검토 의견
핵심 요약
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조합원 승계 가능 시점: 관리처분인가 이전(매매 가능)
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쉽게 예측할 수 없으나, 전수 조사 상 약 3~6년 예측 (더 길어지면 길어지지 단축되진 않을 듯)
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2025년 6월 현재
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주택 (2년 실거주 요건) 평당 7천 후반~1억 초반 형성
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근생, 실거주 요건 없는 희소 가치성 → 주거용 보다 선호 (상대적 문의 있다고 함), 주택 보다 평당가 높음
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현 시세 대비 적정 매도가: 평당 1.2~1.5억
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1.5억은 매수자 Acpt 충분히 가능 지점.
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결국 +A ?
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향후 프리미엄 대비 적정 매도가: ? (결국, 시장 트렌드와 세일즈)
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매수인: 주택과 달리 양도소득세가 중과되지 않음/ 종합부동산세도 토지 공시지가가 80억 이하일 경우 세금이 부과되지 않는 장점
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투자수익률 계산 필요함. (보증금/월세)-한국부동산원에 따르면 서울 중대형 상가 투자수익률 1.37% / 자본수익률은 0.92%
물건 기본 정보
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주소: 서울특별시 성동구 성수동1가 142-3, 141-3 (2필지)
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토지 면적: 2개 필지 각각 152m2, 198m2 총 350m2 (약 105.88평)
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건축물 면적: 근린생활시설 (2종) 건축물 연면적 782.35m2 (사용승인 1985.11.30)
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지역, 지구: 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(성수전략정비 1구역, 제1 주택정비형 재개발 정비구역), 토지거래계약에관한허가구역
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공시지가 11,790,000원/m2
성수전략정비구역 (1구역)
[참고] 성수전략정비구역 1구역 심층 분석
[참고] 현재 사업진행 단계 (설계안 확정 후 시공사 선정 준비 및 사업시행인가 준비 (추정, 확인 요망))
[참고] 조합원 수 및 구성
매매 검토
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현재 토지 매매 시세 예측
평당 예상 매매가 | 약 1.2~1.5억 |
배경 | 조합원 분양권 가치 상승 기대 + 시공사 입찰 및 설계안 확정에 따른 프리미엄 반영 |
고층 프리미엄 | 평당 1.5억 이상 가능성 (한강 조망권, 초고층 랜드마크 기능 고려) |
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요약
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조합원 수: 약 1,400명 내외
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현재 가격대: 약 1.2~1.5억
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향후 상승 요인:
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시행인가 완료 직후
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시공사 확정, 분양가 협상
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초고층 프리미엄 및 한강 조망 강화
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종합 평가
항목 | 수치 |
사업기간 | 평균 8년 내외(인허가+공사+분양 등) |
예상 조합원 배정면적 | 85㎡ ~ 135㎡ (지분 비례) |
개발 후 가치 | 13억 ~ 21억 원 |
분담금 추정 | 약 5억 ~ 7억 원 수준 |
투자자 인수 후 기대수익 | 조합원 분양권 확보 → 20~25억 자본차익 (예상) |
현재 적정 매각가 | 평당 1.2억 ~ 1.5억 원 수준 (지분 기준) |
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주요 참고사항
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조합 설립 이전: 투자자 입장에서는 지분 확보 시 “조합원 자격” 확보 중요
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시공사 선정 이후: 분담금, 수익성, 프리미엄 등 투자 판단 요소 구체화
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관리처분계획 전후: 분양가 및 배정면적 확정 → 지분 가치 급상승 구간
이슈
(1) 조합원 부동산 매도 시 조합원 지위 승계 여부
2025년 현재 기준 성수 1지구는 조합이 이미 설립된 상태이므로, 신규 투자자는 원칙적으로 조합원 승계 불가입니다.
성수 전략정비구역 1지구에서 ‘조합원 자격’을 인정받기 위해서는, 2017년 7월 18일 이전에 해당 토지 또는 건물을 등기한 소유자여야 하며, 이후 매입자는 원칙적으로 현금청산 대상입니다.
다만 아래 조건 중 일부 충족 시 분양권 인정 가능성 존재
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현 조합원 명의 승계 후 명의 변경 기간 6개월 이상
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조합 정관에 승계조항이 있고, 조합 총회 승인
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건물 + 토지 동시 보유 또는 일정 면적 초과
단, 조합 승계·법 개정 후 예외 요건을 만족할 경우 **‘분양신청 자격자’**로 인정받을 여지가 있으니, 실무적으로는 조합 사무국과 사전 협의 및 법무사 또는 정비사업 전문 변호사 자문이 필수입니다.
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용어
상황 | 사용되는 용어 | 행정/법적 문서 내 표현 |
조합원 자격 인정 대상 | 토지등소유자 또는 조합원 | 조합 정관, 인가문 |
조합원 아닌 매입자 | 현금청산대상자 | 「정비법 시행령」 제47조 |
조합원 자격 승계자 | 조합원 지위 양수인, 분양신청 자격자 | 조합 내부 해석 따라 다름 |
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권리 확보를 위한 확인 사항
1.
조합 정관 확인: 승계 조항 유무 확인
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조합 사무국 공식 질의: 자격 판단 여부 공문 수령
3.
법률 자문 필수: 도시정비법 관련 전문 변호사 활용
4.
총회 승인 유도 가능성 확인: 조합원 3분의 2 이상 동의 여부
(2) 현금청산 대상자 관점에서 수익률 검토
(3) 근생 부동산 매입 시 토지거래허가제 조건 검토
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허가제 적용 대상 요건
구분 | 적용 여부 |
토지 (지분 포함) |  허가 대상 |
건물 단독 거래 |  해당 없음 (단 토지 포함 시 허가 필요) |
등기 전 분양권·입주권 거래 | 허가 대상 (조합원지위 포함) |
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허가 신청자 요건
항목 | 세부 내용 |
개인 또는 법인 | 모두 가능하나, 실수요 증명 필수 |
주거 목적 | 주택 구입 시 실거주(2년 이상 의무거주) 확약 필요 |
비주거 목적 | 상가·근린생활시설은 자가 운영 또는 투자계획 제출 요구 |
전매 제한 | 매입 후 2년간 전매 불가 (실거주 요건 위반 시 계약 해제 가능성 있음) |
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허가제 적용 시 주요 제한
제한 항목 | 내용 | 해석 |
 실거주 요건 | 주택의 경우 2년 이상 거주 확약 필요 | 매입 목적이 임대·전매라면 불허될 수 있음 |
 투자 목적 매입 | 근린생활·상업용이라 해도 용도·면적·수익계획 제출 요구 | 수익형 부동산은 허가 과정에서 불허 사례 많음 |
 명의 신탁 금지 | 명의신탁, 위장전입 시 계약 무효 가능 | 실질 소유자 여부 엄격히 검토 |
 사전 계약 불가 | 허가 없이 계약서 작성 → 무효 | 계약서 작성 전 반드시 허가 신청 필요 |
 허가 유효기간 | 허가 후 3개월 이내 잔금 및 등기 완료 | 지연 시 자동 취소 처리 가능성 있음 |
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실제 허가 신청서류
제출서류 | 설명 |
토지거래계약 허가신청서 | 표준 양식 (성동구청 제공) |
계약서 초안 | 정식계약 전 조건부 작성 필요 |
실거주 계획서 | 주택인 경우, 가족 구성·주소 이전 포함 |
사업계획서(상업용) | 수익형 부동산 또는 개발형 부지에 한함 |
법인일 경우 추가 | 등기부등본, 사업자등록증 등 |
구분 | 적용 요건 | 해석 방식 | 적용 대상 예시 |
주거용 부동산 | 2년 이상 실거주 | 등본, 가족 거주계획 포함 | 아파트, 단독주택 등 |
근린생활시설 | 실사용 목적 명시 | 자영업, 사무실 직접 사용 증빙 | 1·2종 근린시설, 소규모 상가 |
일반 상업용 | 투기 목적 아님 증명 | 사업계획서, 임대 계획서 제출 | 상가건물, 업무시설, 복합빌딩 |
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근린생활·상업용에서 ‘실거주 2년’ 조항의 해석
“실거주 요건”은 주택에만 직접 적용되며, 근린생활시설·상업용 건물은 실사용(자가 활용) 또는 계획적 보유 여부로 판단
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실사용 요건의 판단 기준 (상업·근린시설용)
항목 | 허가 시 요구 서류 및 기준 | 심사 포인트 |
사업계획서 | 업종, 면적, 자금출처, 예상매출 등 | 실현 가능성 중심 |
자가 운영 여부 | 본인이 운영하는 가게·사무실 여부 | 임대 목적 시 불리함 |
단순 투자 목적 | 명확한 임대계획 없는 경우 | 허가 거부 가능성 ↑ |
전매 우려 | 단기 매도 가능성 판단 시 | 허가 불허 가능성 ↑ |
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예시 해석 (성수 전략정비구역 내 근린생활시설 매입 시)
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예 1. 허가 승인 가능 시나리오
허가 승인 가능 시나리오◦
“성수동 내 베이커리 카페 운영을 위한 2층 근린생활시설 매입”
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신청자 명의로 사업자등록 예정
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3년 이상 운영 계획서 제출
→ 허가 승인 가능성 높음
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예 2. 허가 거부 가능 시나리오
허가 거부 가능 시나리오◦
“공실 상가를 단기 전매 목적 매입”
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구체적 사용계획 없음 or 단순 임대 수익 추구
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과거 부동산 투자 이력 확인됨
→ 허가 거부 가능성 높음
항목 | 주거용 | 근린생활·상업용 |
2년 실거주 요건 | 강제 적용 | 직접 거주 아님 → 미적용 |
대체 요건 | 등본, 가족 동반 | 사업계획, 자기 사용계획 |
매입 목적 제한 | 투기 금지, 전매 제한 | 투자용 매입 제한, 실사용 중심 허가 |
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참고 사항 (투자자·개발사업자 관점)
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현금보유 투자자라도 단기 전매 목적으로는 허가 승인 불가
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조합원 지위 확보 목적 매입도 허가 거부 가능성 존재 (실거주 증명 못 하면)
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개발형 부지를 보유하려면 구체적인 건축·운영 계획서 첨부 필수
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사전 계약 체결 후 허가 미승인 → 계약 무효 및 분쟁 가능성 높음
현재 매물 현황
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매매84억 7,000(7,713만원/3.3㎡) / 황소공인중개사사무소 010-7171-4087 이선화 (경험 많을 듯)
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매매80억(7,621만원/3.3㎡) / 해오름공인중개사무소 ,010-7220-6069 김학봉 (통화 X)
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매매37억(10,024만원/3.3㎡) / 현석래미안공인중개사사무소(마포) 010-5398-4072 김순례(잘모름)
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매매40억(10,837만원/3.3㎡) / 황소공인중개사사무소 010-7171-4087 이선화 (이 물건 통화 X)
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매매40억(10,837만원/3.3㎡) / 서울숲미소공인중개사사무소 010-8755-3327 문기태(친절)
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매매40억(10,837만원/3.3㎡) / 성수한신공인중개사사무소 010-5954-9550 김문기(통화 X)
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매매55억 2,000(8,029만원/3.3㎡) / 압구정VIP공인중개사사무소 010-9797-4586 김영옥(제일부동산 스타일)
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매매119억(8,941만원/3.3㎡) / 비에스엔빌사남부동산중개법인 919-5186-6289 (장광호)
권리가 9,500
