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천안 청수지구 청당동 상업지역 투자 분석
개요
청당동은 천안시청에서 남동쪽 2km 지점에 위치하며 국도1호선, 경부고속도로, 천안IC 등 광역 교통망이 인접해 천안·아산 도심과 연결성이 양호합니다.
천안 동남구 청수지구·청당동은 2003년 천안시 개발예정지구로 지정되어 대규모 택지개발이 추진되어 주거단지가 조성되며 인구 1만6천여 세대(약 4만 명) 규모의 주거타운으로 성장했습니다. 주거는 약 1.8만 세대(4.5만 명) 규모로 계획되며, 법원·검찰청·경찰서·국세청 등 공공기관이 집중 배치된 ‘행정허브’ 역할을 수행하고 있습니다. 여기에 풍세·제5산단, LG생활건강 퓨처산단이 인접하며 산업기반도 탄탄합니다.
천안 청수지구 청당동 중심상업지역은 
법원, 검찰청, 경찰서 등 주요 관공서가 밀집한 행정타운을 중심으로 안정적인 소비층과 지속적인 개발이 이루어지고 있는 유망한 상권입니다. 이 지역은 천안시의 새로운 행정 중심지로 부상하고 있으며, 중심상업지역은 이러한 행정기관을 중심으로 상권이 형성되고 있습니다. 그러나 경쟁이 치열하고 주차 공간 부족 등의 약점도 존재하므로, 차별화된 업종 선택과 전략적인 마케팅이 필요합니다.
법원, 검찰청, 경찰서 등 주요 관공서가 밀집한 행정타운을 중심으로 안정적인 소비층과 지속적인 개발이 이루어지고 있는 유망한 상권입니다. 이 지역은 천안시의 새로운 행정 중심지로 부상하고 있으며, 중심상업지역은 이러한 행정기관을 중심으로 상권이 형성되고 있습니다. 그러나 경쟁이 치열하고 주차 공간 부족 등의 약점도 존재하므로, 차별화된 업종 선택과 전략적인 마케팅이 필요합니다.
유동인구 및 유입 동선
공공기관 종사자와 주거지 주민으로 구분됩니다. 천안 청수행정타운에는 국민연금공단 천안지사, 동천안우체국, 천안세무서, 국민건강보험공단, 한국국토정보공사, 동남경찰서 등 주요 행정기관이 입주 완료되었으며, 법원·검찰청까지 이전을 마쳐 공공기관 밀집도가 매우 높습니다.
이로 인해 행정타운 관련 공무원·기관 종사자 약 **4,200명(2025년 기준)**의 상시 유입이 있으며, 점심 및 퇴근 시간대 중심으로 소비가 집중됩니다. 더불어 인근에는 풍세산단, LG생활건강퓨처산단, 제5산업단지 등에서 일하는 산업 종사자 약 2.3만 명이 상업시설을 이용하고 있어 지속적인 상권 수요를 형성합니다. 한편, 행정타운두산, 롯데캐슬, 한양수자인블루시티 등 대규모 주거단지가 밀집해 있으며, 2025년 기준 총 1.8만 세대가 입주한 상태로, 안정적인 주거 기반 소비층이 확보되어 있습니다.
주요 유입 동선은 동서 방향의 청수행정타운과 아파트 단지를 연결하는 보행로 및 도로망이며, 중심 상권으로의 접근성이 우수합니다.
배후수요 분석
주거 수요와 산업단지 수요, 그리고 공공기관 근무 인구로 구성됩니다. 현재 총 1.8만 세대의 아파트 입주가 완료되어 있으며, 지속적인 분양과 신축으로 수요는 점차 확대될 전망입니다.
또한 단국대, 백석대 등 대학교 인근 거주 청년층과 교직원 일부도 상권 소비층에 포함됩니다. 산업단지 측면에서는 풍세산단, 제5산단 외에도 LG생건 퓨처산단이 준공되면, 산업 종사자 유입이 더욱 증가할 예정입니다.
이처럼 행정·산단·주거가 결합된 복합 배후 수요를 바탕으로 청당동 상권은 2025년 이후 장기적인 상권 성장세가 예상됩니다.
천안 청수행정타운 공공기관 및 상주 인원
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2025년 5월 기준, 청수지구 내 입주 완료된 행정기관 인원은 총 약 4,200명 추정
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일부 기관은 경영공시 미제공으로 추정치 포함
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‘공개치 없음’은 최신 자료에서도 확인되지 않은 기관
소비 특성
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소비자 특성
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주요 소비층: 공무원, 법조인, 주거 인구 등으로 고정적이고 안정적인 소비층이 형성돼 있습니다.
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소비 패턴: 평일 점심·퇴근 시간에는 식음료 업종 위주로, 주말에는 가족 단위 외식·쇼핑 수요가 두드러집니다.
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업종 분포
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식음료 업종: 카페, 음식점 등이 밀집되어 있으며, 신규 창업 시 업종 차별화 전략이 필요합니다.
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서비스 업종: 병원, 학원, 미용실 등 지역 기반 생활형 서비스 업종이 활발히 운영되고 있습니다.
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소매 업종: 편의점, 약국 등 필수 업종이 안정적으로 유지되고 있습니다.
상권 특성
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강점
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지속 가능한 소비 기반: 공공기관 및 주거지 기반의 고정 수요층 확보
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계획형 개발지: 청수역, 도시철도, 상업용지 개발 등 미래가치 연계
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약점
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업종 간 경쟁: 식음료 업종 내 유사 업태 간 과밀 경쟁 발생 가능성
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주차 여건 부족: 일부 구역은 주차시설이 협소하여 외부 방문객 유입에 제약 요소 존재
교통 인프라
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도로망: 남부대로 중심의 동서 연결축과 천안IC, 천안아산역, 아산권 등으로의 원활한 접근성 확보
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대중교통: 청수행정타운을 경유하는 주요 노선버스 운행 중이며, 도시철도 1호선 청수역(2029년 개통 예정) 계획으로 접근성은 향후 더욱 향상 예정
인프라 호재
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수도권 전철 ‘청수역’ 신설 경제성 확인
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2025~2029 사이에 천안 청수지구를 관통하는 ‘트리플 축(철도 + BRT + 고속도로)’ 이 완성되면 서울 · 세종 30~50 분 생활권이 현실화된다.
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거론중인 예정지
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청수14로·청수6로 교차부(법원·검찰청·천안세무서 맞은편)
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청수14로 77 일원 유망
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역 반경 500 m 내 상업·업무·주거 복합 용도 비율 확대 가능성
인구 대비 의원(개인 병원) 비율
표
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임대료 및 공실률 트렌드
한국부동산원 상업용 부동산 통계에 따르면, 2025년 1분기 기준 천안시 동남구 중대형 상가 공실률은 10.2%, 소형 상가는 7.6%로 확인되었습니다. 이는 전국 평균보다는 낮고, 충청권 내에서는 평균 수준을 유지하고 있습니다.
청당동 상권은 개발 초기 단계인 만큼 비교적 공실률은 낮은 편이며, 특히 청수행정타운 인근 신축 상가의 초기 임대료는 3.3㎡당 평균 110만~130만 원대로 형성되어 있습니다. 이는 2023년 대비 약 3~5% 상승한 수치이며, 법조타운 중심 상가의 경우 프리미엄이 붙어 최대 160만 원대(3.3㎡ 기준)에 거래된 사례도 보고되었습니다.
2025년 상반기 기준 신규 분양 상가는 분양 즉시 80% 이상의 계약률을 보이는 추세로, 여전히 수요 대비 안정적인 공급 환경임을 시사합니다.
분양가 추이 및 매매 사례
2025년 기준, 신규 분양되는 청당동 상업시설의 분양가는 천안 시내 평균 대비 비교적 합리적인 수준을 유지하고 있습니다. 예를 들어, 2014년 분양된 천안 ‘마치 에비뉴’ 상가는 3.3㎡당 약 1,850만원에 공급되어, 당시에 천안 일반 상가 평균 분양가(3,000만원/3.3㎡ 기준)보다 크게 낮았습니다. 최근 공급된 청당동 일대 신축 상가(2024년 말 기준)도 3.3㎡당 평균 1,950만원 수준으로 책정되었으며, 이는 천안 주요 상권의 평균 분양가(약 2,500만원/3.3㎡, 2024년 국토부 기준)보다 낮아 초기 투자 접근성이 높다는 평가를 받고 있습니다.
매매 사례로는 2025년 3월 국토교통부 실거래가에 따르면, 청당동 소재 준신축 상가주택(연면적 118㎡ 규모)이 9억 4천만 원에 거래되었습니다. 이는 전년도(2024년 동월 기준) 동급 면적 평균 매매가보다 약 3.2% 상승한 수치입니다. 또한 청수행정타운 상업시설 내 힐스에비뉴 등 주요 건물에 대한 임대 및 매매 수요도 활발하게 유지되고 있습니다. 특히, 법조타운과 가까운 위치의 특성상 고정 수요층이 형성되어 있어 공실률이 낮은 것이 특징입니다.
아파트 시세 측면에서는 '청당 한양수자인 블루시티'(총 999세대)의 경우, 전용 84㎡ 타입이 2025년 4월 기준 실거래가 4억 2천만 원을 기록해, 분양 당시 대비 약 15% 이상 상승했습니다.이처럼 청당동 및 청수지구 일대의 상업시설과 주거단지는 공급 대비 실수요 기반이 견고하며, 전반적인 분양가 추이는 안정적이며, 매매시장에서도 우상향 흐름을 보이고 있습니다.
현재 및 예정된 개발계획
천안대로~청수행정타운 연결도로(천안대로 우회도로) 확장공사는 2025년 하반기까지 마무리될 예정입니다. 이는 기존 통행량 분산과 청당·청수지구 접근성 개선에 중대한 역할을 할 전망입니다. 주거단지 개발은 지속됩니다. ‘청당 롯데캐슬’은 2025년 하반기 착공 예정이며, ‘한양수자인 2단지’는 2026년 상반기 착공 계획으로 발표되었습니다. 이들 대단지 개발은 기반시설 수요와 상업시설 수요 확대를 동반할 것입니다. 산업단지 개발 측면에서는 LG생활건강과 천안시 간 2014년 체결한 산단조성 MOU의 후속 협상이 2024년 재개되었고, 2025년 기준 일부 부지에 대한 인허가 절차가 진행 중입니다. 풍세일반산단(5단지 포함)은 현재 용지 매각률 70% 이상을 기록하며 실질적인 기업 입주가 본격화되고 있습니다. 청당지구·새텃말지구는 도시개발구역으로 지정되어 대규모 택지 공급이 진행 중입니다. 2025년 1분기 기준, 두 지역 모두 1단계 공공기반시설 착공에 돌입해 연내 택지 분양이 예상됩니다. 상업시설 측면에서 청수지구 중심상업용지는 힐스에비뉴, 엠시티타워 등 다수 상업시설이 준공되며, 자족형 업무·쇼핑 클러스터 조성이 가속화되고 있습니다. 천안시청 동남구청 인근 대형 커뮤니티 상업공간 수요가 확대 중입니다. 정책 측면에서는 천안시 동남구 행정타운 활성화 계획이 본격 추진 중이며, 상업용지의 용도변경과 개발행위 허용범위 확대에 대한 조례개정(2024년 하반기 발의)이 검토되고 있습니다. 이는 향후 규제 완화로 이어질 경우 민간 상업개발을 크게 촉진할 수 있습니다. 정부가 2025년 기준 추진 중인 ‘제2차 공공기관 추가 지방이전(혁신도시 시즌2)’ 에 청당·청수지구가 후보지 중 하나로 거론되고 있습니다. 그러나 현재까지 공식 확정은 되지 않았습니다.‘제2차 공공기관 추가 지방이전(혁신도시 시즌2) 진행 상황
천안 ‘용곡눈들구역(일명 ‛용곡 스노우시티’) 도시개발사업
비교 분석: 불당·성성지구와 비교한 투자 포인트
비교 항목 | 청당동·청수지구 | 불당지구 | 성성지구 |
상권 단계 | 성장기 | 성숙기 | 초입기 |
수요 성격 | 공공기관 + 산업단지 + 주거 | 고소득 주거·소비층 | 역세권 + 유입 예상 수요 |
토지 가치 | 역세권 확장 예비지 + 중심상업지역 확정지 | 대부분 개발 완료 | 교통망 개발 불확실 |
임대 수익률 | 신규 건물 기준 4~5% | 평균 3~4%, 하락세 | 불확실성 존재 |
공실 리스크 | 낮음 (공공기관 수요 고정) | 증가 추세 | 미지수 |
투자 적기 | 2025~2027 (입지 고도화 진행) | 보수적 접근 권장 | GTX-A 확정 후 가능성 |
결론 및 투자 전략 요약
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토지 투자 전략: 청수14로 및 청수역 예정지 반경 내 코너 상업용지, 도로 접면 20m 이상 필지 우선 확보 → 용도변경 확대 시 프리미엄 기대
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건물 투자 전략: 2023~2025년 준공 신축 상가 대상, 스트리트형 1층 중심 MD 구성 + 공공기관 수요 맞춤형 테넌트 기획(세무, 노무, 법률 등)
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위험 요소: 주차장 부족 및 유사 업종 과밀 → 차별화된 업종 구성 필수, 주차장 기준 상향 필요
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중장기 기대 수익률: 청수역 개통 전 입지 선점 시 10년 내 자산가치 상승 기대
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