*** 비온후풍경 장지훈입니다.
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도문동 주택 관련 시공 방식은 ‘건축주 직영 공사 + CMc’ (CM 용역 계약) 방식으로 제안 드렸고, 세부 내용은 아래 첨부 안내서를 참고해 주시면 감사하겠습니다.
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CM 비용은 ‘공사비의 10%’ 정도 추정됩니다. (아래 CM 조견표 참조)
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세부 미팅 후 협의하여 비용은 조정될 수 있습니다.
CM 안내서 및 비용
CM 안내서 / 비온후풍경 / 단독주택, 상가주택, 근생 등 소규모 건축물
단독주택을 비롯한 소형 건축물 시장은 외형적으로는 규모가 작고 단순해 보일 수 있지만, 실제로는 기획에서부터 설계, 인허가, 계약, 시공, 준공 및 하자관리까지 하나의 건축 프로젝트로서 갖추어야 할 모든 과정과 복잡성이 고스란히 내포된 고밀도의 영역입니다.
특히 대부분의 단독주택 발주자는 건축에 대한 전문 지식이나 실무 경험이 부족한 일반 소비자인 경우가 많아, 설계자 선정부터 시공사 계약, 공사 일정 및 예산 통제, 자재 품질 판단에 이르기까지 수십 가지의 중요한 결정을 직접 내리거나 주변 조언에 의존해 선택해야 하는 부담을 안게 됩니다. 이러한 구조 속에서 종종 감리만으로 프로젝트의 모든 리스크를 관리할 수 있을 것이라 오해하지만, 감리는 시공 도면의 준수 여부와 법적 품질 기준을 확인하는 '사후적 감시자'일 뿐, 건축주 입장에서의 실질적 의사결정 조율자나 예산 컨트롤러 역할을 수행하지는 않습니다.
반면, CM(건설사업관리)은 이러한 한계를 넘어서기 위한 전문적이고 전략적인 프로젝트 통합관리 방식으로, 기획 단계에서 건축주의 요구와 예산 현실을 조율하는 데서 시작해, 설계의 시공성 검토, 인허가 협의, 공정 간 스케줄 조정, 시공사의 계약 검토, 자재 발주 일정 관리, 하자 방지 체크리스트 운영 등 프로젝트 전 과정을 총괄적으로 관리하고 실행하는 전문가 시스템입니다.
무엇보다 CM은 건축주의 입장에서 일관되게 움직이며, 각 단계에서 발생할 수 있는 리스크를 사전에 예측하고 방지하는 ‘프리액티브(Pre-active)한 관리 방식’을 취함으로써, 공정 간 충돌, 예산 초과, 설계 변경에 따른 비용 증가, 시공 품질 저하 등을 근본적으로 줄일 수 있도록 돕습니다.
CM의 효과는 단순한 비용 절감을 넘어 건축의 완성도 자체를 한 단계 끌어올리는 수준에 이릅니다. 실제로 CM을 도입한 프로젝트는 그렇지 않은 프로젝트에 비해 예산 초과율이 현저히 낮고, 공사 기간의 예측 정확도가 높으며, 설계 의도 실현률과 하자 발생률에서도 눈에 띄는 차이를 보입니다. 이처럼 CM은 단순히 감리의 상위 개념이 아니라, 건축주 중심의 의사결정을 정교하게 지원하고, 프로젝트 전반의 운영을 안정화시키는 핵심 파트너입니다.
그럼에도 불구하고 CM이 국내 소형 건축시장에서는 아직까지 충분히 활성화되지 못한 이유는, 제도적 미비보다는 건축주와 시장 전반의 인식 부족, 그리고 CM의 역할에 대한 명확한 커뮤니케이션이 부족한 현실 때문입니다. 많은 건축주가 "설계자나 시공사가 알아서 다 해주겠지"라고 생각하며 프로젝트를 시작하지만, 건축 과정이 진입할수록 수많은 변수와 선택의 교차로에서 혼자 결정을 내려야 하는 현실에 직면하게 됩니다.
결국, 단독주택과 같은 소규모 건축 프로젝트일수록 CM은 선택이 아니라 ‘필수’가 되어야 합니다. 건축은 인생의 한 번뿐인 중대한 결정이자, 삶의 방식과 환경을 설계하는 행위입니다. 그렇기 때문에 더더욱, 신뢰할 수 있는 전문가와 함께 처음부터 끝까지 건축 전 과정을 통합적으로 설계하고 관리하는 방식이 필요합니다.
CM은 감리를 넘어, 그리고 시공을 넘어서, 건축주의 생각을 현실로 바꾸는 진짜 파트너입니다.
단계별 CM 업무
일반적으로 건축 프로젝트에서 ‘감리’는 건축법에 따라 시공 과정 중 공사 품질과 안전, 법적 기준의 준수를 감독하는 사후적 통제자의 역할을 수행합니다. 감리는 설계 도면대로 공사가 정확히 진행되고 있는지 확인하고, 문제가 발생했을 때 이를 지적하고 시정을 요구하는 역할을 담당합니다. 즉, 감리는 ‘공사 품질 확보’를 최우선 목표로 하며, 그 범위는 주로 시공 단계 이후에 한정됩니다.
반면, CM (Construction Management)은 그 역할의 범위와 깊이가 감리와는 본질적으로 다릅니다. CM은 단순히 시공 과정을 관리하는 수준을 넘어, 건축의 시작부터 끝까지—기획, 설계, 인허가, 계약, 시공, 준공 및 사후관리까지—전 단계를 통합적으로 관리하는 체계를 말합니다. CM은 건축주(발주자)의 입장에서 프로젝트 전체를 조망하고, 설계자의 창의성과 시공사의 기술력 사이에서 균형을 맞추며, 예산의 효율적 집행, 일정의 철저한 조율, 자재 및 계약의 전략적 관리, 그리고 설계 의도의 충실한 구현을 동시에 책임지는 총괄 매니지먼트 시스템입니다.
특히 CM은 단순히 ‘문제가 생겼을 때 대응’하는 것이 아니라, 문제가 발생하지 않도록 미리 계획하고 조율하는 ‘사전적 리스크 매니지먼트’에 중점을 둡니다. 이를 통해 공사 기간 중의 변수나 비용 초과, 하자 문제 등을 최소화하며, 건축주가 최적의 결정을 내릴 수 있도록 돕습니다. 감리가 ‘기준의 준수’를 확인하는 전문가라면, CM은 ‘성과의 최적화’를 이끄는 전략가라고 할 수 있습니다.
이러한 차이점은 특히 단독주택, 상가주택, 중소형 근린생활시설 등 개인 발주 중심의 프로젝트에서 더욱 분명히 드러납니다. 건축주는 대부분 공사, 계약, 설계, 자재, 일정 등 다양한 분야에 전문적 지식이 부족한 경우가 많고, 이로 인해 불필요한 예산 낭비나 일정 지연, 시공 품질 저하로 이어지는 일이 빈번하게 발생합니다. 이때 CM은 건축주의 입장에서 수십 개의 복잡한 의사결정을 전략적으로 조율하고, 전 공정의 시너지를 유도하는 ‘프로젝트의 컨트롤 타워’ 역할을 수행하게 됩니다.
CM은 단순한 시공 품질 감독을 넘어, 건축 전 과정을 총괄적으로 기획하고 조율하는 고차원의 통합 관리 시스템입니다. 기획 단계에서부터 설계, 인허가, 시공, 준공, 하자관리까지 건축주의 입장에서 예산, 품질, 일정, 설계 의도까지 모든 요소를 종합적으로 관리하는 것이 CM의 핵심 역할이며, 이는 단순한 감리와는 근본적으로 다른 전문 역량을 요구하는 분야입니다. 그러나 이렇게 분명한 장점과 실효성을 지닌 CM이 국내 중소규모 건축시장에서는 아직까지 대중적으로 활용되지 못하고 있는 현실은, 제도적 구조뿐 아니라 산업 생태계 전반의 인식과 문화에 깊이 뿌리내린 복합적인 원인이 작용하고 있음을 보여줍니다.
첫째, 제도적 관점에서의 가장 큰 한계는 ‘법적 의무 여부’의 차이입니다. 감리는 「건축법」에 따라 건축허가 및 사용승인 과정에서 반드시 선임되어야 하는 필수 요소로 자리잡았지만, CM은 현행 법령상 선택사항에 불과하여 도입 여부가 전적으로 발주자의 판단에 맡겨져 있습니다. 이로 인해 많은 건축주가 CM을 ‘있으면 좋지만 없어도 되는 선택적 옵션’ 정도로 인식하게 되고, 공사비 대비 추가 비용이라는 부담감 때문에 쉽게 도입을 망설이게 됩니다. 특히 소형 단독주택이나 중소형 상가주택의 경우, CM의 장기적 효과보다 단기 예산에 집중하는 경향이 강하기 때문에 더욱 활성화되기 어렵습니다.
둘째, 감리와 CM의 역할 구분이 현장에서는 여전히 모호하게 인식되고 있다는 점도 큰 문제입니다. 감리업무는 본래 시공 도면과의 일치 여부, 공사 품질, 법령 준수 여부를 확인하는 데 그 목적이 있지만, 현장에서는 종종 감리가 CM 역할까지 포괄한다고 오해되거나, 설계자나 시공사가 CM 업무를 ‘겸임’하는 방식으로 운영되기도 합니다. 이로 인해 진정한 의미의 독립적이고 중립적인 CM이 제 기능을 발휘하지 못하고, 오히려 CM의 전문성과 필요성 자체가 왜곡되거나 희석되는 사례도 적지 않습니다.
셋째, 산업 구조적 요인 또한 CM 활성화를 저해하는 주요한 요인 중 하나입니다. 국내 건축 산업은 여전히 시공사 중심의 하도급 구조가 견고하며, 설계자와 시공자의 이해관계가 날카롭게 대립하는 구조 안에서, CM은 이들을 조율하는 중립적 관리자 역할을 수행해야 합니다. 그러나 현실에서는 CM의 ‘감시’ 기능이 불편하게 받아들여지거나, 일부 업체들로부터는 기존의 수익 구조를 침해하는 존재로 인식되기도 합니다. 이런 갈등 구조 속에서 CM은 ‘협업의 촉진자’가 되기보다는 ‘불청객’으로 인식되는 경우가 많습니다.
넷째, 가장 근본적인 문제는 건축주(발주자)의 인식 부족입니다. 일반 소비자인 건축주는 대부분 CM이라는 개념 자체를 생소하게 느끼며, 시공사나 설계자의 “우리가 다 해드립니다”라는 말에 의존하게 됩니다. 하지만 실제로는 설계자는 설계를, 시공사는 시공을 중심으로 관리할 뿐, 공정 간의 조율이나 예산 초과 방지, 계약 리스크, 자재 납기 관리, 설계변경 통제 등 건축 전반에 걸친 총괄 관리는 CM이 아니면 수행할 수 없습니다. 그럼에도 불구하고 이러한 현실을 모른 채, 많은 건축주는 CM을 선택하지 않고 프로젝트를 시작하게 되고, 그 결과 예산 초과, 일정 지연, 시공 분쟁, 하자 발생 등 다양한 리스크에 노출되게 됩니다.
요컨대, CM이 국내에서 제대로 작동하지 못하는 원인은 단지 ‘제도가 없어서’가 아니라, 제도를 뒷받침할 시장의 성숙도와 신뢰 기반이 부족하기 때문입니다. 설계자와 시공자, CM이 서로를 경쟁자가 아닌 파트너로 인식하는 문화, 그리고 건축주가 정보 기반의 주체적인 결정을 내릴 수 있도록 돕는 투명한 정보 생태계와 전문가 시스템이 함께 구축되어야만 진정한 의미의 CM 활성화가 가능해집니다. 앞으로 CM이 국내 건축시장에 자리잡기 위해서는 법제도 정비 못지않게, 건축주 인식 개선, 감리와의 기능 차별화, 그리고 신뢰 기반의 프로젝트 문화 조성이라는 3가지 기반이 반드시 선행되어야 합니다.
(A) 프로젝트 착수 전 준비 단계
프로젝트는 착수 전 단계에서 발주자의 요구를 명확히 정리하고, 이를 기반으로 실현 가능한 사업 전략을 수립하는 것을 최우선 과제로 설정합니다. 이를 위해 사업의 타당성과 예산 범위를 검토하고, 실행 가능한 일정과 업무 프로세스를 설계하며, 프로젝트에 참여할 핵심 주체들의 역할과 협업 구조를 사전에 정리합니다. 이 과정은 단순한 사전 준비를 넘어, 발주자의 공간적 기대, 품질 기준, 예산 조건을 구체화하고 전략화하는 작업으로, 이후 전개될 설계와 시공의 방향성을 명확히 하는 기반이 됩니다.
사업 타당성 검토 및 예산 설정
일정 및 공정 관리 계획 수립
핵심 참여자 구성
발주자 요구사항 정리
(B) 설계 및 인허가 단계
프로젝트의 설계 및 인허가 단계는 적합한 설계자를 선발하고 공정한 계약을 체결하는 과정에서 시작됩니다. 이후 기본설계를 통해 전체 공간 구성과 디자인 방향성을 점검하며, 실시설계 단계에서는 기술적 타당성과 세부 시공 요소를 중심으로 설계 내용을 정밀하게 검토합니다. 동시에, 설계 도면과 행정 요건 간의 일치를 확보하기 위해 각종 인허가 절차를 관리하고, 필요한 협의와 제출을 체계적으로 지원합니다. 특히 본 프로젝트에서는 설계 변경이 발생할 경우를 대비해, 관련 의사결정과 비용·일정 영향을 사전에 분석하고 신속히 대응할 수 있는 설계 변경 대응 체계를 마련함으로써, 설계 품질과 행정 적합성을 동시에 확보하는 것을 목표로 합니다.
설계자 선정 및 계약
기본 설계 검토
실시 설계 검토
인허가 관리
설계 변경 대응 체계 마련
(C) 시공 전 준비 단계
프로젝트는 최종 설계도서와 세부 시방서의 정리를 통해 실행 가능성을 확보하고, 이에 기반하여 주요 자재의 선정 및 발주 계획을 수립하는 것으로 시공 준비 단계에 본격 진입합니다. 설계도에 포함된 자재와 마감재의 규격, 성능, 색상 등은 시공성과 유지관리까지 고려해 구체적으로 정리되며, 이에 따라 사전 발주 일정과 납기 리스크까지 관리 가능한 오더링 플랜이 수립됩니다. 동시에, 전체 공사비 및 부대비용에 대한 정밀한 내역 검토가 이뤄지고, 설계 변경, 공정 방식에 따른 금액 조정 여부를 면밀히 분석하여 발주자가 최적의 결정을 내릴 수 있도록 지원합니다. 시공사의 입찰 또는 제안 방식에 따라 공사방식에 대한 기준이 정립되며, 협력업체 제안 검토, 시공사 인터뷰, 시공능력 평가를 거쳐 적합한 시공사가 최종 선정됩니다. 이후 계약서 작성과 협의 조정 과정을 통해 책임, 공기, 품질 기준이 명확히 명시된 시공 계약이 체결됩니다. 또한 착공 전 단계에서는 가설 전기, 가설 수도, 가설 울타리, 장비 반입 동선 확보 등 현장 가설계획이 수립되고, 작업자 동선 및 안전관리 계획까지 포함된 실질적인 착공 준비가 병행되어, 원활한 시공 개시를 위한 기반이 마련됩니다.
최종 설계 도서, 상세도 등 검토
자재, 스펙, 발주 계획 수립
내역서, 공사비 검토
공정표 작성
공사진행 방식 수립, 시공사 선정
시공 계약 체결
현장 가설 준비
(D) 시공 단계 관리
프로젝트는 착공 이후 현장 중심의 체계적인 운영과 관리 시스템을 통해 시공의 품질과 안정성을 확보하며, 전체 공정의 흐름을 통합적으로 조율합니다. 현장에서는 전체 공정과 일정을 기준으로 작업일지와 주간 공정회의를 통해 실시간 이슈를 공유하고 조정하며, 주요 자재의 반입 시기 및 협력업체(하도급) 구성에 대한 사전 확인을 통해 자재 수급 및 시공 공정 간 간섭을 최소화합니다. 각 시공 공정별 품질 검수는 도면 및 시방서 기준에 따라 단계별로 수행되며, 계약 조건의 이행 여부 또한 병행하여 점검되어 프로젝트의 투명성과 신뢰성을 유지합니다.
공사비 집행에 있어서는 계약단가와 실사용 내역의 차이를 면밀히 비교·검토하며, 누적 지출 현황을 관리하여 예산 초과를 방지하고, 변경공사나 추가공사 발생 시 그 사유와 범위, 비용 및 일정에 미치는 영향을 종합적으로 분석하여 건축주의 승인을 거쳐 조정합니다. 이 과정은 단순 승인 절차를 넘어, 예산과 공정 리스크를 최소화하고 실행 가능성을 높이는 전략적 의사결정의 영역으로 작동합니다.
또한, 현장에서는 근로자 안전 확보를 위한 안전관리 활동과 위험요소에 대한 사전 조치가 일상적으로 이루어지며, 긴급 상황이나 민원 등 현장 이슈 발생 시에는 즉각적인 대응 체계를 바탕으로 문제를 해결하고 공정 흐름을 유지합니다. 이러한 관리 전반은 단순한 시공 진행을 넘어, 계획 대비 실제 실행의 일치율을 높이고, 변경과 변수에 유연하게 대응하며, 프로젝트의 완성도를 높이는 실질적 관리 프로세스로 기능합니다.
현장 진행, 운영, 관리
공사비 지출 통제 및 관리
현장 점검
작업 일지 및 공정 회의
자재 반입 확인 및 하도급 업체 관리
공정별 품질 검사
계약 조항 이행 여부 확인
안전관리
안전 관리와 현장 이슈 대응
추가공사(변경사항) 발생 시 비용 타당성 검토 및 조정
(E) 준공 및 사후관리 단계
프로젝트는 공사의 마무리 단계에 접어들며, 준공검사 준비와 이후의 유지관리 체계까지 포괄하는 종합적 관리 프로세스를 가동합니다. 우선, 준공을 앞두고 전체 공정별 시공 상태를 점검하는 사전 체크리스트를 기반으로 현장 마감 상태와 설비 작동 여부, 마감 품질에 대한 일괄 점검이 이루어지며, 이 결과는 하자 항목 사전 분류 및 보완 계획 수립에 반영됩니다. 이를 통해 준공검사 시 행정기관 및 감리자의 요구사항에 대한 대응력을 확보하고, 사용승인 절차가 원활히 진행되도록 합니다.
동시에, 설계도서, 시방서, 변경공사 기록, 시공 사진, 자재 명세서 등을 포함한 완성된 준공도서를 체계적으로 정리하여, 향후 유지관리 및 리모델링, 하자 대응에 필요한 기준 정보로 활용할 수 있도록 문서화합니다. 또한, 발주자와 사용자에게 인계할 유지관리 매뉴얼(Maintenance Manual)을 통해 각 설비의 사용법, 점검 주기, 보수 절차를 명확히 안내하며, 자재별 보증기간, 납품업체 연락처 등 실질적인 A/S 대응 정보를 포함하여 건축물의 안정적 운영을 지원하는 매뉴얼 체계를 제공합니다.
하자관리 시스템은 준공 이후 일정 기간 동안 발생 가능한 결함과 클레임에 대비하여, 하자 접수, 판정, 보수 요청, 완료 확인까지의 전 과정을 구조화된 절차로 운영되며, 시공사 및 협력업체별 책임 범위와 대응 기한을 명확히 설정합니다. 이는 단순한 하자 수리를 넘어, 건축물의 품질을 지속적으로 유지하고 사용자 만족도를 높이기 위한 사후관리 전략의 핵심 요소로 작동합니다.
준공 검사 준비
하자 점검 리스트 작성
준공 도서 정리
유지관리 매뉴얼 제공
하자 보수 체계 마련
의사소통 및 보고
CM(건설사업관리)에게 있어 건축주와의 커뮤니케이션은 단순한 보고와 전달을 넘어서, 프로젝트의 방향을 함께 설정하고, 수많은 의사결정의 순간마다 건축주의 의도를 정확히 반영하는 핵심 과정입니다. 공사비 설정, 설계안 검토, 시공사 선정, 자재 결정, 일정 조정 등 매 단계마다 건축주는 선택의 갈림길에 서게 되며, CM은 그 곁에서 전문적인 설명과 객관적 데이터를 바탕으로 건축주가 가장 합리적인 결정을 내릴 수 있도록 돕습니다. 특히 소형 건축물의 경우, 건축주의 요구가 공간 하나하나에 직접 반영되기 때문에, CM은 단순한 관리자가 아니라 건축주의 생각을 현실로 구현하는 전략 파트너로서, 일대일 소통을 지속적으로 이어가는 존재입니다.
결국, 좋은 건축은 '기술'이 아니라 '이해'에서 시작되며 CM의 진짜 가치는 그 이해를 끝까지 지켜내는 데 있습니다.
건축주(발주자)와 주기적 소통
협력업체 및 현장 인력과 원활한 커뮤니케이션
주간/월간 보고서 작성 및 현장 브리핑
안전 관리와 현장 이슈 대응
CM 비용
CM 비용을 결정짓는 요소
단독주택이나 소규모 건축 프로젝트에서 CM(건설사업관리) 비용은 단순히 공사비의 일정 비율로만 정해지는 것이 아니라, 여러 요소들이 복합적으로 작용해 결정됩니다.
가장 기본이 되는 기준은 총 공사비로, 일반적으로 5~15%의 범위에서 산정되지만, 공사비가 작을수록 비율은 높고 클수록 낮아지는 경향이 있습니다.
여기에 더해 건물의 구조나 디자인 복잡도, 건축주의 요구 수준, 현장 위치와 접근성, 공사 기간, 방문 주기 등도 비용에 영향을 미칩니다.
CM의 역할이 단순 자문(CMa)인지, 전과정을 책임지는 책임형(CMr)인지에 따라서도 비용 차이가 큽니다.
또한, CM이 수행하는 서비스 범위—예를 들어 인허가 지원, 설계 검토, 공정 관리, 준공 정산 등—에 따라 세부 항목별로 정액 또는 비율 방식이 함께 적용되기도 하죠.
따라서 CM 비용을 산정할 때는 공사비 기준의 단순 %가 아니라, 서비스 범위, 프로젝트 난이도, 역할 수준, 계약 구조 등을 종합적으로 고려해 합리적으로 조율하는 것이 중요합니다.
건축주 입장에서는 항목별 비용 산출 근거를 명확히 제시한 제안서를 요청하고, 각 단계별 역할과 기대 결과를 확인하는 것이 바람직한 방법입니다.
총 공사비 규모 (Construction Cost Size)
가장 기본이자 핵심 기준으로 CM 비용은 전체 공사비를 기준으로 % 비율로 산정되기 때문에, 공사비가 클수록 총액도 올라가지만 비율은 낮아지는 경향이 있습니다.
프로젝트 규모와 복잡도 (Size & Complexity of Project)
면적, 층수, 구조 복잡도, 디자인 자유도, 특수 설비 유무 등 단순한 정형 주택과 고급 맞춤형 주택은 관리 난이도에서 큰 차이가 납니다.
CM의 업무 범위 (Scope of CM Services)
단순 일정 자문만 할지, 설계부터 시공, 준공까지 전단계를 총괄 관리할지에 따라 비용이 크게 달라집니다.
CM의 역할 형태 (CMa / CMc / CMr)
CMa (Advisor)/자문 역할만 수행, CMc (Consultant)/설계·시공과 병행 관리, CMr (At-Risk)/시공 리스크까지 책임 등 역할에 따라 비용이 달라집니다.
지역 및 입지 조건 (Site Location)
대도시인지, 외곽지인지, 접근성이 어려운 산간 지역인지 등에 따라 비용이 달라지며, 현장 방문 시간과 교통 비용, 행정 절차의 복잡성 등도 고려됩니다.
현장관리 빈도 및 기간 (Frequency & Duration)
CM이 월 몇 회 현장방문을 하는지, 전체 프로젝트 기간이 몇 개월인지에 따라 인건비와 간접비가 결정됩니다.
건축주의 요구 수준 (Client Demand & Expectation)
보고서 빈도, 회의 횟수, 보고 양식, 피드백 대응 속도 등 요구가 많을수록 인건비도 늘어나고 CM 비용도 증가합니다. 어떤 건축주는 매주 보고서를 원하고, 어떤 건축주는 전화 한 통으로 OK!하는 등 다양한 요구가 있을 수 있습니다.
계약 구조 및 리스크 공유 여부
CM이 성공보수 기반으로 계약했는지, 공기 단축이나 비용 절감 시 인센티브가 있는지 등도 영향을 줍니다.(국내에선 거의 사례 없음)
CM 비용 산정 방식
공사비 비율 방식 (가장 일반적인 방식)
가장 흔하게 쓰이는 방식으로 CM 비용을 전체 공사비의 일정 비율로 산정하는 방식입니다. 통상 5% ~ 15% 수준에서 결정됩니다. 이렇게 비용의 차이가 나는 이유는 공사비가 작을수록 비율은 높게, 공사비가 클수록 비율은 낮게 책정되는 구조이기 때문입니다.
고정금액 방식 (Fixed Fee)
공사 범위가 명확하거나 비교적 단순한 경우엔 고정 금액으로 계약하는 경우도 있습니다. 예산이 딱 정해져 있거나, 건축주가 비용 예측을 선호할 경우 종종 선택되는 방식입니다.
실비 정산 + 수수료 방식 (Cost Plus Fee)
이 방식은 맞춤형 단독주택이나 고급 프로젝트에서 종종 쓰이는 방식으로 실제 투입된 비용에 + 수수료를 얹는 구조입니다. 신뢰 기반이 필요하고, 정산이 투명해야 합니다.
CM 계약 조견표
2025년
비온후풍경만의 CM 특성
건축은 단순히 공간을 짓는 일이 아닙니다. 기능을 충족시키는 기술과, 감각을 담아내는 디자인 사이에서 ‘무엇을 지어야 하는가’보다 ‘어떻게 존재해야 하는가’를 질문하는 일입니다.
비온후풍경은 ‘디자인’과 ‘기술’이라는 두 축을 분리하지 않으며, 디자인은 감성의 영역에만 머물지 않고, 기술은 단지 기능을 구현하는 수단 그 이상을 가집니다. 이 두 영역이 자연스럽게 접합되고 통합되어야 비로소 목적에 부합하며 ‘가치’ 있는 건축이 완성된다고 생각하기 때문입니다.
건축을 바라보는 비온후풍경의 시선은 언제나 그 이면에서 시작됩니다.
기능과 형태, 공정과 예산, 디자인과 기술이 각각의 논리로 분리되어 움직이는 전통적인 방식은 건축의 완성도를 결정짓는 데 근본적인 한계를 드러냅니다.
비온후풍경은 이러한 단절을 넘어서는 새로운 질서를 구축하고자 합니다.
우리가 지향하는 CM은 단순한 프로젝트 관리나 기능 중심의 설계·시공 통제가 아닙니다. 디자인과 기술, 기획과 실행이 하나의 유기적인 흐름 속에서 연결되는 통합적 구조입니다.
디자인을 기획의 한 요소로 국한시키지 않으며, 디자인은 기술과 나란히 걸으며, 프로젝트 전체의 철학과 방향을 주도합니다. 그리고 기술은 그것을 실현 가능한 형태로 구체화하는 언어로 작동합니다. 이처럼 디자인과 기술의 조율을 통해, 우리는 기능을 넘어선 ‘가치 중심의 건축’을 완성합니다.
기획-설계-시공 전 단계에 걸쳐 하나의 ‘디자인 에이전트(Design Agent)’를 지향하며, 디자인적 사고를 통해 솔루션을 제시하고 실행까지 리드하는 통합적 파트너로서, 고객의 목적에 도달하는 과정을 함께합니다.
CM의 핵심은 신뢰이며, 그 신뢰는 객관적 사실관계로로 증명할 수 있어야 합니다.
디자인과 기술의 균형과 통합, 기능이 아닌 가치 중심 CM
∷ 디자인과 기술의 경계를 허물고, 기능적 완성도 그 이상을 지향, 디자인과 시공의 단절된 구조를 해소하며, 건축 전 과정의 균형과 조화를 실현하는 '통합형 CM'을 구현합니다.
디자인 기반 설계-시공 통합 솔루션, 디자인 에이전트
∷ 비온후풍경은 물리적, 기능적 CM이 아닌, 고객의 요구를 건축 언어로 풀어내고 건축물을 최적화하는 디자인 에이전트(Design Agent)로, ‘기획–설계–시공’을 유기적으로 연결한 All-in-One 통합 솔루션을 제공합니다.
투명한 공사비 관리
∷ CM의 본질은 신뢰입니다. 공사비의 흐름을 실시간으로 가시화하고, 총공사비의 투명성을 클라이언트와 공유하는 시스템을 운영합니다
고객 맞춤형 설계 및 시공 프로세스
∷ 고객의 특성과 프로젝트의 성격을 반영한 유연한 CM 프로세스를 운영하며, 단계별로 실시간 피드백 시스템과 체계적인 소통 구조를 통해 고객과의 소통을 중요하게 생각합니다.
전문적이고 체계적인 ‘시공 관리’ 솔루션
∷ 다년간의 프로젝트 운영과 현장 경험을 통해 실행력 있는 건설관리 전문성을 확보하고 있습니다.
