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아파트 매매가격지수 요약
분류 | 지수 (2024-12) | 지수 (2025-03) | 전월 대비 (%) | 3개월 대비 (%) |
전국 | 93.5 | 93.28 | 0.01 | -0.24 |
수도권 | 94.78 | 94.86 | 0.2 | 0.08 |
서울 | 98.64 | 99.69 | 0.8 | 1.06 |
지방권 | 92.31 | 91.81 | -0.18 | -0.54 |
6대광역시 | 88.03 | 87.4 | -0.24 | -0.72 |
전국 Vs 서울 아파트 매매가격지수 추이 (2024-06 ~ 2025-03)
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데이터 해석
서울 부동산 시장이 2024년 12월부터 2025년 3월까지 3개월 동안 1.06% 상승하며 전국 부동산 시장의 전반적인 하락 압력을 효과적으로 상쇄한 것으로 나타났다. 이는 
금리 안정화와 더불어 서울 내 핵심지역을 중심으로 수요가 다시 살아나면서 부동산 시장 회복의 모멘텀을 주도한 것으로 분석된다. 서울의 경우 특히 재건축 추진 단지와 강남권 신축 아파트 중심으로 투자 심리가 빠르게 개선되었으며, 일부 지역에서는 신고가 거래도 잇따르며 상승세를 견인했다.
금리 안정화와 더불어 서울 내 핵심지역을 중심으로 수요가 다시 살아나면서 부동산 시장 회복의 모멘텀을 주도한 것으로 분석된다. 서울의 경우 특히 재건축 추진 단지와 강남권 신축 아파트 중심으로 투자 심리가 빠르게 개선되었으며, 일부 지역에서는 신고가 거래도 잇따르며 상승세를 견인했다.서울 외 수도권 지역은 같은 기간 동안 평균적으로 0.08% 상승에 그치며 다소 약한 회복세를 보였다. 수도권에서는 신도시 개발 및 교통 호재가 있는 일부 지역만 선택적인 가격 상승을 기록했으며, 그 외 대부분 지역에서는 보합권에 머무르는 등 전체적으로는 신중한 관망세가 이어졌다. 특히 경기와 인천 일부 지역의 경우 미분양 적체 및 공급 과잉 우려가 아직 완전히 해소되지 않아 가격 상승을 억누르는 요인으로 작용한 것으로 나타났다.
수도권에서는 신도시 개발 및 교통 호재가 있는 일부 지역만 선택적인 가격 상승을 기록했으며, 그 외 대부분 지역에서는 보합권에 머무르는 등 전체적으로는 신중한 관망세가 이어졌다. 특히 경기와 인천 일부 지역의 경우 미분양 적체 및 공급 과잉 우려가 아직 완전히 해소되지 않아 가격 상승을 억누르는 요인으로 작용한 것으로 나타났다.울산과 전북의 경우 각각 0.05%, 0.01%의 소폭 상승에 그쳐 사실상 보합 국면이 이어지고 있는 것으로 파악된다. 울산의 경우 조선 및 석유화학 등 주요 산업의 안정세가 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미쳤으나, 지역 경제의 구조적 회복이 아직까지 강력한 상승세를 견인할 만큼 충분하지는 않은 모습이다. 전북 또한 산업 인프라 투자가 제한적인 수준에 머물면서 부동산 시장의 의미 있는 반등으로 이어지지는 않았다.
반면 충북은 -0.16% 하락하며 혼조세를 나타냈다. 충북 지역은 세종시 및 수도권으로의 인구 유출과 일부 지역의 공급 과잉 문제로 인해 부동산 시장이 점차 위축되고 있는 상황이다. 특히 지역 내 주요 아파트 단지를 중심으로 거래 절벽 현상도 나타나고 있어 앞으로도 추가적인 하방 압력을 받을 가능성이 있다.
가장 두드러진 하락세를 보인 지역은 대구(-1.43%)와 세종(-1.02%)이다. 두 지역 모두 최근 몇 년간 급격히 공급이 증가한 탓에 미분양 물량이 누적되었고, 이로 인한 시장의 불안정성이 지속되고 있다. 게다가 세종과 대구는 정부의 부동산 규제 강화 정책으로 인한 취득세 중과 등 각종 세금 부담이 매수 심리를 더욱 냉각시켜 시장 침체를 가속화시키고 있다. 특히 대구는 대규모 신규 단지들의 입주 물량이 한꺼번에 집중되면서 미분양 물량이 증가하고, 이로 인한 가격 조정 압력이 더욱 거세지고 있는 것으로 분석된다.
*** 데이터 통계가 2024/12 ~ 2025/3 기준 임으로 텍스트 작성 기준 2025/5월 기준 세종시 해석은 현재와 차이가 있음 ***
한편 5대 광역시와 6대 광역시의 평균 아파트 가격은 각각 -0.73%, -0.72%로 하락하며 전국 지방 부동산 시장의 부진한 흐름을 고스란히 드러냈다. 부산, 광주, 대전 등 주요 광역시에서도 전반적인 거래 위축과 공급 증가가 맞물리면서 부동산 가격이 하락하는 추세가 나타났고, 이를 반전시키기 위한 추가적인 정책적 지원이 필요하다는 의견도 제기되고 있다. 또한, 지방 주요 도시들의 경제적 여건과 인구 감소 추세가 단기간 내 개선되기 어려워, 당분간 지방 부동산 시장의 어려운 상황이 지속될 것으로 전망된다.
종합적으로 볼 때, 서울이 사실상 단독으로 전국 부동산 시장의 하락세를 방어하며 가격 안정에 기여한 모습이지만, 지방과 일부 수도권의 경우 구조적 문제와 정책적 부담으로 인해 여전히 부동산 시장 회복의 동력을 찾기 어려운 상황이다. 향후 부동산 시장의 회복세가 전국적으로 확대되기 위해서는 정부의 세금 완화 및 지역 경제 활성화 전략 등 종합적이고 체계적인 지원책이 추가로 요구될 것으로 보인다.
QoQ 상승 TOP 5 (2025-03 기준)
QoQ 하락 TOP 5 (2025-03 기준)
지역별 QoQ Top & Bottom (2024-12 → 2025-03)
상승 TOP5 | 3개월 상승률 | 하락 TOP5 | 3개월 하락률 |
서울 | +1.06 % | 대구 | -1.43 % |
수도권 | +0.08 % | 세종 | -1.02 % |
울산 | +0.05 % | 5대광역시 평균 | -0.73 % |
전북 | +0.01 % | 인천 | -0.72 % |
충북 | –0.16 % | 6대광역시 평균 | -0.72 % |
투자·전략적 시사점
① 수도권 Core vs Non-Core 디커플링
•
서울·강남권 준공 10년 미만 신축은 매물 희소성 + 학군 수요 → 가격 방어 우세.
•
수도권 외곽(인천·안산·평택)은 금리 정상화 전까지 약세 지속 가능성.
② 지방 대형도시: 선별적 접근 필요
•
대구·세종 등 공급 포화 지역은 추가 하락 Risk.
•
반면, 울산·전북 등 제조업 구조조정이 진전된 산업도시는 바닥 확인 징후.
③ 실수요·법인 매수 타이밍
•
2025년 2H 기준금리 반락(추정 25 bp) → 서울·경기 택지지구, 6대 신도시 분양권에 자금 유입 가능성.
•
전세-매매 갭 축소세가 멈추면, 역전세 Risk 완화 → 분양권 전환 속도↑.
결론 & 액션 플랜
1.
서울 강남4구·마용성 위주로 추세 추종 매수 검토: 지수 100 상회·수급 타이트.
2.
대구·세종은 낙폭 과대 매물 선별 (역전세·미분양 리스크 체크 필수).
3.
지방 제조업 도시(울산·전북) 중 산업 구조개편/인구순유입 확인 시, 중장기 밸류 투자 유효.
4.
관망 전략: 한국은행 금리 경로·전세 시장 수급 모니터링 후 분기별 포트폴리오 리밸런싱 권고.
엘토스(LTOS)는 공인중개사 ‘만상(萬象)’과 건축가 ‘비온후풍경(OGL-Architects)’이 함께 만든 부동산, 건축 전문 서비스&솔루션 플랫폼입니다.
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