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서울시내 아파트 단지 전경. 최근 국내 주택시장에서는 외국인 투자 비중이 높아지면서 임대차 시장에도 변화가 감지되고 있다. 국토교통부 통계(2024년 6월 기준)에 따르면 국내 외국인 거주자(장기체류자 기준)는 약 197.9만명으로 인구의 3.82% 수준이지만, 외국인이 소유한 주택 수는 95,058호에 불과하여 전체(약 1,955만호)의 0.49%에 그친다. 이는 외국인 거주 비중 대비 주택 보유 비율이 아직 높지 않음을 뜻하며, 2022년 말 4.80%였던 주택소유자 대비 외국인 비율은 2024년 6월 4.72%로 대체로 4%대 후반을 유지했다.
하지만 주택 소유 외국인은 2022년 12월 81,626명에서 2023년 말 89,784명, 2024년 6월 93,414명으로 꾸준히 증가 추세다. 특히 수도권 집중 현상이 뚜렷해, 경기도(36,755호)·서울(23,085호)·인천(9,407호) 등 수도권에 외국인 소유 주택의 72.8%가 몰려 있다.
과거 코로나 이전 2020년에는 외국인 주택 매수자가 19,371명으로 정점을 찍었고, 이후 2021년(18,798명)·2022년(14,095명)까지 감소했다가, 2023년부터 다시 증가세로 돌아섰다. 이러한 추세 속에서 중국인이 외국인 매수자의 절대다수를 차지하는데, 2024년 외국인 매수자(17,478명) 중 약 65%가 중국인이었다. 한편 임대 목적 투자가 늘어나면서, 지난해 서울에서 외국인이 임대인으로 등록된 임대차 거래는 7,966건으로 전년(4,627건) 대비 72% 급증했다. 이처럼 외국인의 ‘갭 투자’ 형태 임대 운영 비중이 높아지는 경향도 확인된다.
주거용 부동산 투자 시장에서 외국인 영향력 확대
최근 국내 부동산 투자 시장에서 외국인의 주택 임대와 부동산 투자 활동이 뚜렷한 증가세를 보이고 있습니다. 2024년 기준 국내 체류 외국인은 약 197.9만명(인구의 3.82%)이지만, 이들이 소유한 주택 수는 전체 주택 대비 0.49%에 불과합니다. 그러나 주택 소유 외국인은 꾸준히 증가해 2024년 6월 기준 93,414명으로 나타났습니다.
특히 서울을 비롯한 수도권에서 외국인 부동산 투자 비율이 높아지고 있으며, 외국인 매입 주택은 대부분 다가구·연립·아파트 등 임대 사업용으로 활용되고 있습니다.
외국인 개인 주택 매입·임대 현황
2024년 이후 국내 체류 외국인의 주택 매입은 전반적으로 증가세다. 2022년 말 81,626명에서 2024년 6월 93,414명으로 외국인 주택소유자가 확대되었으며, 특히 올해 서울을 포함한 수도권에서의 매수 호가 증가 등이 이끌었다.
외국인 매수자는 대부분 다가구·연립·아파트와 같은 집합건물을 매입한 뒤 임대용으로 활용하고 있는데, 한국은행·부동산원 등의 조사에서도 “외국인 투자가 고가 아파트보다는 실수요 지역의 중저가 다세대주택 위주”라는 분석이 있다. 매일경제 보도에 따르면 2023년 서울 내 부동산 매수인 중 외국인 비중은 1.1%로 2019년(1.6%) 이후 최고 수준을 기록했다. 외국인이 주로 구입하는 지역은 중국계 거주자가 밀집한 부천·화성·안산 등 경기도 지역이며, 서울 내에서는 구로구(190명)·금천구(144명)처럼 상대적으로 가격이 낮은 지역의 아파트를 주로 매수했다. 반면 강남3구의 거래는 극히 미미하여, 2024년 기준 강남구(22건), 서초구(16건), 송파구(12건)에 불과했다.
외국인 보유 주택 가운데 임대용 주택의 비중도 상승세다. 법원 등기정보광장 자료를 보면, 2023년 서울 임대차 거래 중 외국인 임대인은 7,966건으로 전년 대비 72% 증가했다. 전세·월세 등 임대형태도 활성화되어 있으며, 특히 중국 국적자가 여유자금을 전세보증금 등으로 투자하는 사례가 늘고 있다. 그러나 전세자금 대출이 외국인에게는 제한되는 점 등 제도적 제약도 있어 실제 운영에는 제약이 따른다.
지역별 외국인 주택 매입·보유 추이
서울시 내에서도 외국인 주택 보유 양상은 지역별로 차이를 보인다. 국토부 통계에 따르면 2024년 6월 기준 서울시 전체 외국인 보유 주택은 23,085호로, 수도권 외국인 보유주택(69,247호)의 33.3%를 차지한다. 다만 시내에서도 서남권(구로, 금천 등)과 수도권 인접 외곽 지역의 비중이 높은 편이다. 앞서 언급된 매일경제 보도에 따르면 구로구 190명, 금천구 144명이 부동산을 매수했는데, 이는 외국인 거주지가 많은 지역임을 반영한다. 반면 고가 아파트 밀집지인 강남·서초·송파 등의 외국인 보유량은 상대적으로 작아, 예컨대 2024년 강남3구에서 외국인이 산 주택 수는 총 50건에 불과했다. 용산·마포구는 글로벌 기업 주재원과 국제학교 인근으로 일부 외국인 수요가 있으나 통계상 현저한 증가 추이는 드러나지 않는다. 또한 지방 광역시 중 부산·대구 등에서는 소수의 해외 교민 투자자가 다가구주택을 매입한 사례가 보고되었으나 규모는 미미하다.
외국인이 임대 사업자로 등록하여 임대주택을 운영하는 사례도 늘고 있다. 2021년 국회 자료에 따르면 당시 외국인 주택임대사업자는 약 2,394명이며, 이들이 등록한 임대주택은 총 6,650호(1인당 평균 2.8채)였다. 중국인이 37%로 가장 많았고, 미국(29.3%)·캐나다(11.2%) 등이 뒤를 이었다. 지역별로는 서울이 외국인 임대주택의 절반가량(3,262호, 49.1%)을 차지했고, 그 외 경기도(1,787호)·인천(426호) 등에 분포했다. 서울의 경우, 외국인 임대주택은 전체 등록임대주택(51만6,450호)의 0.6% 수준에 불과하다. 이처럼 외국인 등록임대는 전체 대비 아주 작은 비중이지만, 일부 지역에서는 중국계 임대업자가 단지 몇 개 동의 다세대·오피스텔을 집중 관리하는 사례가 간헐적으로 보고된다. 실제로 일부 외국인은 거주비자를 이용해 국내 주택을 구입한 뒤 편법으로 임대사업을 영위해 논란이 되기도 했다. 정부는 이를 막기 위해 외국인 임대사업자 등록요건을 강화하고, 주택 매입 시 체류자격 신고 등을 검토 중이다.
외국계 기관·펀드 투자 동향
해외 자산운용사와 국제 투자 펀드 등 기관투자가의 국내 주거용 부동산 시장 진출도 점차 증가하고 있다. 그간 외국계 투자자들은 주로 오피스·물류센터 등 비주거용 자산에 집중해 왔으나, 주거용 부동산도 분산투자 수단으로 부각되고 있다. 예를 들어, 글로벌 투자사들이 한국 부동산 시장의 상대적으로 낮은 금리를 활용해 다가구 빌라나 빌딩 매입에 관심을 보이고 있다는 민간 조사보고서가 있다. 2024년에는 중국·아랍·동남아시아 자본이 국내 리츠(REITs)나 부동산펀드를 통해 간접적으로 주택에 투자하려는 움직임도 감지되며, 이는 향후 임대시장에서 외국인 자금 비중이 완만히 확대될 수 있음을 시사한다. 다만, 국내 주택시장 규제가 여전히 엄격하여 외국계 법인의 직접 매수는 제한적이며, 대부분 유럽계 소규모 펀드나 싱가포르계 투자자 등 주체들이 주택시장에 관여하는 것으로 알려져 있다.
외국인 보유 비중 및 임대료 영향
앞서 살펴본 바와 같이 외국인이 보유한 주택 수는 전체 주택의 약 0.5% 수준, 등록 임대주택 대비로도 약 0.4%에 그친다. 이 정도 비중은 아직 시장 전체 임대료 수준을 바꿀 정도는 아니라고 평가된다. 서울 아파트 임대시장의 경우 임대료 결정에는 수급상황, 규제정책, 장기전세 물량 등의 요인이 더 큰 영향을 미치며, 외국인 비중은 상대적으로 미미한 편이다. 다만 외국인 보유 주택이 해마다 늘어나고 있고 임대 건물의 고가화 우려가 제기되면서 정부는 관련 통계를 정기 점검하고 있다.
예컨대 서울시·국토부 등은 매분기 “외국인 주택거래 및 보유현황”을 공개해 임대사업 등록현황·임대료 추이 등을 모니터링하고 있다. 종합하면, 2024년 이후 외국인 투자 비중은 2020년대 초반 대비 뚜렷이 증가했으나 여전히 전체 시장의 소수파이며, 임대료 인상을 주도할 정도의 대규모 편입은 나타나지 않고 있다.
자료: 국토교통부·법원 등기정보광장 통계, 서울시 부동산정보광장, 통계청·한국부동산원 보고서, KDI·LH 연구, 주요 언론 보도 등. (2020~2023년 대비 2024년 이후의 변화 추세 중심)
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