소개
Search
정보 및 공부
Search
정책, 도시 및 개발 계획
Search
참고 스크랩
Search
경제적 요인
기준금리·대출환경
기준금리
한국은행은 2025 년 4 월 금융통화위원회에서 기준금리를 **2.75 %**로 6개월째 동결하면서도 “5월 추가 인하 가능성”을 시사했다. 이는 2024년 11 월 3 % → 2025 년 2 월 2.75 % 인하 이후 첫 조정 신호다
DSR(총부채원리금상환비율) 확대
금융위원회는 2024년 업무계획에서 전세자금대출에도 DSR 규제를 단계 적용하겠다고 발표했다. 2024년 말 도입 범위·시점이 유동적이지만, 시뮬레이션 기준 1주택자 전세대출 한도가 평균 12 ~ 18 % 축소될 것으로 추정된다.
물가·실질소득
•
소비자물가(CPI): 2025 년 4 월 CPI는 전년 동월 대비 2.1 % 상승, 에너지·식료품 제외 근원물가도 2.1 %로 동일하다.
•
실질가계소득: 2024 년 실질 가계소득 증가율은 1.3 %로 물가 상승률에 미치지 못해 ‘소득-물가 갭’이 확대됐다. 이는 전세대출 이자·보증금 동시 압박으로 이어져 저신용·저소득층의 월세 전환을 가속화한다.
금리가 0.25 %p 내려갈 때 전세대출(변동형) 가계부담은 전세보증금 5 억원·LTV 80 % 기준 연 100 만원 내외 감소한다. 동시에 DSR로 대출액이 축소되면 **청·장년층 ‘역(逆)전세 리스크’**가 고조될 수 있다.
사회적 요인
2023년 대한민국 전체 가구 중 1인 가구의 비중은 35.5%였으며, 2024년에는 이 비율이 36% 이상으로 증가할 것으로 예상된다.
이러한 증가세는 특히 30대 이하의 젊은 층과 70대 이상의 고령층이 양쪽에서 높은 비중을 차지하는 쌍봉(雙峰) 구조로, 이들의 특성상 임대 주거 형태를 선호하는 경향이 두드러지고 있다.
수도권에서는 서울이 39.3%, 경기가 21.9%의 1인 가구 비율을 나타냈는데, 이 수치는 계속 상승세를 유지할 전망이다. 이에 따라 도심의 소형 주택이나 교통이 편리한 역세권에 위치한 투룸 전세와 월세 주택의 수요가 더욱 증가할 것으로 보인다.지역 간 인구 순이동을 나타내는 순이동률은 서울이 2023년 –0.5%p에서 2024년 –0.6%p로 더욱 악화될 것으로 예상되는 반면, 경기는 +0.4%p의 지속적인 유입 추세를 보이며 지방에서 수도권 베드타운으로의 인구 이동이 활발히 이어지고 있다. 이는 서울 외곽 지역과 인천 지역의 월세 수요 증가로 연결되는 한편, 지방은 임대 주택 수요가 둔화되는 현상으로 나타나고 있다.
특히 학군 수요가 많은 서울 송파구에서는 2025년 4월 둘째 주 잠실 리센츠 아파트(전용면적 84㎡)의 전세 최고가가 14억 5천만 원을 기록하면서 최고가를 갱신했으며, 송파구 학군 지역의 전세 가격은 2주 연속 0.13% 상승하는 등 강세를 유지하고 있다.
또한 고령화 현상이 심화되는 가운데 2024년에는 지방에서 65세 이상 고령 인구가 전체 인구의 25%를 넘어설 것으로 보인다. 이들은 주로 자가 소유 주택에 머무르는 성향으로 인해 전세 수요가 탄력적으로 반응하지 못하며 빈집 증가로 이어지고 있다. 반대로 서울의 2030 세대는 지속적인 고금리와 높은 전세금 부담으로 인해 월세 전환이 증가하고 있으며, 2024년 4분기에는 서울의 월세 전환율이 44%까지 높아질 것으로 전망된다.
구분 | 지표 | 2023 | 2024(e) | 해석 |
1 인 가구 비중 | 전체 가구 대비 | 35.5 % | 36 %↑ | 30대 이하·70대 이상 쌍봉(雙峰) 구조로 임대 선호층 집중 |
수도권 1 인 가구 | 서울 39.3 %, 경기 21.9 % | — | 상승세 지속 | 도심 소형주택·역세권 투룸 전세·월세 수요 견인 |
순이동률 | 서울 –0.5 %p, 경기+0.4 %p | –0.6 %p | 지방→수도권 베드타운 이동 지속 | 서울 외곽·인천 월세 수요↑, 지방 임대 수요 둔화 |
•
학군 수요: 2025 년 4 월 둘째 주 잠실 리센츠(전용 84 ㎡) 전세 최고가 14.5 억원 갱신, 송파구 학군지 전세가 2주 연속 +0.13 %.
•
고령화: 지방 65세 이상 비중 25 % 돌파(2024), 자가 거주 성향 탓에 전세 탄력도↓·빈집↑. 반면 2030세대는 고금리·고전세로 월세 전환율이 서울 44 %(2024 Q4)까지 상승.
정책적 요인
임대차 3법(2020) 영향
2020년에 도입된 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제)은 임대차 시장의 구조적 변화를 가져왔다. 이 법은 임차인의 권리를 강화하고 임대료 상승을 억제하는 데 초점이 맞춰져 있었으나, 법 시행 이후 나타난 시장 반응은 당초 기대와는 다른 방향으로 전개되었다. 임대인들이 전세 매물을 내놓는 대신 기존 임차인과 계약을 갱신하거나, 보증금을 대폭 인상하는 방식으로 리스크 관리를 시도하면서 시장에서 유통 가능한 신규 전세 매물이 현저히 줄어들었다.
특히, 전월세상한제와 계약갱신청구권의 영향으로 전세 매물이 시장에서 잠기게 되자 임차인들이 체감하는 매물 부족 현상은 더욱 심화되었고, 결과적으로 신규 임차인의 협상력이 급격히 약화되었다. 이 과정에서 일부 인기 지역이나 우수 학군, 역세권 등 입지가 뛰어난 지역에서는 보증금 급등 현상이 두드러지게 나타났다.
전월세상한제와 계약갱신청구권의 영향으로 전세 매물이 시장에서 잠기게 되자 임차인들이 체감하는 매물 부족 현상은 더욱 심화되었고, 결과적으로 신규 임차인의 협상력이 급격히 약화되었다. 이 과정에서 일부 인기 지역이나 우수 학군, 역세권 등 입지가 뛰어난 지역에서는 보증금 급등 현상이 두드러지게 나타났다.전·월세 거래량의 경우에도 명확한 감소세가 관찰되었다. 임대차 3법 시행 전 수준을 100으로 보았을 때, 도입 이후의 전국 전·월세 거래량은 약 25% 감소한 것으로 나타났다. 이는 임대차 시장의 거래 활동이 현저히 위축되었음을 보여주는 지표이며, 신규 임차인이 진입하기 어려운 환경이 형성되었음을 나타내고 있다. 기존 임차인에게 주어진 계약갱신청구권으로 인해 기존 계약이 자동 연장되는 경우가 많아지면서, 시장의 거래 활성화가 어려워졌기 때문이다.
이러한 상황에서 조세재정연구원과 국토교통부는 2024년 3분기 이후를 중요한 분기점으로 주목하고 있다. 이 시기는 임대차 3법 도입 당시 최초 계약갱신청구권을 행사한 임차인의 갱신권이 본격적으로 소진되는 시점이다. 이에 따라 기존 전세 물량이 한꺼번에 시장으로 쏟아지면서 이른바 ‘2차 전세 피크’ 현상이 나타날 가능성이 있다.
그러나 이러한 피크 시점이 시장 안정화로 이어지기보다는 오히려 새로운 리스크를 초래할 수 있다는 우려도 크다. 특히 금융당국이 추진 중인 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화 조치가 전세자금 대출에도 본격 적용될 경우, 임대인의 전세 보증금 반환 부담이 급격히 증가할 가능성이 있다.
특히 수도권이나 일부 지방 대도시의 경우 주택 가격 조정과 금리 인상으로 인해 전세 보증금 반환 여력이 취약한 임대인이 증가하고 있어, 이 같은 리스크는 더욱 현실화할 가능성이 높다. 이는 자칫 사회적 문제로 확산될 가능성까지 내포하고 있어 정부의 신중한 정책 대응이 요구된다.
결론적으로, 임대차 3법 도입 이후 전세 시장은 안정화라는 정책 목표와 달리 공급 잠김 현상과 가격 급등이라는 예상치 못한 부작용을 경험하고 있다. 이러한 부작용이 본격화될 가능성이 높은 2024년 이후에는 보다 신중하고 정밀한 정책 대응이 필요할 것이다. 정부는 임차인 보호를 유지하면서도 시장의 원활한 기능을 저해하지 않도록 임대차 관련 규제의 탄력적 운영을 검토할 필요가 있다. 또한 DSR 규제 적용 등 금융당국의 정책이 임대차 시장에 미칠 파급효과를 면밀히 분석하여 정책 조정 속도와 강도를 조율하는 것이 중요하다.
항목 | 도입 전(’19~’20) | 도입 후(’21~’24) | 변화 |
신규 전세계약가 상승률 | 4 ~ 6 % | 9 ~ 11 % | 공급 잠김효과로 전세가 급등 |
전국 전·월세 거래량 | 기준치 100 | –25 % | 갱신청구권으로 시장 거래 위축 |
(자료: 조세재정연구원, 국토부)
해석 : 갱신권 소진 물량이 2024 Q3 이후 본격 만료되면서 ‘2차 전세 피크’ 가능성이 존재. DSR-전세대출 규제가 겹치면 일부 임대인은 보증금 반환 여력 부족 → 역전세·깡통전세 리스크 확대.
공급 정책·입주 물량
•
2025 년 수도권 아파트 입주 예정은 6만 9642가구로 2024 년 대비 –39.5 %, 최근 10년 최저 전망. 서울은 2025 년 7768가구로 ‘절벽’ 예고(’24: 3만 1300가구). 연합뉴스
•
정부는 도심복합·3기 신도시로 2027 ~ 2028 년 공급 반등을 유도하나, 착공·정비 지연으로 단기 전세 수급엔 제한적.
•
공공임대 50만호 목표(’22~’28)는 자재비 급등으로 2024 년 집행률 48 %에 그쳐 임차시장 안정 효과 미흡.
수도권 vs 지방 임대시장 2025 전망
2025년 수도권과 지방의 임대시장은 금리 민감도, 입주물량, 정책 우선순위 등 다양한 요인의 상호작용으로 인해 명확히 차별화된 흐름을 보일 것으로 전망된다.
수도권은 금리에 민감한 시장 특성을 뚜렷이 나타내고 있다. 구체적으로, 기준금리가 단지 0.25%p만 인하되어도 전세 수요가 즉각적으로 0.3%p 증가할 정도로 임차인의 금융 여건 변화에 대한 민감도가 매우 높은 상태다. 이러한 높은 민감도는 최근 몇 년간 지속된 고금리 환경 속에서 임차인들이 금리 변동을 예민하게 반영하고 있음을 의미한다.
서울과 경기지역을 중심으로 한 수도권 전세시장은 2025년 1분기 전세가 변동률이 각각 +0.12%, +0.07% 상승을 기록하며 본격적인 회복 국면에 진입할 가능성을 시사하고 있다. 이는 그동안 역전세 현상과 깡통전세 문제 등으로 위축된 임차 심리가 점차 회복되고 있음을 나타낸다. 더욱이 월세 전환율은 역대 최고 수준인 44%까지 치솟아, 경제적 여건 악화와 전세금 반환 리스크 증가로 인해 많은 임차인이 전세에서 월세로 전환하는 경향이 가속화될 전망이다.입주 물량의 급감은 수도권 임대시장에 큰 압력으로 작용할 것으로 예상된다. 2025년 서울의 입주물량은 전년 대비 무려 75%나 감소할 것으로 예상되어, 공급 부족 현상이 더욱 심화될 수밖에 없는 구조다. 여기에 더해, 임대차 3법의 장기적인 영향으로 갱신권 사용률이 이미 31.6%에 달해 신규 전세 물량이 시장에 원활히 공급되지 못하고 있어, 전세가율 상승 압력이 상당히 높은 상황이다. 따라서 정부의 정책적 우선순위는 임대시장 안정을 위해 역전세 문제 해결 및 청년층 임차인의 보증금 지원과 같은 단기적이고 실효성 높은 대책들이 우선적으로 추진될 가능성이 크다.
2025년 서울의 입주물량은 전년 대비 무려 75%나 감소할 것으로 예상되어, 공급 부족 현상이 더욱 심화될 수밖에 없는 구조다. 여기에 더해, 임대차 3법의 장기적인 영향으로 갱신권 사용률이 이미 31.6%에 달해 신규 전세 물량이 시장에 원활히 공급되지 못하고 있어, 전세가율 상승 압력이 상당히 높은 상황이다. 따라서 정부의 정책적 우선순위는 임대시장 안정을 위해 역전세 문제 해결 및 청년층 임차인의 보증금 지원과 같은 단기적이고 실효성 높은 대책들이 우선적으로 추진될 가능성이 크다.반면, 지방의 임대시장은 수도권과는 뚜렷이 다른 특성을 나타낸다. 우선 지방은 수도권 대비 전세대출 의존도가 현저히 낮아, 기준금리 인하나 인상과 같은 금융정책 변화에 따른 시장의 민감도가 매우 제한적이다. 실제로 2025년 1분기 지방 광역시와 도 지역의 전세가 변동률은 각각 –0.03%, –0.05%를 기록하며 미약한 하락세가 지속될 것으로 전망된다. 이는 금리 변화보다는 지방 경제의 구조적 취약성과 인구 유출이 임대시장 위축의 주된 요인으로 작용하기 때문으로 분석된다.
지방의 임대시장은 수도권과는 뚜렷이 다른 특성을 나타낸다. 우선 지방은 수도권 대비 전세대출 의존도가 현저히 낮아, 기준금리 인하나 인상과 같은 금융정책 변화에 따른 시장의 민감도가 매우 제한적이다. 실제로 2025년 1분기 지방 광역시와 도 지역의 전세가 변동률은 각각 –0.03%, –0.05%를 기록하며 미약한 하락세가 지속될 것으로 전망된다. 이는 금리 변화보다는 지방 경제의 구조적 취약성과 인구 유출이 임대시장 위축의 주된 요인으로 작용하기 때문으로 분석된다.월세 전환율 역시 수도권 대비 낮은 수준인 31%에 그쳐, 임차인들이 전세에서 월세로의 전환을 상대적으로 느리게 진행할 것으로 예상된다. 이는 지방의 경제적 여건상 상대적으로 보증금 마련이 용이한 구조와 관련되어 있다.
한편, 지방의 입주 물량은 대구(-58.8%)와 세종(-55.7%) 등 일부 지역을 중심으로 큰 폭으로 감소했으나, 여전히 상대적 공급 여력이 남아 있어 수도권 대비 공급 불균형으로 인한 충격이 다소 완화될 것으로 전망된다. 즉, 공급 부족 문제가 일부 지역에 국한될 뿐, 전체적으로 임대시장 안정화에 큰 장애 요인이 되지는 않을 가능성이 높다.
지방 임대시장은 전세 비중이 45% 미만으로, 수도권 대비 전세 계약이 차지하는 비율 자체가 낮아 임대차 3법의 직접적이고 부정적인 영향이 상대적으로 제한적인 것으로 평가된다. 이에 따라 정책적 우선순위는 전세시장 안정화보다는 구도심의 빈집 관리, 고령화로 인한 고령가구 지원과 같은 지역 맞춤형 정책들이 중심이 될 것으로 예상된다.
종합적으로 볼 때, 2025년 수도권 임대시장은 높은 금리 민감도, 급격한 공급 감소, 임대차 3법 영향 등으로 인한 전세 및 월세 시장의 구조적 변화가 불가피할 것으로 보인다. 이에 비해 지방은 금리보다는 지역경제 활성화와 고령화 대응 등 근본적 문제 해결이 임대시장 안정화의 주요 과제로 떠오를 것으로 예상된다.
2025년 수도권 임대시장은 높은 금리 민감도, 급격한 공급 감소, 임대차 3법 영향 등으로 인한 전세 및 월세 시장의 구조적 변화가 불가피할 것으로 보인다. 이에 비해 지방은 금리보다는 지역경제 활성화와 고령화 대응 등 근본적 문제 해결이 임대시장 안정화의 주요 과제로 떠오를 것으로 예상된다.요인 | 수도권 | 지방 |
금리 민감도 | 기준금리 –0.25 %p 시 전세 수요 즉각 +0.3 %p | 대출 의존도 낮아 영향 제한 |
전세가 변동률(’25 Q1) | 서울 +0.12 %, 경기 +0.07 % | 광역시 –0.03 %, 도지역 –0.05 % |
월세 전환율 | 44 % (역대 최고) | 31 % |
입주 물량(’25) | 서울 –75 % YoY | |
임대차 3법 체감 | 갱신권 사용률 31.6 %, 전세가율 ↑ | 전세 비중 45 % 미만, 충격 완화 |
정책 우선순위 | 역전세 대응·청년 보증금 지원 | 구도심 빈집·고령가구 대책 |
전략적 시사점
1.
전세-DSR 이중 규제에 대비해
•
전세대출 금리·만기별 스트레스 테스트(1 %p 금리 변동, 보증금 10 % 하락) 필수.
•
역전세 위험 지역(수도권 구축·공급집중 단지) 보증금 반환 보증 가입 확대.
2.
월세 전환 가속
•
임대인은 월세 시장 진입 시 LTV·DTI 완화(월세담보대출) 조건을 활용해 리스크 분산.
•
임차인은 청년·신혼부부 월세 특별지원(‘25년 예산 1.1 조 원) 한도 체크.
3.
저공급-고수요 착시
•
서울 입주 절벽 구간(2025 ~ 2026년)은 전세가 반등 가능성이 높으나, 2027년 이후 3기 신도시·정비사업 완공 물량 반영 시 가격 피크-아웃 가능성 고려.
•
지방 대규모 입주 지역(창원 의창구, 대구 수성구 등)은 공급 소화력 점검 후 전세 매입보단 월세 우선 전략이 유효.
4.
데이터 모니터링 체계
•
한국부동산원 R-ONE **주간 전세가격지수 API(코드 : W-SVI-APT)**와 통계청 승인번호 304004를 결합해 지자체-단지 단위 전세가 변동률 실시간 추적.
•
머신러닝 시계열(Prophet + XGBoost)로 금리-공급-전세가 상호작용을 백테스트하여 리스크 한계치를 설정.
•
결론
2025년 전·월세 시장은 **‘완만한 반등 
역전세 리스크’**가 공존한다. 금리 인하와 공급 절벽이 가격을 밀어올리지만, DSR 규제·실질 소득 정체·지방 수요 둔화가 상방을 제어한다. 수도권 투자자는 단기 전세 레버리지 전략보다 중장기 월세 캐시플로우 전환을 고려해야 하며, 지방 임대인은 공급 집중 지역의 공실 리스크를 면밀히 점검해야 한다.
역전세 리스크’**가 공존한다. 금리 인하와 공급 절벽이 가격을 밀어올리지만, DSR 규제·실질 소득 정체·지방 수요 둔화가 상방을 제어한다. 수도권 투자자는 단기 전세 레버리지 전략보다 중장기 월세 캐시플로우 전환을 고려해야 하며, 지방 임대인은 공급 집중 지역의 공실 리스크를 면밀히 점검해야 한다.
엘토스(LTOS)는 공인중개사 ‘만상(萬象)’과 건축가 ‘비온후풍경(OGL-Architects)’이 함께 만든 부동산, 건축 전문 서비스&솔루션 플랫폼입니다.
아파트 및 주거용 부동산 투자
Search
생각
Search
서비스&솔루션
Search
서비스&솔루션
Search
SNS
Search
커뮤니티
Search
공인중개사사무소 만상
주소: 서울특별시 서초구 반포대로114, 1006호(서초동, 서초 S.R Tower)
대표: 한영실
상담 모바일: 010-6233-8074
엘토스 부동산 건축 컨설팅
주소: 강남구 테헤란로 145
대표: 장지훈
상담 모바일: 010-5772-6000
대표 번호: 02-529-8040 / 이메일: / 홈페이지:
