목차
1.
개요
2.
부동산 저가 양수도 시 발생 세금 3가지
•
취득세
•
양도소득세
•
증여세
3.
세금 적용 사례 분석
4.
저가 양수도의 절세 포인트와 전략
5.
유의 사항 및 최종 결론
개요
최근 부동산 시장 침체 및 거래 위축 상황에서 가족 간 부동산 거래 시 저가 양수도 전략이 주목받고 있습니다. 본 보고서는 가족 간 부동산 거래에서 발생하는 취득세, 양도소득세, 증여세 관련 법령과 절세 전략을 구체적 사례를 통해 분석하여 제공합니다.
부동산 저가 양수도 시 발생 세금 3가지
가족 간 저가 거래 시 주요하게 고려해야 하는 세금은 다음과 같습니다.
(1) 취득세
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법적 근거: 지방세법 개정(2023.1.1 시행)
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규정 내용: 특수관계인 간 거래 시 거래금액이 시가의 5% 또는 3억 원 이상 차이가 날 경우, 실제 거래가 아닌 시가를 기준으로 취득세 산정.
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적용 사례: 시가 10억 원의 아파트를 6억 원에 거래 → 취득세는 6억 원이 아닌 10억 원을 기준으로 산정.
(2) 양도소득세
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법적 근거: 소득세법상 부당행위계산부인 규정
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규정 내용: 거래금액이 시가의 5% 또는 3억 원 이상 차이가 날 경우 시가를 기준으로 양도소득세를 산정.
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적용 사례: 실거래 6억 원이 아니라 시가 10억 원을 기준으로 과세.
(3) 증여세
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법적 근거: 상속세 및 증여세법
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규정 내용: 거래금액이 시가 대비 30% 또는 3억 원 이상 낮을 경우 차액에 대해 증여세 과세.
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과세 산정 공식:
matlab
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증여세 과세가액 = (시가 - 양도 가액) - [시가의 30% 또는 3억 원 중 작은 금액]
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적용 사례:
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시가 10억 원 - 양도가액 6억 원 = 4억 원
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공제액 3억 원 차감 → 1억 원 과세 대상
◦
추가로 증여재산공제(10년 간 5천만 원) 적용 가능.
세금 적용 사례 분석
구분 | 금액(원) | 설명 및 세금 효과 |
시가 | 10억 | 기준 시가 |
실거래가액 | 6억 | 가족 간 실제 거래가액 |
차액 | 4억 | 과세 대상 판단 |
취득세 과세표준 | 10억 | 시가 기준으로 과세 |
양도소득세 과세표준 | 10억 | 시가 기준으로 과세 (1세대 1주택 비과세 시 절세 가능) |
증여세 과세가액 | 1억 | (4억 - 3억 공제) → 공제 5천만 원 추가 적용 가능 |
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증여세 실질 부담액은 약 500만 원(5천만 원 × 10%)으로 최소화 가능.
저가 양수도의 절세 포인트와 전략
(1) 취득세
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절세효과는 미미하나 정확한 시가로 신고해야 추징을 방지.
(2) 양도소득세 (중요 전략)
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1세대 1주택 비과세(12억 이하)를 활용하면, 양도가액이 시가 기준(10억 원)으로 재계산돼도 양도세는 0원으로 완전 절세 가능.
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부모가 일시적 1세대 2주택 상황에서 비과세 기간(3년) 종료 직전인 경우, 외부 거래가 어려우면 가족 거래로 해결 가능.
(3) 증여세
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증여재산공제(10년 간 5천만 원) 활용 시, 실질 증여세 부담 최소화(최대 약 500만 원).
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저가 취득 시 발생하는 증여가액(예시의 1억 원)은 자녀의 향후 양도 시 취득가액으로 추가되어 양도소득세 부담 감소에 기여.
유의사항 및 최종 결론
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저가 거래를 통한 절세는 정확한 법령 적용과 시가 기준 신고가 필수입니다.
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부당행위계산부인 규정에 대한 정확한 이해와 활용이 핵심이며, 신고 누락 또는 오류로 인한 가산세 부담을 반드시 피해야 합니다.
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단순히 세금 회피가 아니라 향후 양도소득세까지 종합적으로 검토하여 전략적 접근이 필요합니다.
최종 요약
가족 간 부동산 저가 거래는 세금 법령의 정확한 적용과 비과세 규정을 전략적으로 활용할 경우 상당한 절세 효과를 거둘 수 있는 효율적인 방법입니다. 다만, 반드시 전문가의 세무 컨설팅을 병행하여 정확한 신고와 장기적 세금 계획을 세워야 합니다.
