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개요
천안시는 KTX 천안아산역 등 철도역세권을 중심으로 도시 확장축을 형성하도록 계획되었다. 국토부 자료에 따르면 천안·아산 간 동서연결도로를 중심축으로 개발하고, KTX역 주변에 상업·업무용지를 배치해 역세권을 활성화하는 방향으로 공간구조를 구상하였다. 이에 따라 서북구 불당동·부성동·백석동 일대를 중심으로 한 서북권과 동남구 신부동·신방동·일봉동 등 기존 중심 상권이 형성되었으며, 남부권에는 두정·성정동 일대의 신도심이 발전 중이다. 특히 과거 천안역 주변 명동 상권은 천안시청 이전과 신부동 신흥 상권 부상으로 쇠퇴하여, 현재는 신부동(버스터미널·백화점), 불당동(시청·쇼핑몰) 등이 주요 상업 중심지로 자리잡고 있다.
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불당동(Bul-dong, 新천안 시가지): 2000년대 이후 개발된 신도시 지구로, 천안시청과 갤러리아백화점(센터시티)·이마트·롯데몰 등 대규모 상업시설이 모여 있다. KTX천안아산역과 가깝고 백석·부성동의 대단지 아파트가 입주해 주거밀집도와 상주인구가 높다.
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신부동(Sinbu-dong, 구도심권): 천안시 구도심으로, 천안종합버스터미널과 신세계백화점(천안아산점)·천안역 지하도상가 등이 몰려 있다. 교통망이 발달해 유동인구가 많고 오랜 전통 상권을 유지해 왔다. 다만 천안시청 이전 이후 상권 집중도가 다소 약화되었다.
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성정동·쌍용동 (Seongjeong-dong): 천안역 인근의 구도심 상권으로, 먹자골목·영화관·전통시장(성정시장) 등이 있다. 상대적으로 좁은 범위의 상권이나, 인근 주거단지와 역세권 유동인구를 기반으로 한다.
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두정동(Dujung-dong, 南부 신도심): 남천안 개발지구로서 동서고속도로 천안IC 접근성이 뛰어나고, 롯데마트·CGV 등의 생활형 상업시설이 들어섰다. 3만여 세대 규모의 대단지 아파트(효성해링턴 등)가 입주해 상주인구가 매우 많으며, 「항아리 상권」 성격으로 안정적인 소비층을 갖춘다.
인구 및 산업 변화 분석 (최근 5년)
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인구: 내국인 66 만, 외국인 3.7 만 → 2025 상반기 ‘70만 도시’ 눈앞.
*** 2025년 4월 기준 인구현황 (외국인 포함) 699,602명
— 서북구 422,694명, 동남구 276,926명
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산업: 제조 2,637개 + 서비스 5.4 만개로 다각화; 반도체·배터리·바이오 산단 확장.
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투자 포인트: 역세권 상권 & 산단 인접 주거·창업 인프라 선점, 고금리·공급 지연 리스크 동시 관리.
항목 | 의미 | 체크리스트 |
상권 투자 | 70만 도시 진입 직전, 외국인·청년 소비층 증가 | 역세권(천안역·두정역·불당) F&B·K-콘텐츠 복합매장 타당성 |
산단 연계 개발 | 제6·풍세2 산단 주변 근린생활·주거 수요 급증 | ▸ 도로·폐수처리 등 기반시설 신속 확보▸ 근로자 공공임대·오피스텔 분양가 상한 검토 |
리스크 관리 | ① 고금리 장기화 시 PF 이자부담② 산단 입주 지연 | ▸ 금리 헤지(금리스왑·CAP)▸ 분양보증·입주 확약서 확보 |
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특징적 흐름
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첨단·친환경 자동차 부품 벨트
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풍세·성환 일대에 배터리·수소연료전지 부품 클러스터 조성, 車 전환 수요 선점.
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반도체 후공정·장비 특화
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C29271(반도체 제조장비) 사업체·고용 전국 1위권, 삼성디스플레이·삼성전자 협력사 집중.
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서비스·4차 산업 다각화
▪
K-컬처박람회·대학 R&D 파크 연계로 콘텐츠·헬스케어 스타트업 유입, 청년창업지원센터 3곳 확충.
인구 구조 세부 분석 (2024 년 말 기준)
연령대 | 비중 | 특징 |
0-19세 | 17.5 % | 출생률 둔화로 지속 감소; 초·중 교 교실 감축 논의 |
20-39세 | 32.8 % | 12개 대학 + 산단 근로자 유입, 청년 인구 비중 전국 시 평균 대비 4.1 %p 높음 |
40-64세 | 36.9 % | 전자·자동차 부품 제조업 종사자 핵심 연령 |
65세+ | 12.8 % | 고령화 속도는 전국 평균(18 %)보다 아직 낮으나, 2030년 18 % 진입 전망 |
** 외국인은 전체 5.3 %(中·베트남·카자흐 순)이며 제조업·대학·K-스마트팜 취업 비중이 크다.
산업 구조 & 변화
분야 | 2020 | 2024 | 변화·시사점 |
제조업체(공장등록) | 2,587개 | 2,637개 | 반도체 장비·디스플레이·EV 부품 중심, +1.9 % 증가 |
주요 산단 조성 | 7개 | 13개(진행) | 직산 도시첨단·제6 일반·풍세2 일반산단 등 2025년까지 852만㎡ 확장 |
서비스업체 | 50,463개 | ~ 54,000개 | 도·소매·음식숙박 업종이 총 사업체의 46 %; 4차 산업·바이오 R&D 기업 입주 확대 |
고용(전산업) | 248 천 명 | 265,831명(’24 H2) | 제조업 28 %, 서비스업 61 %; 최근 3년 일자리 ↑ 6.1 % |
천안시 주요 중심 상업지역별 상권 분석
충청남도 북동부의 중심도시인 천안시는 면적 636.2km², 인구 약 690,733명(2023)으로 주요 교통축(경부고속도로, 수도권 전철1호선)이 통과하는 교통요충지다. 동남구 신부동·불당동과 서북구 두정동·성정동이 대표적인 상권지역이다. 이 중 동남구 신부동은 충남에서 가장 높은 공시지가(1㎡당 약 11.27백만원) 상업지역이며, 천안시 전역에서 유동인구가 가장 많은 지역으로 알려져 있다. 본 분석에서는 SKT 통신망 기반의 연령별·월별 유동인구 데이터, BC카드 소비 데이터 등 신뢰 자료를 활용하여 각 상권의 유동인구, 업종 매출 분포, 업종 구성 비율, 공시지가 및 임대료, 공실률, 도시계획 등을 종합적으로 검토한다.
신부동
시외버스터미널과 인접한 신부동은 천안역(1호선) 주변의 전통적 중심상권이다. 쇼핑몰(신세계백화점 등)과 지하상가, 명동 거리 등 다양한 매장이 있으며, 시청 이전 전까지 시민 중심의 쇼핑·문화 지역이었다. 현재도 대중교통 접근성이 우수하여 유동인구가 많고, 인근에 청소년·공무원·회사원 소비층이 형성되어 있다.
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유동인구: 신부동은 천안시에서 유동인구가 가장 많은 상권으로, 특히 저녁 시간대 외식 고객이 집중되는 특징이 있다. (만 10세 미만부터 70세 이상까지 세분화한 SKT 빅데이터에서도 신부동이 가장 높은 수치를 보인다.)
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업종 구성: 전통적으로 외식·유흥 업종(소주방, 통닭집 등) 중심의 ‘먹자골목’ 상권이며, 최근 커피전문점·세계음식점 등 젊은 층 수요가 늘고 있다. 소매·서비스점도 일부 입점했다.
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공시지가: 충남 최고수준인 1㎡당 약 11.27백만원(광산빌딩)으로 상업지역 중 가장 높다. 이외 동남구 평균도 도내 평균을 상회하는 상승 추세다.
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임대료·공실률: 상가 임대료는 시내 최고 수준이나, 최근 경기 둔화 여파로 일부 점포의 공실이 발생하고 있다. (높은 유동인구에도 불구하고 경쟁 심화 및 임대료 상승 압박은 리스크 요인이다.)
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도시계획: 가칭 신부역(천안 경전철)의 신설이 검토 중이다. 향후 신부동역이 개통되면 유동인구 증가와 상권 활성화가 기대된다.
두정동
남천안 대단지 주거지를 배후로 하는 상권으로, 롯데마트와 CGV를 중심으로 한 대형 쇼핑타운과 도서관·행정복합시설 등이 입지한다. 3만 세대 이상의 고정 상주인구가 있어 안정적 수요를 확보하였고, 인근 성성·목천 지역 주민까지 아우르는 광역상권으로 성장 가능성이 크다.
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유동인구: 대규모 주거 및 상업개발로 인구유입이 급증하며 상권이 빠르게 커지는 중이다. 젊은 층 가족 단위 고객이 증가 추세다.
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업종 구성: 음식점·카페 등 외식업체가 많으며, 주민 편의를 위한 병원·은행·편의시설·커뮤니티시설 등이 속속 들어서고 있다. 비교적 다양한 서비스·소매점포가 공존한다.
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공시지가: 서북구 내 주요 상권으로 최근 몇 년간 꾸준히 상승하고 있다. 상승폭은 신도심 상권(신부동 불당동 등)보다는 다소 낮지만, 천안 평균보다는 높은 편이다.
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임대료·공실률: 임대료는 두정동 시장 상권 형성 후 꾸준히 상승했고, 신규 개발 물량에 따라 일부 공급과잉 구간의 공실은 존재하나 전체로는 안정적이다.
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특징 및 계획: 성정동·성거산단 등 주변 주거·산업지역과 연계한 상권으로, 별도 대규모 도시개발 사업은 없으나 두정역 역세권 개발 등 교통 인프라 확충이 예정돼 있어 추가 성장 가능성이 있다.
불당동
신도시 주거지에 밀집된 상권으로, 갤러리아 백화점, 이마트, 백석·아라리오광장 상가 등이 대표적이다. 대규모 아파트 단지 배후수요가 풍부해 상주인구가 많고, 고급 쇼핑시설이 갖춰져 있다. 유동인구는 대체로 도심-외곽 연결 도로망에 의존하며, 인근 타 상권과 교차로 형태의 소비를 양분한다.
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유동인구: 대규모 아파트 단지(성성주공·두정지구 등)와 신도시 입주민을 기반으로 주간 유동인구가 많다.
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업종 구성: 대형 병원(충남대병원 분원), 중형마트(롯데아울렛)·쇼핑몰, 학원·호텔·교회 등 상업·서비스 업종이 집중돼 있다. 소매업·편의점·식음료 매장도 많다.
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공시지가: 동남구 신도시지역 특성상 꾸준히 상승 중이며, 특히 2010년대 이후 개발된 구역의 지가상승률이 높다.
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임대료·공실률: 비교적 임대료는 강남 대치동 정도까지는 아니나 높은 편이다. 최근 전국적인 경제 둔화로 유동인구는 유지되나 일부 소규모 상가는 공실이 증가하는 양상이다. 특히 인근 ‘불당신도시’ 상가에서 빈 점포가 늘어나는 현상이 관찰됐다.
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도시계획: 천안역세권 도시재생사업이 추진 중이다. 충남도는 와촌동 일대 15,132㎡ 부지에 지식산업센터·공동주택·복합환승센터 등을 조성하는 ‘천안역세권 혁신지구’ 사업(총 2,271억원 투입)을 2026년까지 완료할 계획이다. 이 사업 완료로 철도 환승 효율성과 상권 여건이 크게 개선될 전망이다.
성정동
구도심 상권이자 먹자골목·행정타운(성정동 행정복합센터) 인근의 상업지역이다. 주로 식당, 편의점, 학원 등이 밀집해 있으며, 동남구 주민과 인근 산업단지 근로자들을 주요 고객으로 한다. 대형 상업시설은 적지만, 고정 수요층(주택단지·시립도서관 이용자 등)을 보유해 특정 업종 중심의 점포가 다수 존재한다.
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유동인구: 성정지구 아파트단지와 인근 산업단지·학교(교육융합타운) 등을 이용하는 주민·직장인 유동인구가 있다. 두정역과 가까워 간접적인 유동도 유입된다.
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업종 구성: 병원·학원·학원가, 식당가 등 교육·의료 서비스 위주다. 작은 규모 상권이나 생활편의 시설(마트, 편의점 등)도 적지 않다.
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공시지가: 서북구 내에서는 중간 수준이다. 두정동 중심 상권보다는 낮으나, 아파트 개발지역으로서 꾸준히 상승 추세다.
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임대료·공실률: 주요 상권은 아니어서 임대료는 상대적으로 저렴하다. 공실률도 대형 상권에 비해 낮은 편이다.
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특징 및 계획: 대규모 개발계획은 없으나, 인근 두정동 및 입장면 소재지 상권과 연계해 지역경제 활성화 방안이 강구되고 있다.
***종합 비교표
이들 상권 간 경쟁구도는 명확하다. 불당동·신부동은 고급 쇼핑·생활 편의 중심지로 자리매김했으며, 두정동·성정동은 주거밀집지 상권으로써 가격 경쟁력과 근접성을 앞세운다. 주요 상권 내에는 신규 개발사업(두정역세권 복합단지, 성정동 복합청사 등)도 추진되어, 향후 상권 확장 및 변동 요인으로 작용할 전망이다.
구분 | 신부동 | 두정동 | 불당동 | 성정동 |
유동인구 | 많음 (천안 1위) | 증가 추세 (인구유입 급증) | 많음 (신도시 주거기반), 일부 공실↑ | 보통 (생활인구 중심) |
업종 구성 | 외식·유흥 중심 (먹자골목) | 외식·카페·편의시설 다양 | 서비스·소매(병원, 쇼핑몰) 중심 | 교육·의료·생활서비스 위주 |
공시지가(2024) | 11.27백만원/㎡ (충남 최고) | 상승 중 | 상승세 (신도심 개발) | 평균적 |
임대료 수준 | 매우 높음 | 상승 중 | 높음 | 비교적 안정 |
공실률 | 낮음 (경기 둔화에 일부 영향) | 낮음 | 증가세 (최근 빈 점포 증가) | 낮은 편 |
도시계획 | 신부역 신설 검토 | 두정역 역세권 개발 (예정) | 천안역 혁신지구 개발 | 별도 개발계획 없음 |
부동산 투자 및 점포 출점 전략 제언
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지역별 투자유형: 불당동·신부동은 이미 완성된 대형 쇼핑 상권이므로 상대적으로 안정형 투자처이다. 반면 두정동 상권은 대규모 주거신도시 배후가 강해 성장형 투자 지역으로 평가할 수 있다. 성정동은 구도심상권으로, 상권 규모가 작고 기존 점포 중심으로 운영되므로 진입장벽이 낮으나 수요 한계가 있어 중립형으로 볼 수 있다.
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업종별 적합도 및 리스크: 불당동·신부동은 유동인구 및 구매력이 높아 패션·뷰티·외식 등 다양한 프랜차이즈 매장 유치에 유리하다. 두정동은 주민 중심 상권이므로 교육·편의업종(학원, 카페 등)이나 생활밀착형 매출이 안정적이다. 반면 성정동은 이미 경쟁이 치열한 외식·편의점 등이 많아, 차별화된 소규모 서비스업이나 틈새상권 공략이 필요하다. 신규 출점 시 비주거용 매장 공급 증가로 공실률 상승 우려가 있으므로, 권역별 유동인구 규모와 상권 포화도를 면밀히 검토해야 한다.
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권리금·임대료 수준: 중심상권(불당동·신부동 주요 상업축)의 상가 임대료는 시내 최고 수준으로, 1층 매장은 평당 수십만 원대에 달한다. 이에 비해 두정동·성정동은 저층 상가 기준 상대적으로 저렴하다. 권리금도 핵심 지역에서는 높으나(수천만~억대), 이외 상권은 권리금 부담이 적거나 낮은 편이다. 투자자는 임대료 부담과 권리금 회수 가능성을 함께 고려해 안정적인 점포 입지와 업종을 선정해야 한다.
요약
충남 천안시 천안역세권 혁신지구(도시재생사업) 조감도. 천안역 주변 와촌동 일대는 2023년 말 관계기관 협의를 마치고 2024년 4월 착공하여 2026년 준공을 목표로 지식산업센터·공동주택·복합환승센터 등을 조성한다. 이 같은 도시재생과 가칭 신부동역 신설 검토 등 대형 개발사업은 인근 상권의 활성화 잠재력을 높인다. 예를 들어, 천안역세권 개발은 불당동 등 동남구 상권에 긍정적 파급효과가 기대된다.
상권별로 살펴보면, 외식·서비스·소매 업종이 핵심 수요처이며, 스타트업·IT·헬스케어 등 신산업 분야 진출도 장기적으로 유망하다. 그러나 고금리·인구정체·비대면 소비 증가 등은 리스크 요인이다. 실제 최근 경제 둔화로 불당신도시 상권에서 빈 점포가 늘어나는 등 부정적 신호가 관측되었다. 향후 2~3년 내에는 철도환승센터 완공과 신부역 등 인프라 확충이 상권 성장의 촉매가 될 것이다. 다만 전국적인 부동산 규제 강화와 임대료 상승 부담, 온라인 유통 확산은 점포 수익성에 부담을 줄 수 있다. 따라서 창업·투자자는 상권별 장기 수요 전망과 경쟁상황을 면밀히 분석하고, 지역 정책(예: 도시재생사업, 상권 활성화 지원책) 변화를 주시할 필요가 있다.
참고자료: 천안시청, 통계청, 충남데이터포털 올담, 한국부동산원, 한국경제 보도, 연합뉴스 등 공식자료 및 보도를 기반으로 작성.
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