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공유숙박 시장 고성장 및 세대별 수익 구조 분석
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폭발적 확대 : 공유숙박 사업소득 신고 인원은 2020년 127명 → 2023년 1,284명으로 연평균 116% 상승, 총수입은 21억→463억 원으로 연평균 188% 증가.
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2030 세대 주도 : 2023년 신고 인원의 33%, 수입의 41%를 20·30대가 창출. 1인당 평균 소득 4,400만 원으로 전 세대 최고.
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정책 리스크 부각 : 시장 양적 확대와 함께 무신고·탈루·위생·소방 미이행 문제가 불거지며 관계부처 단속 강화가 필수.
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향후 전망 : LCC 증편·외래객 회복, 지역관광 활성화 정책으로 2026년까지 우상향. 다만 2025~26년 ‘합법·프리미엄 숙소’로의 양극화 심화 예상.
시장 규모 및 성장 트렌드
공유숙박 시장은 2020년부터 2023년까지 눈부신 성장을 기록했다. 사업소득을 신고한 사업자 수는 2020년 127명에서 2023년 1,284명으로 증가하며, 연평균 성장률이 무려 116%에 달했다. 같은 기간 총수입 또한 급격히 증가해 21억 2천만원에서 463억 3천만원으로 폭증, 연평균 188%의 압도적인 증가율을 나타냈다. 특히 총수입 증가율이 사업자 수 증가율을 72%p나 웃돌아, 사업자 개개인의 수익성과 객실당 매출 효율이 뚜렷하게 개선되었음을 보여준다.
2023년 세대별 분석에서는 20·30대의 젊은 세대가 공유숙박 시장의 성장을 견인한 것으로 나타났다. 이들은 신고 인원의 33.2%, 총수입의 40.8%를 차지하며 전체 세대 중 가장 높은 비중을 기록했다. 20·30대 사업자 1인당 평균 수입은 4,440만원으로, 타 연령대에 비해 월등히 높은 수준을 보였다. 이는 젊은 세대가 뛰어난 디지털 활용 능력과 혁신적인 사업 운영 방식을 통해 경쟁력을 높이고, 시장의 성장 동력을 창출하는 데 핵심적인 역할을 하고 있음을 시사한다.
이러한 성장세는 앞으로도 지속될 것으로 예상된다. 다만, 시장 확대와 함께 무신고 영업, 탈루, 위생 및 소방기준 미준수와 같은 문제가 증가하고 있어 정부의 규제 및 단속 강화 추세를 고려한 전략적 대응이 필요하다. 공유숙박 시장은 앞으로 디지털 기술의 발전과 정부의 정책 방향에 따라 지속적인 진화를 거듭할 것으로 전망된다.
전체 시장 성장
구분 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | CAGR* |
신고 인원(명) | 127 | 349 | 741 | 1,284 | 116 % |
총수입(억원) | 21.2 | 85.8 | 223.6 | 463.3 | 188 % |
주요 해석 : 수입 증가율이 인원 증가율을 72%p 상회 → 객실당·사업자당 매출 효율성 동반 개선.
세대별 성장 (2023년 기준)
연령대 | 신고 인원 비중 | 수입 비중 | 1인당 평균수입(만원) |
20·30대 | 33.2 % | 40.8 % | 4,440 |
40대 | 28.7 % | 27.0 % | 3,390 |
50대 | 21.1 % | 19.1 % | 3,270 |
60대↑ | 17.0 % | 13.0 % | 2,770 |
성장 촉진 요인
요인 | 세부 내용 | 파급 효과 |
관광수요 회복 | 외래객 2023년 1,637만 명(+48% YoY) | 객실점유율(OCC)·RevPAR 동반 상승 |
낮은 진입장벽 | 유휴주택·오피스텔 활용, 초기 CAPEX↓ | 2030 세대 신규 창업 급증 |
플랫폼 네트워크 | OTA·리뷰 알고리즘·동적 가격화 | 상위 숙소 매출 집중, ‘미니 체인’화 가속 |
자산 유연성 | ‘스몰 브랜드’·팩토리얼잉여공간 개조 | 도심·근교 차별화 숙소 모델 확산 |
규제‧과세 리스크
리스크 | 법적 근거 | 처분 | 권고 대응 |
무신고 영업 | 관광진흥법·건축법 | 영업정지·과태료·형사처벌 | 인허가·시설기준 선점검 |
세금 탈루 | 소득세법·부가가치세법 | 추징·40% 가산세 | 홈택스 전자세금계산서 의무화 |
지역 제한 | 학교보건법·용도지역 조례 | 운영중지·이행강제금 | 입지 사전검토·전략적 지구단위계획 활용 |
플랫폼 규제 | 국·내외 OTA 신고 의무 확대 | 숙소 삭제·노출 제한 | 자체 예약 채널·CRM 확충 |
향후 시장 전망 및 전략적 시사점
2024년부터 2026년까지 단기적으로는 외래 관광객 증가와 저비용 항공사(LCC)의 노선 확대에 따라 합법적이며 프리미엄화된 숙박시설에 대한 수요가 집중될 것으로 전망된다. 그러나 이 시기 국세청과 관광청의 합동 점검이 강화되면서, 불법적으로 운영되는 숙박업소는 적발될 경우 강제 폐쇄 등 심각한 리스크에 직면할 수 있다.
2027년 이후 중기적으로는 정부의 지역 관광 균형발전 정책과 ESG 및 제로에너지 숙박시설에 대한 수요가 크게 증가할 것으로 예상된다. 이에 따라 친환경 및 지역 체험 중심의 특화된 숙박 모델을 개발할 기회가 늘어날 것으로 보이나, OTA 플랫폼 수수료 인상과 공급 과잉으로 인해 경쟁이 심화될 위험 또한 존재한다.
숙박시설 투자 및 운영 전략에서 가장 우선시해야 할 점은 합법성을 확보하는 것으로, 사업자등록과 숙박업 신고, 그리고 소방 및 위생 관련 인증을 모두 완료하여 법적 리스크로 인한 프리미엄을 사전에 제거해야 한다. 운영 효율성 측면에서는 객실당 매출지표(RevPAR)를 중심으로 최적화가 필요하며, 특히 무인 키오스크와 IoT 기반 시설을 도입해 인건비를 약 15% 절감하고, 고객 만족도를 높여 4.8 이상의 고평점 리뷰를 유지해야 한다.
장기적으로는 숙박시설 규모를 10개 객실 이상으로 확대하여 ‘미니 체인’ 형태의 포트폴리오를 구축함으로써 OTA 플랫폼 수수료를 최대 5%p까지 절감하는 전략을 고려할 수 있다. 이와 더불어 ESG 흐름과 제로에너지 수요 확대에 부응하여 패시브하우스나 제로에너지 인증을 받고, 지역의 특색을 살린 로컬 체험 패키지와 연계하여 객실당 평균 단가(ADR)를 12% 이상 높일 수 있는 프리미엄 전략을 추진해야 한다. 마지막으로 월별 매출 및 비용을 자동으로 집계하고 관리함으로써 세무 및 회계 처리를 투명하게 유지해 종합소득세를 절감하고, 세무조사 리스크에 효과적으로 대비하는 것이 필수적이다.
합법성 최우선 확보
지속가능한 경영의 출발점
숙박업의 기본 중 기본은 합법성을 갖추는 것이다. 사업자 등록과 숙박업 신고는 물론, 소방·위생 관련 인증 절차를 철저히 완료하는 것이 필수적이다. 이를 통해 운영상 발생할 수 있는 법적 분쟁이나 행정처분 같은 리스크를 사전에 방지할 수 있다. 합법성을 철저히 확보한 숙박시설은 시장에서의 신뢰도를 높이고, 리스크 프리미엄을 제거함으로써 장기적으로 안정적인 운영과 지속가능한 수익 창출의 기반을 마련한다.
RevPAR 기반 운영 최적화
수익 극대화 전략
객실당 매출(RevPAR: Revenue per Available Room)을 중심으로 한 운영 최적화 전략은 필수적이다. 무인 키오스크와 IoT 기반의 스마트 시설 관리를 도입하여 인건비를 최소 15% 이상 절감할 수 있다. 또한 고객 경험 관리를 통해 고객 리뷰 평점을 평균 4.8점 이상 유지함으로써 재방문율을 높이고 신규 고객 유입을 촉진한다. 이는 OTA 플랫폼 내 숙소 노출 빈도를 높이고 예약 전환율을 개선하여, 궁극적으로 수익성을 극대화하는 결과로 이어진다.
포트폴리오 다각화
운영 리스크 분산과 수익 극대화
숙박시설이 10객실 이상인 경우 미니 체인 형성을 적극적으로 검토해야 한다. 이는 시설 간 브랜드 및 운영 방식 통일을 통해 운영 효율성을 높이고, OTA와의 협상력을 강화하여 수수료를 최대 5%p까지 절감할 수 있는 전략적 이점을 제공한다. 미니 체인은 각 시설 간 유동적으로 고객을 전환시키는 등 포트폴리오 내 리스크를 분산시키고, 안정적이며 장기적인 수익 창출 기반을 제공한다.
친환경·지역연계 상품화
지속가능한 프리미엄 전략
친환경 인증(패시브하우스·제로에너지 인증 등)을 적극적으로 도입하여 차별화된 숙박 경험을 제공하고 지역 연계 상품(로컬 체험 패키지)을 결합한다. 이를 통해 객단가(ADR)를 약 12% 이상 프리미엄화 할 수 있으며, 지역 사회와의 협력을 강화해 지역 경제 활성화에 기여하는 지속가능한 사업 모델로 자리매김할 수 있다. 장기적으로 숙박 시설 브랜드의 가치를 높이는 핵심 전략이 될 것이다.
세무·회계 투명화
효율적인 리스크 관리
투명한 회계 관리 시스템 구축은 숙박 시설 운영의 기본적인 리스크 관리 방법이다. 월별 매출 및 비용의 자동 집계를 통해 종합소득세 신고 절차를 간소화하고, 과세 자료의 신뢰성을 높여 세무조사와 같은 예상치 못한 리스크에도 대비할 수 있다. 자동화된 시스템을 활용하면 운영 효율성은 물론 세무적 혜택까지 얻을 수 있으며, 투명성 확보를 통해 장기적인 신뢰도와 안정적인 운영 환경을 조성할 수 있다.
디지털 마케팅 최적화
고객 유입과 충성도 강화
디지털 마케팅 전략을 적극 활용하여 온라인 노출과 고객 유입을 최적화해야 한다. SEO(검색엔진 최적화), SNS 마케팅, 콘텐츠 마케팅 등을 통해 온라인 가시성을 높이고 브랜드 인지도를 제고할 수 있다. 디지털 채널에서의 고객 참여와 충성도를 높이는 프로그램을 운영하면 신규 고객 유입뿐만 아니라 기존 고객의 재방문율을 높일 수 있어 지속적인 수익 창출이 가능하다.
고객 데이터 분석 및 활용
맞춤형 서비스 제공
고객 데이터 수집과 분석을 통해 고객 니즈를 명확히 파악하고 개인화된 맞춤형 서비스를 제공해야 한다. 데이터 분석 결과를 활용하여 시설 및 서비스 개선을 지속적으로 진행함으로써 고객 만족도를 높이고, 고객 충성도를 확보할 수 있다. 고객 개개인에게 특화된 경험을 제공하는 숙박 시설은 경쟁 우위를 확보할 수 있다.
*** 용어 정의
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ADR(Average Daily Rate) : 객실 평균 판매가
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RevPAR(Revenue per Available Room) : 판매 가능 객실당 매출
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OTA(Online Travel Agency) : 온라인 여행 중개 플랫폼
엘토스/LTOS 코멘트
임대수익률 6%? 세금 빼고, 공실 빼고, 유지비 빼고 다시 계산해보세요.
좋아 보인다고 다 좋은 투자는 아닙니다.
겉보다 속을 보는 안목, 지금 필요한 건 ‘물건 분석’입니다.
엘토스(LTOS)는 공인중개사 ‘만상(萬象)’과 건축가 ‘비온후풍경(OGL-Architects)’이 함께 만든 부동산, 건축 전문 서비스&솔루션 플랫폼입니다.
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공인중개사사무소 만상
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