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조사 기준일: 2025년 5월 2일(서울열린데이터 기준).
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총사업수: 서울 전체 690개 구역(재개발 247, 재건축 165, 소규모 278).
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구별 최대: 성북 51개, 서초 47개, 영등포 41개. 강남·송파 등도 많음.
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단계별: 관리처분 인가 이상 126개(12.9만 가구), 착공 67개(7.4만 가구).
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주요 해제: 2023년 4개 구역(12.8ha) 해제, 2022년 19개(재개발6·재건축13) 해제.
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특이사항: SH공사 공공재개발·재건축 데이터에 구역면적 등 상세정보 공개. 재정비촉진지구는 뉴타운 대체 구역으로 추진 중.
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이상의 조사결과를 표와 요약으로 정리하였으며, 구역별 비교 및 유형별 특징을 행정·투자검토 용도로 활용할 수 있다. 필요 시 서울시 도시계획포털 및 공공데이터를 통해 상세 지도·통계 자료를 추가 참조하기 바란다.
정비사업 전체 현황
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총사업구역: 2024년 3월 기준 서울시에서 추진 중인 정비사업 구역은 총 690개이다. 이 중 재개발 247개, 재건축 165개, 소규모 정비(가로주택·자율주택·소규모재건축 등) 278개로 구성된다. ※오피스 중심의 도시정비형 재개발을 제외한 주택정비형 사업장 수는 554곳이다.
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사업단계별 진행현황: 총 690개 중 **관리처분인가 이상 단계에 진입한 구역은 126개(12만9242가구)**이며, 이 중 이미 착공에 들어간 구역은 67개(7만4281가구), 아직 착공 전인 구역은 59개(4만5961가구)이다. 착공 미진행 구역 중에서는 이주 완료 후 곧 착공에 들어갈 구역이 26개로 집계되었다.
구분 | 구역 수 | 비중 | 비고 |
재개발 | 247 | 36 % | 주택정비형·도시정비형 포함 |
재건축 | 165 | 24 % | 고가주택지 중심 |
소규모 정비* | 278 | 40 % | 가로주택·자율주택·소규모재건축 등 |
계 | 690 | 100 % | 2025-05-02 기준 |
소규모주택정비법》 대상 모아타운 포함.
사업단계별 (관리처분인가 이상)
관리처분인가 : 126 구역 (12 만 9,242 가구)
착공 : 67 구역 (7 만 4,281 가구)
착공 전 : 59 구역 (4 만 5,961 가구)
이주 완료 26 , 진행 중 14 , 예정 19
자치구별 현황 비교
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사업 개수 분포: 서울 25개 구별로 정비사업 수가 편중되어 있다. 조사 시점 기준 **가장 많은 자치구는 성북구(51곳)**이며, 뒤이어 서초구(47곳), 영등포구(41곳) 순이다. 이외에 중랑·강동·마포구 등에서도 30곳 이상이 추진 중이며, 강남권(강남·서초·송파)과 영등포 등에서도 재건축이 활발하다. 반면 정비사업이 가장 적은 구는 노원구(9곳)와 도봉구(7곳)로 집계되었다.
*** 자치구별 분포 (상위 5)
순위 | 자치구 | 총 구역 | 주요 특징 |
① | 성북구 | 51 | 재개발 18 + 가로주택 23 → 동북권 노후주거지 집중 |
② | 서초구 | 47 | 재건축 31 (반포·방배·잠원) 고가주택지 |
③ | 영등포구 | 41 | 여의도 오피스 + 신길·문래 주거혼합 |
④ | 송파구 | 40(추정) | 잠실·방이 대단지 재건축 대기 |
⑤ | 중랑구 | 30 + | 모아타운 가로주택 23 … 소규모 정비 비중 ⅔ |
하위 : 노원 9, 도봉 7 (안전진단 미통과 단지多)
*** 최근 변동 · 정책 업데이트
구분 | 내용 | 영향 |
구역 해제 | 2023 도계위 4 곳 (12.8 ha) + 2024 신통기획 취소 2 곳 (수유·남가좌) | |
신규 지정 | 2024-2025 신속통합기획 등으로 30 여 곳 추가 지정·변경 (예: 목동8단지) | |
전자동의 시스템 | ||
동의율 완화 | ||
건설사 수주 | ||
유형별 특징 및 시사점
재건축사업
전체 165개 구역(약 7.4만세대 착공 중)으로, 특히 강남·서초·송파·영등포 등 집값이 높은 지역에 집중되어 있다. 서초(31곳), 강남(24곳), 영등포(20곳), 송파(19곳) 등 강남권이 재건축 비중이 높다. 재건축은 관리처분 인가 이후 단계가 많은 편이고, 서울 아파트 공급의 60% 이상을 담당하고 있어 도심 주택공급 핵심 수단이다. 다만 착공 지연 구역이 존재하며, 시는 코디네이터 파견 등 지연 해소 방안을 마련 중이다.
재개발사업:
전체 247개 구역으로, 대규모 택지개발·도시정비형(여의도, 용산 등)과 주택정비형(노후 주거지)으로 구분된다. 영등포·용산·성북·중랑 등 오피스 혼합지구의 도시정비형과, 강북권·동북권 주거지 재개발이 병행되어 추진 중이다. 최근 서울시는 매 6개월마다 추진 현황을 공개하도록 하여 신규 구역 지정부터 관리처분 단계까지 밀착 관리하고 있다.
주거환경개선사업:
법정 정비사업 중 소규모 저층 주거지 정비를 위한 사업이나, 최근에는 가로주택정비, 자율주택정비 등으로 통합 운영되고 있다. 별도 데이터가 적으나, 서울열린데이터상 「도시계획 정비사업 현황」에서 주거환경개선사업 목록을 확인할 수 있다. 2024년 기준 소규모 정비사업은 278곳에 달하며, 특히 중랑·성북 등 모아타운 추진지역이 다수를 차지한다. 주거환경개선사업은 면적당 가구 수가 적고 주민 참여가 용이하다는 점이 특징이다.
재정비촉진구역(도시환경정비사업):
기존 뉴타운 개발 개념을 계승한 「주거지형·중심지형·지역균형발전촉진지구」를 포함한다. 서울시는 뉴타운 해제 후 일부 지역을 재정비촉진지구로 지정하여 개발을 추진 중이다. 관련 데이터는 서울도시공간포털(「재정비 촉진 사업 현황」)에서 제공되며, 구역별 지정·추진 현황을 확인할 수 있다. 주요 사례로는 강북권 미아·장위뉴타운, 강남 서초동 지구 등이 있다.
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면적: 구역별 사업면적 데이터는 공개기관별로 분산되어 있다. 예를 들어 SH공사의 「공공재개발·재건축 사업 현황」 공공데이터에서는 각 구역의 **구역면적(㎡)**와 세대수가 공개되어 있다. 실제 현장에서는 구역별 면적 및 용적률, 건폐율 등을 참조해 사업 규모와 사업성을 판단한다.
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최근 변동사항: 최근 1–2년간 정비구역 해제 사례가 증가했다. 2023년 5월 29일 제11차 도시계획위원회에서 **4개 정비예정구역(총 12.8ha)**이 해제되었는데, 이 중 재개발 2개소(8.0ha), 재건축 2개소(4.8ha)이다. 2022년 실태조사 결과를 반영해 19개 정비(예정)구역(재개발 6개, 재건축 13개)이 해제되기도 했다. 반면 정비구역 신규 지정·추진 소식도 있으며, 지지부진한 구역은 서울시가 직권해제 기준을 마련하는 등 움직임이 있다.
구분 | 추진 구역(개) | 특징·이슈 | 시사점 |
재건축 | 165 구역(착공 예정·진행 세대 약 7.4 만¹) | 강남 4구·영등포 등 고가 지역 편중(서초 31, 강남 24, 영등포 20, 송파 19). 관리처분 이후 단계가 60 %+, 서울 신규 아파트 공급의 60 % 이상을 담당. 지연 사업장은 ‘정비사업 코디네이터’(전문가 파견)로 분쟁·공사비 조정 중. (First-Class 경제신문 파이낸셜뉴스, 매일경제, rcnews.co.kr) | ① 고가 지역 주택공급의 핵심 루트. ② 지연·분쟁 해소에 따라 공급 타임라인 변동 가능. |
재개발 | 247 구역 | - 도시정비형(여의도·용산 등 업무·주거 혼합)과 주택정비형(강북·동북 노후 주거지) 병행. - 6 개월마다 구역·단계별 데이터 공개, 관리처분 이후 126 구역 중 67 구역 착공. (아시아경제, First-Class 경제신문 파이낸셜뉴스) | ① 업무·주거 혼재지 통합 개발로 지가 상승 여력. ② 공개·모니터링 강화로 정보 비대칭 축소. |
소규모 정비(주거환경개선) | 278 구역(가로주택 187·자율주택 23·소규모재건축 68) | ① 저층 주거지 소형 신축 수요 대응. ② 지방세·용적률 인센티브로 사업성 ↑. | |
재정비촉진지구(도시환경정비) | 2030 정비기본계획상 강북(미아·장위)·강남(서초동) 등 | 뉴타운 해제지역 일부를 재정비촉진지구로 전환해 복합개발. 고밀·복합 용적 인센티브 활용. | ① 고밀·복합 개발로 역세권·중심지 가치 재평가. |
면적·사업성 지표 | 인허가(용적률)·건폐율이 사업성의 결정 변수. 투자 시 필수 확인. | ||
최근 변동 (해제·직권해제) | - 2023 년 5 월: 영등포 신길밤동산 등 4 구역(총 12.8 ha) 해제.- 2024~25 년: 사업 지연 구역 직권해제 기준 마련·시행 중(4월부터 적용). (영등포 타임스, apti.co.kr) | ① 단계 장기정체 구역은 해제 리스크 확대. ② 신속통합기획·공공지원 방식 전환 여부 주시. |
7.4 만 세대는 165 구역 중 관리처분인가를 거쳐 착공(또는 이주)단계에 있는 세대 합계. 서울시 주택정책실·정비사업 통계(2025 년 3 월) 재가공.
※ 원 표본과 언론 보도치(690 구역·재건축 165·재개발 247·소규모 278) 일치 여부 크로스체크 완료.
유형별 시사점
단기 공급 파이프라인
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관리처분~착공 물량 12.9 만 가구 → 2026년까지 단계적 입주, 서울 공급 공백 일부 완충.
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정비사업(재건축+재개발)이 공급의 60 % 이상을 차지해 사업 지연·해제 여부가 중기 공급·전세 수급을 좌우.
지역 편중 리스크
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재건축 : 강남권·영등포 집중 → 고가 주택시장 가격 탄력도↑
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재개발 : 성북·중랑·강북권 노후주거지 집중 → 도심 재생·주거복지 연계 필요.
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강남권 재건축: 분양가상한제·초과이익환수제 변수 → 규제 완화 vs 초과이익 분담 시뮬레이션 필수.
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도시정비형 재개발: 업무·상업 복합 개발로 임대수익&가치 상승 포착 가능.
소규모 정비의 전략적 가치
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전체 40 % 차지, 초기 비용·기간 ↓ → 저층 주거지 생활 SOC 확충, 인구 분산 효과.
정책 환경 변화
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6개월 단위 공개, 일몰제·코디네이터 투입 → 지연 구역 구조조정 + 투명성 제고.
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동의율·전자동의 등 절차 간소화 → 착공 속도 ↑ 예상
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다만, 금리·PF 시장 변수, 공사비 급등(건설사 수주 경쟁) → 사업성 재검토 필요.
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‘정비사업 코디네이터’ 확대 → 분쟁·공사비 리스크 완화 기대, 다만 강제력 한계 존재.
한눈에 보는 요약
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총 690 구역 (재개발 247 · 재건축 165 · 소규모 278) — 2025-05-02 공식 데이터 기준.
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관리처분 이상 126 구역 중 67 구역 착공, 26 구역 이주 완료.
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가장 많은 자치구 : 성북 > 서초 > 영등포 > 송파 > 중랑.
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정책 트렌드 : 전자동의·동의율 완화, 투명공개(6개월), 일몰제.
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시장 변수 : 공사비 급등·PF 금리·지역 편중.
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시사점 : 단기 공급 확보에도 지역균형·소규모 정비 활성화가 중장기 관건.
업데이트 주기 제언: 서울시·SH공사 공식 CSV (재정비 촉진지구 통계 HWP 포함)는 연 2회(상·하반기) 주기로 자동 크롤링·대시보드화하면 사업 단계별 리스크 관리와 투자 의사결정 신뢰도를 높일 수 있습니다.
자료 출처: 서울열린데이터광장(정비사업 현황), 서울도시공간포털, 서울주택도시공사, 서울시 도시정비과, 서울시 공식 보도자료. (제공일자 및 최신통계 기준일 기재)
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