요약: 재개발·재건축 양도세, 이렇게 줄이세요
목차
1.
재개발·재건축 양도세 기본 개념
2.
“조합원 입주권”과 세법상의 분류
3.
관리처분계획인가(관처)의 중요성
4.
양도세 이중 계산 방식
5.
절세 핵심 전략 – 장기보유특별공제(장특공)
6.
실수요자와 투자자의 주의사항
7.
결론 및 행동 요령
1. 재개발·재건축 양도세 기본 개념
•
주택을 보유하다가 재개발·재건축을 통해 조합원 입주권으로 전환되면 양도세 과세 방식이 달라짐.
•
원 조합원/승계 조합원 여부에 따라 세금 계산 기준과 감면 적용이 다름.
2. “조합원 입주권”과 세법상의 분류
•
조합원 입주권은 부동산이 아닌 권리이지만, 국세 기준으로는 주택 수에 포함됨.
•
2020년 8월 10일 이후부터 취득세 기준 주택 수에도 포함.
•
단, **보유세(종부세)**에는 포함되지 않음.
•
지역주택조합(지주택) 입주권은 조합원 입주권과는 전혀 다른 취급을 받으므로 비과세·감면 등에서 불이익 있음.
3. 관리처분계획인가(관처)의 중요성
•
관처 이전: 주택 → 양도 시 일반적인 주택 양도세 계산
•
관처 이후: 주택은 철거되지 않아도 입주권으로 간주되어 세법상 ‘권리’로 전환
•
이로 인해 세법상 양도 대상이 부동산 → 권리로 바뀌며, 양도세 산식이 달라짐
4. 양도세 이중 계산 방식
•
관처 전후로 양도 차익을 두 구간으로 나눠서 계산:
1.
관처 전까지의 기존 주택 보유기간
2.
관처 이후 입주권 보유기간
•
각 구간에 대해 별도로 양도 차익 계산하고 장기보유특별공제도 각각 따로 적용됨
핵심: 같은 재산이라도 ‘관처 전 vs 후’ 보유기간에 따라 장특공 적용 범위가 달라지고, 결과적으로 세금이 크게 차이남5. 절세 핵심 전략 – 장기보유특별공제(장특공)
•
주택 보유·거주기간에 따라 양도 차익의 최대 80%까지 공제
•
특히 입주권 상태에서는 거주 불인정, 장특공 적용 불리
•
원 조합원은 기존 주택 취득일 기준, 승계 조합원은 입주권 취득일부터 계산됨
•
결론: 되도록 준공 이후 실제 주택 상태에서 양도하는 게 유리
6. 실수요자와 투자자의 주의사항
구분 | 주의사항 |
원 조합원 | 장특공 가능성 높음, 양도 타이밍 중요 |
승계 조합원 | 입주권 자체는 장특공 불가 → 준공 후 매도 유리 |
실수요자 | 거주 요건 충족해야 고가주택 비과세 혜택 가능 |
투자자 | 조합원 입주권은 다주택 중과 대상은 아님 (조정대상지역 제외 효과 있음) |
7. 결론 및 행동 요령
•
조합원 입주권 관련 세금은 단 하루 차이로 수천만 원이 좌우될 수 있음
•
반드시 관처 시점 확인, 원/승계 여부 구분, 장특공 적용 가능 여부 파악
•
사전 세무 상담 필수, 특히 “입주권 상태에서 매도 시 리스크”를 명확히 인지해야 함
FAQ
질문 | 답변 |
관처 이후에도 주택으로 간주되나요? | 국세(양도세) 기준으로는 입주권, 지방세(취득세) 기준으로는 토지로 봄 |
승계 조합원도 장특공 받을 수 있나요? | 불가. 입주권은 장특공 대상이 아님 |
입주권은 다주택 중과 대상인가요? | 아님. 권리로 보기 때문에 중과 제외 대상 |
가장 중요한 절세 포인트는? | 거주기간 확보 → 장특공 극대화 |
참고 출처
•
「소득세법 시행령 제156조의2」 (양도소득세 특례)
•
세무법인 해움 김미정 세무사, 2024.6.11자 칼럼 (한국경제)
•
도시 및 주거환경정비법(도정법)
