개요
주제: 전세 사기를 막기 위한 규제가 강화되면서, 오히려 전세 제도의 소멸로 이어질 수 있다는 우려에 대한 전문가 토론.
출연자: 부동산 전문가 김인만 소장, 도시경제연구소 송승현 소장
핵심 쟁점:
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전세사기 규제 → 전세 제도 위축
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전세 소멸 → 청년 주거 불안 → 도시 경쟁력 저하
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전세 제도 폐지 논란에 대한 비판적 시각
주요 내용 정리
1. 서울 전월세 시장 변화 현황
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2021년 서울 전월세 비중: 41.7% → 2025년 61.4%
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비아파트 전세: **46.7% → 76.3%**로 급증
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아파트 전세도 증가: 36% → 44.2%
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강남·용산: 반전세 및 고가 월세 확산
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외곽(인천, 파주): 중간 전세 유지되나 점차 반전세 이동
전세에서 월세로의 전환 속도가 매우 가파르며, 이는 단순 시장 흐름이 아니라 구조적인 신호일 수 있음.2. 전세 사기 규제의 부작용
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보증보험 의무화 → 집주인 부담 증가
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전세보증금 초과 시 보증 불가
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임대인 세금, 대출 규제 강화 → 전세 회피
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다주택자: 임대 포기 또는 매각으로 대응
결과적으로 월세 공급이 증가하면서 세입자 부담이 커지고, 전세는 사라질 위기에 처함.3. 전세 소멸 시 발생할 사회적 문제
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청년의 도시 정착 기회 소멸
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도시 활력 및 생산성 저하
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주거비 상승 → 고시원·셰어하우스로 밀려나는 2030
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지역 불균형 심화 및 서울의 경쟁력 약화
전세는 청년 계층의 자산 형성 사다리 역할을 해왔으며, 사라지면 계층 이동 경로가 차단될 수 있음.4. 갭투자 소멸과 시장 변화
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전세가율 하락 → 갭투자 구조 붕괴
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다주택자 수익성 악화 → 거래 절벽 발생 우려
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*전세를 악(惡)**으로 간주하는 시각에 대한 비판
민간 임대주택이 전체 공급의 92%를 차지하는 상황에서 전세 위축은 임대시장 전체의 위기로 연결될 수 있음.5. 정책적 제언
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보증보험의 지역별·상품별 차등 적용 필요
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재개발·이주 수요가 많은 지역은 특별 규제 완화 고려
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공공임대 비중을 현재 8% → 30% 수준 확대 필요
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임대인 정보 공개 (세금 체납, 경력 등)
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중개인 보수 현실화 + 책임 강화: 일본 사례 참고 (보수 3%, 책임 명확화)
단순 규제 강화보다는 ‘유연한 제도 조정’과 ‘공공의 적극 개입’이 핵심 해법으로 제시됨. 결론
전세 제도는 한국의 특수한 주거 구조 속에서 오랜 시간 동안 주거 안정 장치이자 자산 형성 수단으로 기능해왔습니다. 하지만 전세 사기를 막겠다는 규제가 오히려 제도의 붕괴를 촉진한다면, 청년 세대의 주거 기회 단절과 도시 경쟁력 저하라는 거대한 부작용이 발생할 수 있습니다.
전세 폐지가 아닌, **전세 제도의 ‘개선과 보완’**이 필요한 시점입니다.
