부동산 전문가 김제경 소장 인터뷰 주요 요약
Ⅰ. 부동산 시장의 현 상황 및 향후 전망
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현재 시장 현황
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거래는 저렴한 곳이 아니라 ‘좋은 곳’ 중심으로만 이루어지고 있음.
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가격이 낮다고 거래되는 시대는 지나갔고, 시장은 '교집합(수요 중첩)'이 큰 곳으로 몰리는 경향이 있음.
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향후 부동산 시장 시나리오
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차기 정권이 보수 또는 진보 어느 쪽이 되든, 근본적인 규제 완화는 어려울 것으로 전망.
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특히 국회에서의 과반 확보 없이는 실질적 규제 완화가 쉽지 않음.
Ⅱ. 정권 교체 시나리오별 부동산 전망
① 보수 정권 재집권 시
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현재의 규제 정책이 현상 유지될 가능성 높음.
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핵심적인 규제 완화(다주택자 규제, 재개발·재건축 등)는 여전히 어려울 전망.
② 진보 정권 재집권 시
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다주택자 규제 강화 가능성 높음.
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똘똘한 한 채(서울 핵심 지역)의 집중 현상이 가속화될 것으로 전망.
Ⅲ. 다주택자 규제의 영향과 부작용
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세제 측면
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다주택자 중과세율 적용 시, 최고 82.5%(양도세 75%+지방세 7.5%)로 실질적 매도가 불가능한 상황 발생.
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부작용
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양극화(초양극화) 심화: 지방 및 서울 외곽·비아파트 가격 폭락, 서울 강남 중심의 초고가 주택 가격 상승.
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갭투자 축소 및 전월세 시장 왜곡으로 전세 및 월세 가격 상승 압력 증가.
Ⅳ. 서울 신축 아파트 가격 상승의 원인
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강력한 다주택자 규제로 인해 지방이나 구축 아파트, 빌라 등은 처참한 상황.
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규제에서 상대적으로 자유로운 강남·신축 아파트 중심으로 시장이 쏠리고 있어, 서울 내에서도 양극화 심화.
Ⅴ. 공급 부족 문제와 정부의 대응 한계
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현재 정부는 재개발·재건축 규제 완화를 회피하며 공급 부족을 초래하고 있음.
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재개발·재건축을 통한 공급 활성화가 유일한 해결책이나, 정부는 단기적 가격 상승 부담으로 이를 기피하고 있음.
Ⅵ. 향후 전략 및 투자 제언
투자 전략
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지역 선택: 서울 강남 및 신축 아파트 위주 투자를 우선 고려.
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리스크 관리: 다주택 규제 강화 가능성에 대비한 선제적 포지션 조정 필수.
소액 투자에 대한 경고
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1억 원 이하 소액으로 서울 아파트 투자는 현실적으로 불가능하며, 리스크 높은 빌라 등 하급 주택밖에 선택지 없음.
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시드 확보 전까지 무리한 투자보다는 자본을 모으며 공부하는 것이 바람직함.
Ⅶ. 일본 사례를 통한 한국 부동산의 미래 예측
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일본처럼 한국도 지방 공동화, 노후주택 슬럼화 위험 존재.
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일본의 신축 맨션(아파트)이 오히려 급등했던 사례에서 볼 때, 한국도 서울 등 대도시의 신축 아파트만 더욱 폭등할 가능성이 큼.
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특히 재개발·재건축을 적극적으로 하지 않으면 1기 신도시 등 구축 지역은 급격히 슬럼화될 수 있음.
Ⅷ. 외국 자본의 국내 부동산 시장 진입 문제
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국내 다주택자 규제가 강해진 상황에서, 외국 자본(중국, 캐나다 연기금 등)이 상대적으로 자유롭게 국내 부동산을 매입하고 있음.
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내국인 역차별 및 국부 유출 우려가 심각한 상황.
최종 결론 및 조언
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다주택자 규제 정책이 지속될 경우 양극화 심화는 불가피하며, 결국 강남·서울 신축 중심의 부동산 가격은 지속 상승할 것으로 보임.
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시장의 방향성을 정확히 인지하고, 중장기적 안목으로 투자 전략을 세우는 것이 중요함.
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현실적으로 규제가 완화되지 않을 가능성이 크므로, 각자 도생의 관점에서 실거주 및 투자 계획을 신중히 세워야 함.
