꼬마빌딩 절세 전략, 국세청 감정평가 대응법까지 완벽 정리
최근 부동산 시장에서 ‘꼬마빌딩’에 대한 관심이 급증하고 있습니다. 아파트는 대출 규제 및 시세 고점으로 투자 매력이 상대적으로 낮아졌기 때문입니다. 이에 따라 상속 및 증여 수단으로 꼬마빌딩을 주목하는 사례가 늘고 있습니다. 하지만 단순히 공시가격을 기준으로 증여를 계획하는 것은 위험할 수 있습니다. 국세청이 감정평가를 강화하고 있기 때문입니다.
아파트와는 다른 '꼬마빌딩'의 절세 구조
아파트는 구조와 가치가 비교적 균일하여 기준시가나 공시가격의 신뢰도가 높지만, 꼬마빌딩은 위치, 용도, 건축 상태에 따라 가치가 크게 달라집니다. 이러한 특성 덕분에 한동안 기준시가로 증여신고를 해도 무리가 없었지만, 최근 국세청이 이를 문제 삼기 시작했습니다.
2023년부터 국세청은 감정평가 예산을 24억 원까지 확대하고, 신고 후에도 감정평가를 통해 과세를 강화하는 방향으로 제도를 정비하고 있습니다. 특히 시가와 기준시가 간 차이가 큰 꼬마빌딩에 대해 우선 조사하겠다는 입장입니다.
감정평가, 왜 필수인가?
감정평가를 받게 되면 기준시가보다는 높게 나오는 경우가 많습니다. 하지만 이로 인해 증여세가 일시적으로 증가하더라도, 취득가액이 높아짐으로써 추후 양도소득세 절세 효과를 누릴 수 있습니다.
또한 세법상, 10억 원 이상의 부동산은 두 곳 이상의 감정평가기관 평균가액으로 평가해야 합니다. 따라서 감정평가를 미리 받아두는 것이 리스크를 줄이는 데 유리합니다.
절세 포인트: 토지와 건물 분리 증여 전략
하나의 유효한 전략은 토지는 증여하고, 건물은 그대로 소유하는 방식입니다. 건물은 감가상각 자산으로 시간이 지날수록 가치가 감소하고, 토지는 시세가 상승하는 경향이 강하므로 토지를 증여하는 것이 유리합니다. 이때 건물에 거주 중인 세입자와의 임대차 계약을 조정하면, 월세 수익은 자녀에게 귀속되고 보증금은 기존 소유자에게 귀속되도록 계약서를 작성할 수 있습니다. 이 방식은 상속세 절감에도 효과적인 구조입니다.
국세청의 실사례 분석
예를 들어, 공시지가 기준으로 35억 원에 증여한 경우와, 감정평가를 통해 55억 원으로 평가받아 증여한 경우의 세금 차이는 10억 원에 달할 수 있습니다. 국세청은 감정가액을 근거로 증여세를 재산정할 수 있으며, 이에 따라 사전 절세 계획이 반드시 필요합니다.
결론: 감정평가 선제적 대응과 전문가 상담 필수
꼬마빌딩은 잘만 활용하면 아파트보다 훨씬 유연한 절세 전략이 가능합니다. 그러나 국세청이 감정평가를 강화하고 있는 현 시점에서는 사전에 감정평가를 통한 증여가액 조정이 필수적입니다. 또한 토지와 건물의 소유 구조를 전략적으로 분리하면 상속세 및 양도세 절감 효과를 동시에 노릴 수 있습니다.
절세 전략은 단순한 꼼수가 아닌, 정확한 세법 해석과 현실적인 감정가 반영을 바탕으로 한 합법적 절세 플랜입니다. 실제 사례와 국세청 예규를 바탕으로 전문가와 충분한 상담 후 계획을 세우는 것을 추천드립니다.
