『서울 아파트 거래량 급증, 그러나 실거주 목적 없는 투기적 거래 급증 현황』
2024년 1분기 부동산 거래 트렌드 분석
작성일: 2025년 5월 2일
작성자: 부동산 시장 분석팀
목차
1.
개요
2024년 1분기 서울 아파트 거래량이 전년 대비 91% 급증했다. 그러나 인구 이동 지표와 실거주 지표는 정체 상태이며, 이는 거래량 증가가 실거주 목적보다는 투기적 수요에 의한 것임을 시사한다. 특히 최근 등장한 후순위 대출 방식이 거래량 증가를 주도하고 있어 관련 리스크와 정책적 대응 필요성이 높아지고 있다.
거래량 현황과 특징 분석
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2024년 1분기 서울 아파트 거래량 약 2만 건, 월 평균 7천 건 수준 (최근 5년 내 최고 수준).
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주요 원인은 토지거래허가제 해제(2024년 2월) 및 생애최초 후순위 대출 활성화로 분석됨.
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거래량 증가 지역은 강남 3구 및 토지거래허가제 해제지역으로 국한, 연립·다세대 주택은 침체 지속 중.
주요 지역 | 거래량 변화 | 특징 |
강남 3구 | 급증 (YY 91% 증가) | 고가 아파트 중심 투기적 거래 |
그 외 지역 | 정체 또는 감소 | 실거주 목적 거래 미미 |
후순위 대출 중심 투기 거래의 급증
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정부 정책(2022년 8월 이후 시행된 생애 최초 후순위 대출)이 사실상 투기를 부추기는 결과 초래.
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후순위 대출이란 이미 선순위(1순위) 대출이 있는 상태에서 추가적으로 받는 대출로, 최근에는 LTV 80% 이상(최대 85%)까지 대출받아 투기적 갭투자 가능하게 함.
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특히 30대 중심으로 투기적 거래가 급증 (40대 이상은 기존 지방 주택 투자 실패로 진입 여력 부족).
투기 거래 방식 | 설명 | 리스크 |
생애 최초 후순위 대출 | 기존 선순위 대출에 추가 대출을 받아 매입 | 시장 변동 시 심각한 연쇄적 부실 가능 |
인구 이동과 실거주 지표 분석
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서울 인구 이동 통계(2024년 3월):
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전입: 약 11만 명 / 전출: 약 10만 9천 명 (순전입 1,300명 수준으로 미미)
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월간 전입·전출 합산 이동률은 전체 인구 대비 0.2%에 불과, 사실상 정체 상태
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즉, 거래량 급증 대비 실거주 목적의 주택 수요는 현저히 적음.
지역 | 순 이동 현황(2024년 3월) |
서울 | +1,300명 (미미한 증가) |
인천 | +3,600명 (지속 증가 중) |
부산, 대구, 광주 등 지방 대도시 | -1,500~2,500명 (지속적 감소) |
사회적·경제적 파급효과 분석
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과잉 레버리지에 따른 부동산 시장 불안정성 확대.
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자산 양극화 심화: 부동산 자산 유무에 따른 세대 간·계층 간 경제 격차 악화.
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실거주 목적 거래 감소로 주거 안정성 하락, 장기적으로 비혼율 상승과 출산율 저하 등 사회적 문제 심화 우려.
결론 및 대응 전략
요약
2024년 서울 아파트 거래량 증가는 정부 정책(특히 생애 최초 후순위 대출)이 초래한 투기적 수요 중심 현상이며, 실거주 목적 수요와는 분리된 시장 과열 양상으로 볼 수 있다.
대응 전략 제언
1.
정책 조정 및 규제 강화:
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후순위 대출 상품의 규제 강화 및 투기성 대출 제한.
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투기 유도 정책(생애 최초 후순위 대출 등)의 신속한 폐지 또는 축소.
2.
시장 감시 및 모니터링 강화:
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지역별·주택유형별 투기적 거래 감시 및 대응 시스템 구축.
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레버리지 한도 관리 철저(예: LTV 상한 조정).
3.
중장기 주거 안정화 정책 추진:
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실거주 목적 지원 정책 강화(예: 실거주 조건부 세제 혜택).
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주택 공급 정책의 실수요 중심 재편.
출처:
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서울부동산정보광장 거래 통계(2024년 1분기)
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통계청 인구이동통계(2024년 3월)
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금융위원회 「생애최초 후순위 대출 정책」 안내(2022년~현재)
