 | +0.08 | +0.41 |
6대 광역시 | 99.742 | –0.05 | –0.26 |
9개 도 | 99.884 | –0.01 | –0.12 |
지방 전체 | 99.785 | –0.03 | –0.22 |
*** 동향·원인 분석
① 서울(▲ 0.08%)
•
강남4구(서초·강남·송파·강동) 재건축 기대 단지와 신축 대장주가 호가 상승 주도.
•
금리인하 기대로 현금 부자·수요자 ‘스텔스 매수’ 증가, 거래량 4주 연속↑.
•
전세-매매 ‘역전 현상’ 해소 국면 → 갭투자 리스크 완화.
② 수도권(▲ 0.02%)
•
경기 남부(분당·수지·용인 동탄) 입주 10년 미만 중대형 단지에 매수세 유입.
•
단, 인천 서부·경기 북부는 미분양 적체로 지수 하락 지속 → 양극화 심화.
③ 6대 광역시(▼ 0.05%)
•
부산·대구: 신규 분양 대기 물량 + 입주물량 부담. 해운대·수영 일부 초고가 단지만 가격 방어.
•
대전·광주·울산: 관망세 속 간헐적 급매 체결, 지수 소폭 하락.
④ 9개 도권(▼ 0.01%)
•
충청·강원: 세컨드하우스 수요 둔화, 청약 경쟁률 급락.
•
호남·경북: 산업단지·교통 호재는 있으나 실수요 대기, 단기 반등 제한.
데이터 해석
서울 아파트 시장이 3월 말 기준 대비 0.41% 상승하며 전국적으로 나타나는 하락 압력을 상쇄하는 모습을 보이고 있다. 수도권은 서울과 경기 남부의 주요 인기 지역을 중심으로 0.09% 상승했으나, 지방은 과잉 공급에 따른 부담으로 인해 0.22% 하락했다.
특히, 금리 인하와 재건축 초과이익환수제 및 분양가상한제 정책 완화에 대한 기대감이 서울 강남 4구를 중심으로 매수 심리를 촉진하고 있다. 반면 지방 광역시와 도 지역은 신규 입주와 분양 예정 물량이 증가하면서 단기적으로 가격 반등을 저해하고 있다. 주요 리스크 요인으로는 금리 인하의 효과가 나타나는 시차, 공급 물량 증가, 정책 변동성이 지역별 시장 변동성을 심화시킬 가능성이 있다.
전국 아파트 매매가격지수는 99.934로 전주 대비 0.01% 하락했고, 3월 31일 이후 누적 하락률은 0.07%다. 수도권 지수는 100.089로 전주 대비 0.02% 상승했으며, 서울은 100.406으로 같은 기간 0.08% 올랐다. 지방은 99.785로 전주 대비 0.03% 하락했고, 특히 부산과 대구가 포함된 6대 광역시는 0.05% 하락하며 공급 부담의 영향이 크게 나타나고 있다.
서울
서울의 아파트 시장은 강남 4구의 재건축 예정 단지와 신축 고급 단지들의 가격 상승이 시장을 견인하며 주간 상승률 0.08%를 기록했다. 거래량은 최근 4주간 꾸준히 증가(전월 대비 +12%)하고 있으며, 전세와 매매 간 가격 격차가 좁혀지면서 투자 심리도 회복되는 양상이다.
수도권
경기 남부 지역에서는 분당, 수지, 동탄 등 입주 10년 미만 중대형 단지들이 GTX B·C 노선의 예비타당성 조사 통과 기대감으로 매수세가 강한 반면, 인천과 경기 북부 지역은 미분양과 신규 입주 물량의 누적에 따라 시장이 약세를 보이고 있다. 이러한 지역은 분양가 할인 및 금리 변화에 민감하게 반응할 것으로 예상된다.
6대 광역시
부산과 대구는 해운대와 수영 지역 등 초고가 단지를 제외한 대부분의 지역이 가격 하락세를 지속하고 있다. 대전과 울산은 급매 위주의 거래가 많아지며 추가 하락 위험에 노출되어 있다.
9개 도 및 지방
충청권과 강원도는 세컨드하우스 수요 감소와 청약 경쟁률 하락이 두드러지며 시장이 약세를 보이고 있다. 호남권과 경북 지역은 교통망 개선과 산업단지 개발 같은 호재가 존재하지만, 실수요자들의 관망세로 인해 단기간 내 시장 반등은 제한적일 것으로 전망된다.
거시·정책 변수 체크리스트
변수 | 시나리오 | 시장 파급 | 대응 전략 |
금리 사이클 | 3Q 韓 기준금리 25bp 인하 vs 美 동결 | 원화 약세·외국인 자금 유출 가능 | ▸LTV 완화지역 레버리지 선별 ▸환리스크 헤지 |
정책 완화 (재건축 초과이익·분상제) | 6 월 임시국회 통과 | 강남권 기대감 선반영·단기 과열 | ▸착공 전 단계 단지 피로감 주의 ▸프리미엄 적정성 분석 |
공급 파이프라인 | 수도권 24-25년 41 만호 입주 | 전세공급 급증 시 매매 전이 가능 | ▸입주 6 개월 전 선제 체크 ▸가격 보조지표(전세가율) 모니터링 |
투자·전략적 시사점
1.
서울·수도권 역세권 신축/재건축
•
매수 타이밍: 금리 인하 이전 가격 조정→거래 급증 구간 포착.
•
리스크: 단기 급등 피로→조정 시 저점 매집 전략 권고.
2.
지방 광역시·도
•
옥석 가리기 심화: 입주물량·고용·교통(지선 GTX, 광역철도) 등 내재가치 우위 단지만 선별.
•
현금흐름형(전세수익)보다 장기 캐피털게인형으로 접근 필요.
3.
포트폴리오 리밸런싱
•
서울/지방 비중 7:3 유지를 기준으로, 금리 인하 확정 시 지방 비중 단계적 확대 검토.
•
변동성 관리: KB·부동산원 주간지수, 전세가율·미분양 통계로 래그(rag) 리스크 상시 모니터링.
결론
•
서울과 지방의 ‘디커플링’ 장세가 심화되고 있으며, 금리·정책 변동성이 2025년 하반기 시장의 핵심 변곡점으로 작용할 전망이다.
•
단기적으로는 서울·수도권 알파(α) 단지에 기회, 중장기적으로는 정책 완화 수혜 예상 재건축·노후단지 리스크-조정 후 진입 전략이 유효하다.
엘토스(LTOS)는 공인중개사 ‘만상(萬象)’과 건축가 ‘비온후풍경(OGL-Architects)’이 함께 만든 부동산, 건축 전문 서비스&솔루션 플랫폼입니다.
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