아파트 물려줄 때 "증여"냐 "상속"이냐? 세금과 절세전략 완벽 분석
개요
부모로부터 아파트를 물려받을 때, 증여와 상속 중 어떤 방식이 유리한지에 대한 질문은 매우 흔합니다. 하지만 이 결정은 단순히 “세금이 적게 나오는 쪽”이 아니라 보유, 처분 계획과 가족 간의 재산 분할 계획을 함께 고려해야 합니다.
이번 영상에서는 조선비즈 김보영 기자가 정리한 기사를 바탕으로, 취득세·종합부동산세·양도소득세를 기준으로 각각의 차이점을 정리하고, 실제 케이스에 따라 어떤 선택이 유리한지 안내합니다.
본문 요약
1. 취득 단계: 취득세
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증여는 시가를 기준으로 과세 → 세율: 3.5~4%
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조정대상지역 + 공시가 3억 이상이면: 12%
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상속은 시가표준액 기준 → 세율: 3.16%
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상속인이 무주택자면: 0.96%까지 가능
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단, 부모가 1주택자이고 자녀가 직계비속인 경우에는 조정지역이라도 3.5% 세율 적용 가능
2. 보유 단계: 종합부동산세
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상속받은 주택은 5년간 주택 수에서 제외됨 → 다주택자 중과 대상 아님
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그러나 **과세표준(과표)**에서는 제외되지 않음 → 공제 금액 내 초과분 과세
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예: 1주택 단독명의 기준 12억까지 공제
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추가로 상속 지분이 40% 이하 또는 공시가가 3~6억 이하이면 무기한 주택 수 제외
3. 처분 단계: 양도소득세
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상속주택 비과세 특례 적용:
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기존 주택을 먼저 팔면 → 1주택자 간주, 비과세 가능
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5년간 상속주택은 주택 수에서 빠짐
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상속주택을 먼저 팔 경우:
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5년 내 양도 시: 중과세율은 면제
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6개월 내 양도 시: 양도차익 없음 → 세금 거의 없음
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증여의 경우:
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비과세 특례 적용 불가
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10년 내 양도 시: 이월과세 적용 → 절세 어려움
실제 사례 분석 (요약)
50대 직장인 A씨: 지방 실거주 주택 + 아버지의 서울 20억 아파트 증여 제안
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선택 1: 지방 집 팔고 서울 아파트 증여받기
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증여세 약 4억 + 취득세 3.5% (부모 1주택자 기준)
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단, 10년 이상 보유 필요
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선택 2: 상속으로 받기
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상속세 부담 있으나 → 취득세/보유세/양도세에서 비과세 특례 적용
◦
서울 집을 6개월 이내 팔면 → 양도세 거의 없음
결론 및 전략 제안
전략적 포인트
1.
해당 아파트의 투자 가치 분석이 우선!
2.
보유 기간, 가족 간의 관계, 정비사업 가능성 등 장기적 관점 필수
3.
상속 시기 조율, 증여 시 10년 보유 계획 여부 필수 검토
전문가 조언
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자녀가 서울 아파트 실거주 의사 + 장기 보유 가능성 있다면 → 증여 OK
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상속이 가능한 시점 가까우며, 다툼 없고 명확한 분할 가능 → 상속이 절세 측면에서 유리
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절대 금기: 팔아서 현금으로 증여하는 방식 → 양도세 + 증여세 이중 부담
마지막 팁!
2025년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과 부활 예정!
상속 또는 증여 시기는 반드시 이 일정 고려해서 설정하세요.
