1.
우선, 간단히 규모 검토해 보면 토지면적 136평, 건폐율 60%, 용적률 200% (법규), 4층 이하(법규) 조건 (지구단위계획구역이라 해당 지구단위계획 확인 시 일부 내용 변동이 있을 수 있습니다.) 임으로 한 층 당 90평 씩 3층 또는 68평 씩 4층까지 지을 수 있습니다.
쉽게 말해 단독주택을 짓는데 법률적 규모는 충분하다는 뜻이며, 소위 상가주택, 다가구, 다세대까지 지을 수 있는 토지 입니다.
2.
세금을 고려한 국민평형 85m2 (약 25평) 규모는 현 대지 건축 가능한 요건에 훨씬 못 미치는 규모 임으로 일반적 관점에서 토지 활용의 가성비가 합리적이지 않아 보입니다.
또한 총 예산 3억 (3.5억) 역시 공사비를 평당 1,000만원 가정하면 30평 내외로 사료됩니다. 총 예산이란 기준이 어디까지 명확하지 않지만 공사비 외 소요되는 비용을 고려하면 30평 이내로 집을 짓는다는 말이 됩니다.
여기까지 제 생각이 맞는다면, 앞서 설명드린 바와 같이 (다른 사정이 있는지 모르겠지만) 현 토지 25~30평 규모로 집을 짓는다는 것은 토지 활용 가성비가 합리적이지 않은 것으로 판단됩니다.
참고로 아파트 면적 기준과 일반 단독주택에 적용되는 면적 기준이 법규적으로 상이함으로 25평이라도 아파트 25평 보다 단독주택 25평은 현격히 작을 수 밖에 없습니다.
또한, 남측에 상가 건물이 높게 있어 일반적인 주택 배치 및 구성 방법으론 주거의 쾌적성을 확보하기 어려워 보입니다.
3.
2번까지 내용과 무관하게 질의 하신 내용에 답변드리자면
대출 부분은 저희가 관여할 수 없습니다.
평면 구성 방향 제안은 지금 단계에선 의미가 없어 보입니다. (현 대지 여건의 총체적 이슈들을 우선 정리한 후 진행되어야 할 프로세스 입니다.)
4.
경제적 요인은 모든 집 짓기에서 중요한 요소일 것입니다.
짧게 답변드리자면, 비온후풍경은 하자 없고, 쾌적하며 건강한 건축물을 짓고자 합니다. 이를 위해 설계비는 60평 이하 (종합건설 대상 이하) 경우 3,000만원~5,000만원 구간에서 건축주 상담 후 책정하고 있습니다.
공사비 역시 시공 품질, 하자, 쾌적성 등의 요소에 따라 공사비 변수는 평당 800만원 부터 1,500원까지 다양함으로 현재로써 공사비 가견적을 한다는 것은 불가능해 보입니다.
우선 전체 방향성에 대한 가이드 및 기본 설계안이 어느 정도 확정되어야 공사비 추정이 가능할 것 같습니다.
물론 역으로 공사비를 기준해서 디자인을 하는 경우도 가능하지만, 현재 토지에서 이러한 방식이 가능할지 심도 있는 검토가 필요해 보입니다.
ps. 추가적인 궁금한 내용은 문의 주시면 별도 답변드리겠습니다.
